JURUS MIKE TYSON DI BISNIS PROPERTI

JURUS MIKE TYSON
DI BISNIS PROPERTI

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Pernah mendengar era kejayaan petinju hebat asal Amerika yang bernama Mike Tyson si leher beton? Dia dicatat sejarah sebagai petinju termuda yang menjadi juara dunia kelas berat. Dia memiliki 'killing punch' yang sangat mematikan. Saat di era keemasan, semua lawannya dibuat jatuh terkapar dibawah ronde ke 5.

Itulah Mike Tyson, yang jarang bertanding sampai 12 ronde atau 15 ronde. Semua lawannya dipukul KO di ronde-ronde awal. Tyson selalu menyelesaikan pertandingan jauh lebih cepat dari jumlah ronde yang direncanakan. Kenapa? Karena dia memiliki 'killing punch' yang luar biasa. Tyson sangat yakin dengan kekuatan pukulannya, sehingga begitu bel ronde pertama dibunyikan, dia akan langsung merengsek maju menyerang musuhnya.

Tyson tahu kelebihannya terletak di power pukulan yang luar biasa. Asal bisa menyambar muka atau dagu dengan telak, maka tubuh lawannya yang berbobot 100 kg keatas akan berdebum jatuh ke kanvas. Dan itu dilakukannya dibawah ronde ke 5. Tak jarang musuhnya sudah KO di ronde 1 atau ronde 2.

Tyson memburu lawannya seperti singa kelaparan, mengayun ayunkan tinjunya menyerang lawan, tanpa takut kehabisan stamina. Tyson tak pernah berpikir menghemat nafas atau tenaga, dia cuma berpikir bagaimana pukulan hook, straight atau upper cut-nya mengenai kepala lawannya. Tyson tak mau ada ronde panjang, melainkan semua pertandingan berakhir dengan singkat.

* * *

Sobat properti, jika proyek properti anda memiliki power yang luar biasa seperti killing punch Mike Tyson, maka jangan ragu menggunakan kekuatan tersebut untuk menghabiskan dagangan lebih cepat. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan cepat habis rejeki cepat ngumpul. Jika bisa menghabiskan dagangan dalam waktu 6 bulan, kenapa mesti 18 bulan?

Kita pasti tahu bahwa biaya OHC (overhead cost) untuk sebuah proyek properti perbulan bisa mencapai puluhan juta sampai ratusan juta. Tergantung besaran proyek dan ramping gemuknya struktur organisasi proyek.

Jika kita ambil contoh sebuah proyek properti seluas 4 ha dengan asumsi durasi (umur proyek) 24 bulan dan biaya OHC Rp 50jt/bln, maka jika proyek selesai 18 bulan berarti ada efisiensi biaya 6 bln x Rp 50jt = Rp 300 jt. Dan efisiensi Rp 300 jt itu tentunya dicatat sebagai tambahan laba. Apalagi kalau selesainya proyek cuma 12 bln, silahkan hitung sendiri berapa tambahan laba yang dinikmati pemegang saham.

Sobat properti, power apa yang membuat anda punya keyakinan menyelesaikan pemasaran jauh lebih cepat dari proyeksi normal seperti seorang Mike Tyson yakin mampu menghabisi lawannya di ronde 1 atau ronde 2 saja?

Mungkin lokasi anda yang sangat strategis dan menarik. Mungkin harga anda yang jauh dibawah harga pasaran. Mungkin ada super benefit yang bisa dinikmati oleh konsumen anda yang tak mungkin disajikan oleh kompetitor lain. Jika komparasi antara power yang dimiliki proyek anda dengan proyek lain sangat ekstrem, maka tak ada salahnya anda memakai jurus Mike Tyson. Yakinlah bahwa anda mampu mengatasi kompetitor anda menghabiskan unit-unit yang dipasarkan dengan cepat.

