ANAK KECIL SUKA PERMEN

ANAK KECIL SUKA PERMEN
Rasa Nyaman Di Ruang Marketing

www.JinProperti.com - Pernah mencoba mampir di sebuah warung makan ketupat tahu di Purwokerto dekat kampus Unsoed, tepatnya di jalan kearah Baturaden? Ada yang asyik lho disitu ..

Pelayannya saat menyajikan menu makanan dilakukan dengan mata tertutup kain hitam. Ini bukan sisdur normal, tapi optional. Saat kita selesai memesan menu, maka pasti ada jeda waktu menunggu sebelum menu disajikan. Dan saat itu akan datang pelayan warung yang memperagakan sulap kartu, sambil menawarkan apakah kita keberatan kalau pelayan menyajikan menu dengan mata kepala tertutup. Jika kita tidak keberatan, maka aksi itupun terjadilah.

Asyik dan unik. Pelayan wanita membawa nampan dengan mata tertutup kain hitam, tetapi tidak jatuh kesrimpet atau tersandung batu.

Sobat properti, sensasi-sensasi kecil seperti ini jangan anda remehkan. Sepertinya hanya aktivitas sepele tetapi membuat tamunya terkesan dan merekam kejadian ini dalam memori otaknya lebih dalam dari yang kita duga. Asal tahu kupatnya (konten utama) enak dimakan, maka penyajian dengan mata tertutup ini (konten pelengkap) membuat tahu kupat terasa istimewa.

Sudahkah anda menyediakan toples kecil berisi permen atau gula-gula di meja ruang marketing anda? Tamu yang datang membawa anak-anak kecil, biasanya mereka ribut dan tak tahan menunggu ortunya mendengar presentasi dari sales kita di front office. Supaya anak kecil tidak rewel, sediakan saja permen. Karena anak kecil suka permen.

Jangan biarkan tamu anda kehausan. Air mineral gelas wajib anda sediakan di ruang front office. Syukur-syukur disediakan teh botol dingin atau bahkan coffee maker. Sensasi kecil seperti ini bakal merangsang saraf nyaman konsumen semakin menebal dan membuat pikirannya semakin jernih saat mendapatkan penjelasan. Bayangkan jika sales menghadapi tamu yang sedang kehausan, bakal tak nyaman sekali.

Sangat dianjurkan supaya anda memasang AC di ruang marketing. Mengingat suhu tropis kita saat ini begitu menyengat di siang hari. Temperatur yang sejuk membuat konsumen merasa nyaman dan mendukung dia segera mengambil keputusan.

Kondisi ruang marketing harus dipastikan bersih, dan memiliki pencahayaan yang cukup. Jangan sampai terasa buram dan mengganggu aktivitas baca-membaca saat proses transfer product knowledge dan benefit sedang dilakukan.

Satu hal penting lainnya adalah; ruangan harus terkesan lega, bukan sumpek. Pernah saya menyewa space kantor ukuran 4 x 9 meter, saya bagi 2 zona dimana zona marketing ukuran 4 x 5 meter dan zona non marketing ukuran 4 x 4 meter. Artinya zona marketingnya lebih diprioritaskan.

Kesimpulan; mari kita ciptakan ruang marketing yang bersih, lega, sejuk, cukup penerangan, dan tersedia permen serta minuman agar tamu dan kkonsumen kita merasa nyaman. Dengan merasa nyaman, kemungkinan terjadinya transaksi akan menjadi lebih besar.

JANGAN KATROK AH !

JANGAN KATROK AH !
Social Cost

www.JinProperti.com - Baru-baru ini terjadi kejadian lucu saat kami sedang melakukan acara sosialisasi warga untuk sebuah proyek properti yang sedang kami kembangkan di kota Magelang.

Ada seorang warga yang 'sok pintar' menentang proyek kami, yang didalamnya mengusung konsep Balai Warga Modern yang menjadi ruang tamu bersama bagi seluruh warga. Alasannya karena disitu ada tertulis kata 'MINI BAR'. Memang kami menyediakan mini bar dalam satu lokasi dengan ruang tamu bersama tersebut. Tujuannya memberikan service meal kepada pihak-pihak yang sedang menerima tamu ataupun yang sedang bertamu.

Kata warga tersebut, keberadaan 'mini bar' akan membawa mudharat dan berefek buruk kepada moral warga sekitarnya. Makanya dia menentang kehadiran proyek kami yang mengusung konsep Balai Warga Modern yang didalamnya ada fasilitas mini bar tersebut.

Saya terus terang geli mendengar alasan yang seakan idealis dan membela moral warga, tetapi sebenarnya mengandung unsur katrokisme tingkat tinggi. Warga beraliran katrokisme tersebut berpikir bahwa yang namanya mini bar identik dengan minuman keras beralkohol.

Padahal yang saya sebut dengan minibar hanyalah sebuah fasilitas atau bisa disebut sebagai desain interior berbentuk meja siku setinggi 130 cm dilengkapi rak-rak dinding, yang fungsinya sebagai tempat menyajikan makanan dan minuman dari dapur/pantry yang dikerjakan oleh pembantu standby disana.

Ada teh, kopi, pisang goreng, mendoan, nasi goreng kampung, indomie rebus, nasi telur dll. Itulah menu makanan dan minuman yang bisa dilayani oleh pembantu standby di ruang tamu bersama. Dimana mudharatnya? Bagaimana penjelasannya nasi goreng kampung bisa merusak moral warga?

Meski namanya 'mini bar', tetapi jika tak ada minuman keras seperti yang dikuatirkan warga tersebut, jelas-jelas tidak ada unsur mudharat sama sekali.

Akhirnya seluruh peserta rapat justru tertawa-tawa dan geli mendengar penjelasan saya. Merekapun mahfum, dan welcome dengan kehadiran proyek kami ditengah lingkungan mereka. Itulah gunanya melakukan sosialisasi warga.

Sobat properti, sebelum anda memulai proyek baru, maka sosialisasi warga adalah tahapan wajib yang harus anda jalani. Ini semacam ketuk pintu karena kita memasuki wilayah orang. Tujuannya apa? Supaya warga (tuan rumah) welcome dengan kedatangan kita di lingkungan mereka.

Untuk daerah-daerah tertentu, misal; Yogya, Sleman, Bantul, Magelang, bahkan berita acara sosialisasi warga menjadi syarat wajib untuk kelengkapan perijinan. Tetapi ada juga yang tak mensyaratkan sosialisasi warga sebagai persyaratan wajib. Kalaupun dilakukan, itu hanyalah sebagai tahapan normatif saja.

Warga lebih senang jika kita datang menjelaskan maksud dan tujuannya secara gamblang dari kita pemilik proyek. Bukan tahu sepotong-sepotong dari pihak lain yang belum tentu valid keterangannya. Atau guna menghindari persepsi yang berbeda. Lihat saja kasus yang saya alami diatas. Mini bar dianggap berpotensi merusak moral warga. Haha .. Jangan katrok ah! Untung bisa kami jelaskan saat sosialisasi.

Untuk sosialisasi warga, ada berita acaranya yang dibuat secara tertulis. Lazimnya ditanda-tangani minimal 20 orang warga. Sebagai ucapan terima kasih, saya sarankan anda membagikan uang Rp 50.000 atau Rp 100.000/orang. Jika kita kumpulkan 20 tanda-tangan warga, budget dibutuhkan sebesar Rp 2.000.000,-

Oh ya, pada saat pelaksanaan acara sosialisasi, saya sarankan anda menyumbang snack atau konsumsi sebesar Rp 1.000.000 untuk dikelola oleh pengurus warga.

Setelah warga tanda-tangan minimal 20 orang, kemudian minta pengesahan dari pak RT dan pak RW. Alokasi budgetnya Rp 250.000 s/d Rp 500.000. Jadi kita mengeluarkan kisaran Rp 1.000.000,- lagi. Di daerah tertentu di Yogya, peranan dan fungsi RW ditiadakan dan dijabat oleh pak Dukuh.

Setelah Ketua RT dan Ketua RW (Dukuh) tanda-tangan, tinggal kita mintakan persetujuan ke Lurah dan Camat. Budget disitu juga biasanya Rp 500.000 untuk Lurah dan Rp 500.000 untuk Camat.

Jadi keseluruhan budget sosialisasi akan memakan biaya kisaran Rp 3.000.000 s/d Rp 5.000.000 untuk mengumpulkan tanda-tangan. Ini signifikan banget dengan kondisi riil di lapangan dimana warga sudah menerima kehadiran proyek kita dengan tangan terbuka.