Saya punya satu contoh kasus yang mampu membuat anda memahami jurus Mike Tyson ini dengan lebih baik, seperti contoh dibawah ini;

Di sebuah lokasi yang harga tanahnya 3 tahun lalu pasarannya sudah Rp 100.000/m2, mendadak bagai rejeki nomplok klien saya mendapatkannya awal tahun 2011 kemarin dengan harga cuma Rp 60.000/m2 melalui lelang dari sebuah bank. Oh ya, luasnya 4 hektar dan harga pasaran sekarang sudah Rp 150.000/m2.

Ini sebuah operasi akuisisi lahan dengan harga yg under value. Bayangkan bedanya antara harga perolehan dengan harga pasaran mencapai Rp 90.000/m2 (brutto). Kalau beda harga nettonya dengan asumsi efektivitas lahan 60% adalah Rp 150.000/m2. Jadi jika kita menjual kavling luasan 90 m2, sudah jelas harga jual kita lebih murah 90 m2 x Rp 150.000 = Rp 13.500.000,-

Wow, ini keunggulan kompetitif dalam harga jual tanah sudah ada di genggaman kita.

Selanjutnya, jika saya asumsikan biaya OHC per bulan Rp 100 juta dan proyek diestimasi berumur 24 bulan untuk kondisi konservatif (normal), maka kali ini saya yakin memakai jurus Mike Tyson dengan hanya menetapkan anggaran OHC selama 12 bulan saja. Artinya saya berspekulasi melakukan efisiensi sebesar Rp 100 juta x 12 bulan = Rp 1.200.000.000,-

Luasan lahan efektif adalah
= 60% x 40.000
= 24.000 m2
Ini disebut saleable area atau lahan yang bisa dijual. Sisanya 40% tak bisa dijual karena terpakai untuk sirkulasi, ruang terbuka hijau dan fasos fasum.

Berapa efisiensi yang diperoleh?
= Rp 1.200.000.000 : 24.000 m2
= Rp 50.000/m2

Jika asumsi luas kavling 90 m2, berarti harga jual produknya lebih murah Rp 50.000 x 90 m2 = Rp 4.500.000,-

Coba gabungkan efisiensi dari perolehan tanah yang undervalue (Rp 13,5 juta) ditambah efisiensi dari keberanian kita menetapkan umur proyek 12 bulan saja sebesar Rp 4,5 juta. Total efisiensi Rp 18 juta. Ini ibarat gabungan pukulan hook dan pukulan upper cut dari seorang Mike Tyson yang bakal mampu mengkanvaskan pesaing-pesaingnya di kelas yang sama.

Hasilnya? Bukan selesai 12 bulan tapi malah selesai 10 bulan. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan habis rejeki ngumpul. Justru dapat tambahan (extra) laba lagi 2 bulan x Rp 100 juta = Rp 200 juta.

Itulah yang dinamakan jurus Mike Tyson. Yaitu menghabisi lawan dibawah ronde ke 5. Hanya bisa dilakukan oleh mereka yang punya power luar biasa kuatnya. Bagi yang powernya datar-datar saja, jangan coba-coba terapkan jurus ini. Bisa-bisa nafas dan stamina habis sebelum waktunya dan malah dipukul KO oleh musuh.

Catatan; perhitungan diatas diasumsikan bahwa kualitas bangunan dan kualitas infrastruktur sama dengan pesaingnya. Sehingga efisiensi yang dijelaskan diatas hanya dari faktor harga jual tanah dan overheadcost saja.

MELIHAT BINI SEPERTI KARUNG GONI

MELIHAT BINI SEPERTI KARUNG GONI 

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Seorang teman di komunitas properti suatu malam menelpon saya dan curhat bahwa dia sedang stres berat dan sudah 2 hari terakhir susah tidur. Makan tak enak tidur tak nyenyak. Lihat bini seperti melihat karung goni. Dia bercerita dengan serius dan nada suaranya menunjukkan pikirannya sedang galau tingkat tinggi.

Saya yang kebetulan belum ngantuk kemudian mencoba mencari tahu apa yang sebenarnya terjadi. Rupanya dia baru saja membeli lahan seluas 3 ha yang terletak ditepi sungai Kripik di Semarang. Lokasinya dekat dengan berbagai fasilitas umum, dengan view sungai yang bagus. Rencananya proyek itu akan dinamai River Park, menyasar segmen midle up.

Harga lahan Rp 150.000/m2. Lahannya simetris, dengan dimensi kisaran 300 x 100 m, dimana sisi yang 300 m berhimpit dengan sungai. Total harga lahan 4,5 milyar dibayar cash karena teman saya dapat funder dari temannya main golf. Lahannya sudah punya Ijin Lokasi terbitan tahun 1999. Makanya secara legal yang dibeli teman saya adalah PT nya, sehingga asetnya otomatis berpindah tangan.

Desain siteplan sudah dibuat, dan stafnya sedang mengajukan ijin KRK (Keterangan Rencana Kota) alias pengesahan siteplan ke Pemkot. Betapa terkejutnya dia saat mendapat laporan dari stafnya bahwa berdasarkan surat dari BBWS (Balai Besar Wilayah Sungai) ke Dinas Tata Kota, disebutkan bahwa lahannya terkena ketentuan GSS (Garis Sempadan Sungai) selebar 100 meter.

"Astaga, kena GSS 100 meter sama saja seluruh lahanku tak bisa dikerjakan sebagai perumahan. Lha ini beli lahan 4,5 milyar cuma bisa buat berkebun atau ternak lele benar-benar musibah buatku. Aku bisa digorok lehernya oleh investorku ..", katanya dengan nada gemetar.

Saya katakan, tenang saja. Saya punya pengalaman di bidang beginian. Besok saya datang ke proyekmu untuk mensurvei lokasi, begitu kata saya menenangkan dia sekaligus menutup telepon karena sudah mulai mengantuk.

Esoknya saya datang ke lokasi miliknya. Saya lihat lebar sungai disana secara existing tak sampai 30 meter. Saya beritahu teman saya bahwa GSS 100 meter hanya berlaku jika bibir sungai dibiarkan natural alami, dimana ada potensi terjadi abrasi. Kalau diberikan perkuatan permanen berupa dinding penahan tanah atau bronjong batu kali sepanjang bibir sungai, maka GSS nya bisa ditoleransi hanya 15 meter saja, bukan 100 meter.

"Apa benar bisa begitu?" tanya teman saya dengan mata berbinar. Seakan melihat secercah harapan timbul.

Saya bantu dia membuatkan surat permohonan rekomendasi ke BBWS, dilampiri surat pernyataan kesanggupan membangun dinding penahan tanah atau memasang bronjong batu kali sepanjang 300 meter di tepi sungai, supaya hanya dikenai aturan GSS selebar 15 meter saja.

Saya juga bantu buatkan estimasi biaya bahwa 1 meter lari bronjong batu kali memakan budget kisaran Rp 800.000. Jadi jarak 300 meter akan memakan budget kisaran 240 juta. Itu asumsi bronjong batu kali dimensi 50 x 100 x 200 cm sejumlah 2 lapis.

Tak sampai 2 minggu sejak saya berkunjung ke proyeknya, dia memberi kabar bahwa surat rekomendasi dari BBWS sudah turun, kemudian diserahkan ke Dinas Tata Kota, yang output finalnya adalah KRK bisa terbit dengan dikenai GSS 15 meter saja.

Selamat deh proyeknya senilai 4,5 milyar. Dan yang jelas dia sudah bisa makan enak, tidur nyenyak, dan tak melihat bininya seperti karung goni lagi.

ITULAH OKENYA BANDREK

ITULAH OKENYA BANDREX
Laba Di Tanah

Saya punya seorang sales bernama kang Dede. Hobbynya aneh, yaitu pagi siang malam minum bandrex. Karena itulah minuman favoritnya. Pernah disebuah panas yang terik, saat biasanya orang memilih minum es, dia tetap memilih bandrex. Saat saya tanya kenapa panas terik tetap minum bandrex, sambil terkekeh dia menjawab; ITULAH OKENYA BANDREX, BISA DIMINUM KAPAN SAJA ...

Dasar Si Dede !!