Selain biaya pengumpulan tanda-tangan, akan lebih mantap lagi jika proyek anda juga berpartisipasi mengisi kas warga. Semua secara proporsional sesuai besaran dan nilai proyek kita. Untuk proyek kecil, terkadang mengisi kas RT sebesar Rp 2.000.000 sudah cukup.

Tetapi jika kita punya proyek berskala besar, tentunya tak memberatkan jika kita membantu warga memugar masjid atau melakukan normalisasi saluran kampung yang sudah banyak mampet. Semua secara proporsional saja. Didalam Action Plan, anggarkan ini sebagai Social Cost yang merupakan sub item dari Pematangan Lahan.

Advise dari saya, jangan banyak berjanji jika memang tak bisa dipenuhi, supaya tak jadi bumerang dibelakang hari. Jangan terlalu akomodatif, karena biasanya tuntutan warga macam-macam. Mereka itu hanya coba-coba memanfaatkan kita. Jangan sampai terjebak. Tak semua keinginan warga harus dipenuhi. Menolak dengan halus atau diplomatis lebih disarankan ketimbang menolak frontal.

Ada yang bilang, sosialisi warga sebaiknya jangan dihadiri oleh decision maker. Karena kalau nanti ada permintaan warga yang terlalu menuntut, bisa digantung dengan alasan mau melapor dulu ke pimpinan.

Kirim personil yang ramah, yang bisa berbahasa lokal serta menguasai adat istiadat setempat. Biasanya lebih mudah diterima dan membaur dengan warga.

Pokoknya, lakukanlah sosialisasi warga, supaya proyek kita bisa diterima dengan baik oleh lingkungan, dan lancar sepanjang pelaksanaannya.

KISAH CELANA DALAM UKURAN XL

KISAH CELANA DALAM UKURAN XL
Repeat Order Dari Konsumen Sebelumnya

www.JinProperti.com - Ini bukanlah suatu peristiwa yang kebetulan. Tanggal 3 Agustus 2012 jam 20.30, mobil saya yang sedang parkir didepan kantor (jalan Veteran Yogyakarta) dipecah bidang kaca tengah di sisi kiri mobil oleh maling.

Satu tas laptop yang berisi laptop Accer Ferarri milik saya raib. Itu laptop kesayangan saya sejak tahun 2005. Ditambah satu tas kecil berisi buku-buku tabungan dan HP baru merk Samsung Galaxy S-III yang belum sebulan saya beli seharga Rp 6,9 juta.

Kejadian yang sama terulang lagi tadi malam tanggal 4 September 2012 jam 18.30 ditempat yang sama, yaitu didepan kantor Yogya. Bidang kaca belakang sisi kiri mobil dipecahkan oleh maling, dan kali ini yang hilang 'cuma' 1 travelling bag berisi baju-baju. Termasuk 2 potong baju baru yang saya beli khusus untuk acara Gathering akhir pekan ini.

Saya haqul yakin pelakunya adalah maling yang sama atau sindikat yang sama. Kenapa? Karena saya berpikir maling tersebut di kesempatan pertama.merasa 'puas' dengan hasil operasinya. Bayangkan, 2 minggu sebelum Lebaran, dapat laptop bagus dan HP canggih abad ini. Minimal Rp 7,5 juta mereka kantongi, bahkan mungkin lebih.

Mereka jadi ketagihan. Dan pengin mengulangnya sekali lagi. Pasti mereka kembali memata-matai mobil saya, dan terjadilah kejadian kedua pemecahan kaca mobil. Meski kali ini hasilnya cuma baju-baju ukuran XL dan celana dalam ukuran XL juga. Tak ada HP apalagi laptop.

Gila benerrrr, maling saja bisa puas dengan hasil kerjanya dan ketagihan mencuri di mobil yang sama dan di lokasi yang sama.

Sobat properti, perilaku maling yang puas dan kembali itu mewakili perilaku dasar setiap individu. Yaitu jika puas pasti kembali. Kalau bukan maling pertama yang kembali, bisa saja dia memberi referensi kepada sindikat maling lainnya, dan terjadilah repeat order berupa pemecahan kaca di kejadian kedua.