Dede sedang saya beri tugas memasarkan KOKOST (toko - rumah kost) yaitu sebuah bangunan yang terdiri atas 1 toko menghadap kedepan dan dibelakangnya memiliki 4 kamar kost. Lokasinya di jln Pelita Gedanganak UNGARAN Kab. Semarang. Hanya 6 unit, harga 255 jt. Hanya berjarak 200 m dari kawasan industri yang padat.

Suatu sore dengan nada riang Si Dede menelpon; Lapor Gan, closing 1 unit. Tapi harganya saya kurangi 49,5 juta. Sehingga harga transaksi 205,5 jt.

Sejuta topan badai. Mana bisa diskon sebesar itu?? Saya kaget mendengar laporan Dede.

Dede menjelaskan;
Begini Gan, ada pembeli yang tak mau bisnis rumah kost, dia cuma minat tokonya saja. Jadi dia minta 4 kamar kost dibelakang dihilangkan supaya harganya berkurang.

Saya tadi mencoba kontak juragan, tapi tak diangkat. Saya tahu juragan sedang menjadi pembicara seminar di Solo. Makanya saya mengambil keputusan sendiri, tak mau kehilangan momentum.

Saya tahu juragan penganut pakem KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR, yang mencari laba dari tanah, bukan bangunan. Artinya berapapun luas bangunan, laba tetap. Diperkecil atau diperbesar, laba tidak terganggu.

Makanya saya hitung luasan bangunan yang berkurang adalah = 4 kamar kost x 2,75 m x 3 m x Rp 1,5 jt/m2. Total pengurangan = Rp 49,5 jt itu.

Artinya saya jual bangunan toko saja seharga 205,5 jt. Harga lebih rendah, laba tidak terpengaruh. Modal kerja bangunan malah lebih kecil, kata Dede menjelaskan.


Wow, kamu pinter juga Dede. Kata saya memuji sales penyuka bandrek ini. Kemudian saya tambahkan; ITULAH OKENYA MEMBEBANKAN LABA DI TANAH, BISA DIPERKECIL ATAU DIPERBESAR LUASANNYA BERAPA SAJA, HEHE ..

NGAJAK HAPPY HAPPY

‎​
NGAJAK HAPPY HAPPY
Seni Menaklukkan MPT

Menjinakkan MPT (mitra pemilik tanah) adalah sebuah seni. Tak semuanya mesti dibujuk dengan proposal yang manis dan presentasi yang memukau. Saya jadi teringat seorang teman bernama Rio di Yogya dapat lahan 3.700 m2 di dekat kota dengan cara yang unik.

Setelah dia tahu bahwa calon MPT adalah seorang Drg (dokter gigi) yang sudah berusia 40 tahunan tetapi masih bujang, Rio justru sibuk mengumpulkan data tentang Drg tersebut. Bukan kumpulkan data soal tanah. Rio tahu bahwa calon MPT aktif bergaul di kelompok dansa, dan juga penggemar kuliner.

Rio dengan sengaja melalui perantaraan seseorang masuk ke komunitas kelompok dansa, dan ikut berlatih 2x seminggu. Saat latihan dengan sengaja dia selalu berusaha mengakrabkan diri dengan calon MPT yang menjadi targetnya. Tak jarang pulang latihan dansa Rio kuliner bareng dengan si dokter gigi.

Selama kurun waktu itu Rio tak pernah menanyakan lahan milik Drg apalagi menawarkan diri untuk dikembangkan. Rio cuma berusaha mengakrabkan diri saja. Sambil ngajak happy happy. Dansa dansi, kuliner sana sini.

Kisaran 2,5 bulan begitu sudah akrab, Rio baru membuka diri kalau dia adalah pengembang kecil kecilan. Yang biasa bekerja dengan modal menggandeng MPT. Nah, tanpa banyak cing cong, si dokter gigi bersedia mempercayakan lahannya kepada Rio. Benar benar hot deal. Meski Rio menjanjikan profit sharing 30% kepada si dokter gigi.

Kisah soal Rio mendapatkan MPT nya ini membuat saya terkesan sekaligus geli. Ternyata tak semua MPT mesti ditaklukkan melalui negoisasi dan presentasi. Dengan ngajak happy happy mampu juga membuat MPT terkiung kiung.

Anda juga bisa lho??!!