Teori marketing mengajarkan kepada kita untuk melaksanakan relationship marketing, yang memberikan feedback berupa hubungan jangka panjang (longterm). Kata kuncinya adalah membuat konsumen merasa puas setelah membeli produk properti kita. Alasannya? Karena banyak benefit yang mereka nikmati.

Benefit. Benefit. Benefit. Eksplorasilah semua benefit yang bisa digali dari proyek anda, dan persembahkanlah itu kepada konsumen. Berikan dalam kualitas yang terbaik. Itu menjadi perbedaan penting yang dimaknai konsumen anda, dan menjadi keunggulan kompetitif proyek anda.

Jika anda punya produk properti luasan kecil dan sudah sold out hanya berdasar brosur, jangan lantas membuat anda main-main terhadap kepuasan konsumen. Jangan berpikir menurunkan spesifikasi bangunan. Jangan berpikir kompromi dengan infrastruktur lingkungan. Tetaplah anda bangun sesuai rencana awal. Anggaplah seakan penjualan masih zero sehingga anda membangun infrastruktur dan bangunan untuk menarik minat konsumen.

Karena kita bisnis properti untuk jangka panjang. Membangun reputasi dan trust di mata konsumen akan berdampak positif untuk proyek-proyek kita selanjutnya.

Jika mentang-mentang sudah sold out lantas anda berpikir mengeruk laba lebih besar dengan mengurangi kualitas karena pembeli sudah ditangan sebelum lingkungan infrastruktur serta bangunannya jadi, itu bakal jadi bumerang dibelakang hari.

Apalagi jika anda sedang mengembangkan lahan luasan besar. Jelas sekali kepuasan pelanggan menjadi keyword yang tak boleh dibantah. Pembeli tahap pertama adalah corong anda untuk mendatangkan konsumen yang membeli produk tahap kedua dan tahap seterusnya.

Jika anda menjual minor product semacam permen, kepuasan konsumen akan dilakukan dengan cara dia repeat order dengan mengkonsumsi ulang produk yang sama. Berulang kali membeli permen yang sama.

Tetapi properti adalah major product dengan harga mahal. Tak bisa dikonsumsi alias dibeli berulang-ulang seperti beli permen kecuali anda kaya raya. Repeat order akan datang dengan cara konsumen yang puas memberi referensi kepada teman saudara dan handai taulan untuk membeli produk properti yang sudah dia beli sebelumnya.

Jika dia tidak puas, mana sudi mereferensikan relasinya membeli produk properti ditempat anda. Saya yakin anda pasti setuju soal ini.

Artikel ini panjang lebar. Dibuka dengan narasi soal maling CD ukuran XL, disambung dengan konten hal kepuasan pelanggan dan repeat order. Pelajarannya sederhana saja; buatlah konsumen anda puas, maka dia akan membantu anda mendapatkan transaksi penjualan berikutnya.

MODAL JEMPOL DOANG

MODAL JEMPOL DOANG
Promosi Kreatif

www.JinProperti.com - Beriklan di jaman sekarang ternyata tak semuanya harus berbayar. Banyak gadget kita yang dilengkapi fitur beriklan gratis. Di social media juga kita bisa beriklan gratis tanpa biaya.

Meskipun gratis, jika kita beriklan tanpa sentuhan kreativitas dan sedikit teori beriklan, bisa saja hasilnya sia-sia alias tidak efektif. Yang melihat iklan kita tidak tertarik untuk membacanya sehingga konten yang kita publikasikan tidak sampai ke calon pembeli.

Saya baru saja menyebarkan pesan broadcast ke seluruh nama contact yang ada di BB saya (800 lebih daftar contact). Bunyinya seperti ini;

Gratis blackberry baru type Armstrong bagi anda http://j.mp/PY7AHn

Iklan sederhana dan pendek karena hanya terdiri atas sebaris kalimat. Juga tidak keluar biaya 1 sen pun. Modal jempol doang. Hasilnya? Ada kisaran 50 - 60 orang yang merespon. Seru sekali.

Ada yang memaki sambil bergurau karena merasa kena jebakan batman, ada yang ngakak-ngakak, ada yang acung jempol karena terkesan dengan kreativitas materi broadcast, dan ..... ada 11 orang yang minta dikirimi brosur.

Saya sengaja memilih kalimat yang menimbulkan penasaran, yaitu; "Gratis blackberry baru type Armstrong bagi anda." Siapa sih yang tak tertarik dapat BB gratis seharga 2 jutaan tersebut?

Disitu ada link nya. Bagi yang penasaran dengan penawaran BB gratis, pasti deh mencoba buka link. Padahal disitulah letak jebakan batmannya. Link itu mengarah ke blog saya yang memuat materi promosi proyek PAPI (PAnorama meraPI) di Magelang.

Paragraf pertama sampai dengan paragraf ke 11 semua berisi soal konten promosi. Soal lokasi, soal fasilitas, soal benefit dll. Pembaca yang mencari-cari info soal BB gratis pasti gemas dimanakah info soal BB gratis tersebut. Sudah kepalang basah, akhirnya merekapun melanjutkan membaca sampai tuntas. Dan ini berarti semua konten promosi yang kami buat terdelivery kepada pembacanya.

Baru di alinea no 2 dari bawah, ada kalimat seperti ini; "Untuk 5 pembeli pertama tersedia hadiah langsung berupa 5 BB type Amstrong." Itu adalah guyuran air hujan untuk panas terik sepanjang hari. Rasa penasaran pembaca terjawab sudah. Rupanya yang dapat BB gratis hanya untuk 5 pembeli pertama saja.

Apakah mereka kesal? Haha .. Memang gue pikirin? Mungkin saja kesal. Tapi yang jelas saya tidak menipu mereka, karena nyata-nyatanya benar ada hadiah BB gratis meski bersyarat.

Kalau bukan dengan trick jebakan batman model beginian, memang seberapa banyak orang yang mau membaca broadcast anda?

Iklan broadcast via BB memang gratisan. Modal jempol doang. Tapi tanpa sentuhan kreativitas dalam seni marketing, niscaya hasilnya tak akan seefektif yang anda harapkan.

SEDIH BERGAJI 180 MILYAR PERTAHUN

SEDIH BERGAJI 180 MILYAR SETAHUN
PPN Dan BPHTB

www.JinProperti.com - CR7 alias Christiano Ronaldo, pemain sepakbola termahal di dunia yang bermain untuk klub Real Madrid sedang gundah. Pasalnya pemerintah Spanyol memberlakukan aturan pajak baru untuk orang asing dengan penghasilan tinggi, dimana sebelumnya hanya dikenai pajak penghasilan 23% sekarang direvisi menjadi 45%.

Ronaldo teriak-teriak. Dia menyatakan kesedihannya secara terang-terangan. Bahkan saat mencetak 2 gol di partai liga, CR7 tak mau melakukan selebrasi apapun. Gaji dia yang setara 180 milyar Rupiah setahun, terpangkas banyak akibat kebijakan pajak baru tersebut.

Ronaldo meradang, menghadap presiden klub Real Madrid dan minta gajinya diproteksi dari kebijakan pajak ini, alias minta pihak klub menanggung beban pajaknya. Klub menolak, dan CR7 menyatakan tak lagi happy tinggal di Spanyol yang punya aturan pajak gila-gilaan. CR7 menyatakan ingin segera keluar dari negeri Spanyol.

Luar biasa, ada orang bergaji setara 180 milyar Rupiah setahun tetapi tidak merasa bahagia. Sebabnya karena kena potongan pajak yang terlalu tinggi.

Sobat properti, mari kita membahas kaitan soal pajak dan rasa nyaman. Meski ilustrasi soal CR7 diatas tak begitu tepat sebagai analogi.

Dalam menyusun harga jual produk properti anda, terkadang ada dilematis saat kita harus memilih apakah harga jual sudah termasuk pajak atau belum termasuk pajak.

Pajak yang menjadi kewajiban pembeli alias konsumen adalah sbb;
PPN 10% dan
BPHTB 5% x (Harga AJB PPAT - 60 jt)

Ada pengembang yang memilih opsi memasang daftar harga sebelum PPN. Misal; harga Rp 100 juta belum termasuk PPN. Konsumen tahunya harga Rp 100 juta, ternyata masih kena beban PPN 10% sehingga harga jual menjadi Rp 110 juta.

Itupun masih dikenai BPHTB sebesar
= 5% x (Rp 100 juta - Rp 60 juta)
= Rp 2 juta.

Dalam kondisi ini, terkadang konsumen merasa tak nyaman saat awalnya tahu harganya cuma Rp 100 juta, ternyata masih kena tambahan PPN dan BPHTB.

Ada juga pengembang yang dalam pricelist langsung menuliskan harga Rp 110 juta (include PPN). Akan tetapi BPHTB tetap menjadi beban konsumen secara terpisah.

Dalam kondisi seperti ini, biasanya konsumen merasa lebih nyaman karena tak merasa ada biaya tambahan yang muncul tiba-tiba diluar prediksi sebelumnya. Apalagi pihak perbankan biasanya juga bisa menerima bahwa prosentase DP yang dibayar (20% atau 30%) adalah dari harga include PPN.

Jadi kesimpulannya, mana yang benar untuk kita lakukan? Ini bukan urusan benar atau salah. Ini lebih kearah mana yang lebih nyaman bagi konsumen.

Pengalaman saya selama sekian belas tahun main properti, konsumen lebih nyaman jika sudah langsung tahu berapa harga total include pajak-pajak yang harus menjadi kewajiban mereka. Ketimbang mereka tahu secara parsial dan baru ditambah-tambahkan sesudahnya.

GRATIS BLACKBERRY ARMSTRONG BUAT ANDA

RUANG TAMUNYA LEBIH BESAR KETIMBANG RUMAHNYA

PAPI (PAnorama meraPI) adalah real estate baru di kota Magelang. Lokasinya super strategis, hanya 400 meter dari Pasar Kebunpolo Magelang. Dan hanya dalam radius 1 KM dari lokasi PAPI, anda sudah bisa menemukan berbagai berbagai fasilitas sosial atau fasilitas umum yang diperlukan.

Harganya mulai 100 jutaan, dimana uang muka bisa diangsur mulai 5 s/d 8 bulan.

PAPI adalah hunian nyaman yang hanya terdiri atas 35 unit rumah (type 36, type 40 dan type 54), dan didalamnya memiliki fasilitas unggulan berupa Communal Building (disingkat CB), yaitu semacam Balai Warga Modern yang multi fungsi.

Fungsi utamanya adalah sebagai ruang tamu bersama seluruh penghuni PAPI. Jadi tamu anda akan memarkirkan mobilnya didepan CB, dan kemudian mereka akan masuk ke CB yang memiliki beberapa sitting group (tempat duduk) nyaman berkelas.

Didalam CB ada pembantu standby yang bertugas di minibar tempat anda bisa memesan secangkir teh panas atau kopi tubruk nikmat. Bahkan sepiring nasi goreng kampung atau pisang goreng juga bisa anda pesan disitu guna menjamu tamu anda.

CB didesain sebagai bangunan yang nyaman dan eksklusif, guna meningkatkan prestise anda sebagai warga PAPI. Bahkan ruang tamu bersama ini luasannya lebih besar ketimbang rumah anda sendiri.

Lansekap di halaman CB sangat keren. Kombinasi antara kolam ikan dan taman hijau nan asri serta lighting menawan akan membuat anda dan tamu anda betah berlama-lama didalam CB.

Lay-out nya fleksibel, sehingga bukan sekedar menjadi ruang tamu, tapi bisa juga difungsikan untuk kegiatan sosial lainnya seperti; arisan, reuni, halal bihalal, belajar kelompok, nongkrong sambil ngerumpi, pengajian, persekutuan doa, dll. Artinya walaupun rumah anda hanya type 36, type 40 atau type 54, tetapi ada CB yang dimiliki bersama dan dimanfaatkan bersama.

Diatas atap (lantai 2) CB juga ada area terbuka khusus yang bisa anda pakai melihat panorama gunung Merapi yang elok dan indah. Fungsinya semacam gardu pandang.

Konsep hunian dengan keberadaan Communal Building atau Balai Warga Modern ini mungkin pertama dan satu-satunya di kota Magelang. Diyakini konsep ini sangat-sangat menarik sehingga PAPI akan diminati dan menjadi rebutan calon konsumen.

Khusus untuk 5 (lima) pembeli pertama, gratis Blackberry type Armstrong seharga Rp. 2 jutaan bagi anda.

Hanya tersedia 35 unit. Jangan sampai anda kehabisan stok. Berminat? Hubungi; 0293 - 552 5300 / sdr Iwan (081329252045) / Norman (081901011536)

KONTRAKTOR TUTUP BOTOL

KONTRAKTOR TUTUP BOTOL
Jaringan Listrik Di Perumahan

www.JinProperti.com - Di TV sedang heboh adanya investigasi KPK di lembaga kepolisian (cq. Direktorat Lalu Lintas) soal adanya dugaan kasus korupsi pengadaan alat simulator SIM. Soal kasus korupsinya sendiri saya no comment dan menunggu proses hukum berjalan.

Cuma saya agak tergelitik mendengar info bahwa pemenang proses tender pengadaan alat simulator SIM ternyata adalah pengusaha tutup botol, yang jelas-jelas bukan 'spesialis' dan berpengalaman di bidang pengadaan simulator. Akibatnya proses pengadaan berjalan tak sesuai rencana hingga kasus ini meledak.

Pelajaran bagi kita adalah bahwa jangan memilih rekanan yang salah. Jika kita mau mendirikan bangunan, carilah kontraktor bangunan. Jika kita mau menarik jaringan listrik, carilah biro teknik listrik yang berpengalaman. Karena mendapatkan mitra yang berpengalaman terkadang memberikan kemudahan. Mereka punya jam terbang yang membantu kita melaksanakan pekerjaan dengan lebih baik dan lebih mudah atau bahkan lebih murah.

Saya punya pengalaman soal bermitra dengan Biro Teknik Listrik (BTL) yang mampu memberi tips dan advice bagus kepada kita. Sekarang mari kita membahas soal perlistrikan di proyek properti kita.

Sobat properti, jaringan listrik adalah kebutuhan primer dan vital dalam proyek properti yang akan kita kembangkan. Tanpa adanya jaringan listrik, maka rumah yang kita bangun tak akan bisa diserah-terimakan kepada konsumen. Pastikan sebelumnya bahwa di lokasi yang akan anda bangun bisa ditarik jaringan listriknya dan tersedia dayanya.

Setahu saya, saat ini ada 2 opsi yang bisa kita pilih dalam melakukan penarikan jaringan listrik, yaitu;

A. INVESTASI PLN

Dalam skema ini, PLN yang akan berinvestasi menanam jaringan, yaitu mulai dari tiang listrik, trafo, jaringan tegangan rendah, dan jaringan tegangan menengah. Ini dengan asumsi memakai kabel udara, bukan kabel tanam bawah tanah. Semua material disediakan gratis oleh PLN. Akan tetapi pengembang biasanya kena beban biaya pengurusan dan pemasangan jaringan yang dilakukan oleh BTL (Biro Teknik Listrik) yang menjadi rekanan kita dan juga rekanan PLN. Besarnya biaya kisaran 25 s/d 30% dari nilai material. Darimana kita tahu nilai material? Biasanya PLN memberikan RAB pemasangan jaringan atas lokasi yang kita ajukan. Cara hitung RAB nanti akan saya uraikan dibawah.

Jika kita memilih skim ini, kewajiban kita sebagai pengembang adalah membayar BP (biaya penyambungan) dengan rumus sebagai berikut;

= Rp 750 x daya terpasang/unit x jumlah unit yang akan dibangun

Contoh;
Daya terpasang = 900 watt
Jumlah Unit = 152 rumah

BP harus dibayar
= Rp 750 x 900 watt x 152 unit
= Rp 102.600.000,-

WARNING !!
Aturan yang berlaku di PLN dengan sistem Investasi ini adalah bahwa BP semua unit rumah harus dibayar sekaligus, dan jika dalam waktu 1 tahun realisasi penyambungan tidak mencapai 100% dari jumlah unit yang direncanakan, maka sisa BP yang sudah terlanjur dibayar akan dianggap HANGUS.

Contoh;
Dalam kasus diatas, jumlah unit yang diajukan pemasangannya adalah 152 unit. Jika dalam 1 tahun sejak pembayaran BP ternyata hanya bisa direalisasi 120 unit, maka sisa 32 unit dianggap hangus, dan mesti bayar BP ulang jika mau disambung tahun berikutnya.

Apakah dengan sudah dibayar BP nya tersebut berarti pengembang tak perlu membayar lagi hingga KWH meter terpasang di tiap unit rumah? Tentu saja masih ada yang harus dibayar, tetapi dikurangi BP yang sudah terbayar.

Contoh;
Biaya sambung baru listrik daya 900 watt adalah sebesar Rp 1.600.000,-. Karena kita sudah membayar BP senilai Rp 750 x 900 watt, maka ada pemotongan sejumlah Rp 675.000,- sehingga yang harus dibayar lagi saat pemasangan KWH meter adalah Rp 925.000,- saja. Itupun kita masih dapat bonus 5 titik instalasi dalam rumah (berupa stop kontak atau saklar dan jaringannya).

B. HIBAH MURNI (Serah Terima Operasional)

Kalau kita memilih opsi ini, maka seluruh biaya pengadaan jaringan di lokasi perumahan kita mesti kita tanggung sendiri.

Dengan asumsi jarak maksimal antar tiang adalah 40 s/d 50 m, maka buatlah rencana perletakan tiang listrik di lokasi anda (normalnya 1 hektar terdapat 6 s/d 8 tiang listrik), dan biayanya sebagai berikut;

JTR (jaringan tegangan rendah)
= Rp 4.500.000/titik
JTM (jaringan tegangan menengah)
= Rp 7.500.000/titik
JTM/JTR/UB (gabungan JTR JTM)
= Rp 9.000.000/titik
Travo 50 KVA (50.000 watt)
= Rp 37.500.000

Cara hitung kebutuhan travo ;
152 unit x 900 watt = 136.800 watt
136.500 : 50.000 = 2,73 travo
Pembulatan = 3 travo

Jika detail diatas terlalu membingungkan anda soal JTR dan JTM, maka untuk lebih mudahnya pakai saja asumsi 1 tiang biayanya Rp 7.500.000 saja tanpa perlu tahu itu JTR atau JTM. Nanti tinggal ditambahkan biaya pengadaan trafo.

Dari RAB tersebut, untuk biaya pengesahan gambar dan pemasangan jaringan memakai jasa BTL, anda juga dikenai biaya 25 s/d 30% dari RAB.

Jika kita memilih opsi ini, setelah jaringan terpasang akan dilakukan STOP (serah terima operasi) ke PLN. Dimana sesudahnya kita tidak memiliki kewajiban membayar BP apapun sebelum kita benar-benar membutuhkannya. Jadi nantinya penyambungan KWH meter dilakukan parsial sesuai kebutuhan, dengan biaya Rp 1.600.000 untuk daya 900 watt.

* * *

Sobat properti, jika anda sudah tahu 2 opsi tersebut, mana yang anda pilih? BTL rekanan saya memberikan saran supaya kita memilih opsi A (Investasi PLN), tapi permohonan jaringan jangan diajukan seluruhnya. Jika dalam kasus diatas saya punya rencana 152 unit, cukup diajukan saja 60 unit, dan sengaja dipilih blok kavling yang lokasinya dibelakang.

PLN jarang meminta siteplan yang sudah disahkan oleh Dinas Tata Kota. Tapi cukup print site plan dari pengembang sendiri, mereka sudah menerimanya. Jadi buat saja gambar siteplan khusus dengan menghilangkan blok kavling bagian depan, guna mendukung rencana ini.

Tujuannya supaya kita gratis biaya jaringan karena semua hasil investasi PLN, dan meringankan cashflow kita karena hanya bayar BP atas 60 unit.

Apakah tips ini merugikan atau menyulitkan langkah kedepannya nanti? Secara logika tidak ada masalah. Jika blok kavling bagian belakang sudah memiliki jaringan, maka blok kavling depan justru sudah 'dilewati' jaringan. Jadi nanti saat penjualan blok kavling belakang sudah habis, kita ajukan lagi penarikan jaringan untuk blok kavling depan.

Nah, itulah tips bagus dari BTL yang jadi mitra kami. Dia bisa kasih advise bermanfaat karena memang dia spesialis di bidang perlistrikan. Coba kalau saya menunjuk kontraktor tutup botol menjadi mitra pengadaan jaringan listrik, ohhh .. pasti kacau jadinya.

Note : artikel diatas berdasarkan kasus di sebuah kabupaten di Jawa Tengah bulan Juli 2012.