CARA MEMBUAT BUSINESS PLAN SEDERHANA

 SAYA SUHU PERGURUAN KUNGFU PROPERTI

 
www.JinProperti.Info - Seseorang yang belum saya kenal di dunia nyata, tetapi menjadi rekanan saya di dunia maya (dia mengenal saya di blog properti), mengirim email ke saya meminta diberikan contoh sebuah BUSINESS PLAN sederhana yang akan dipakainya untuk meyakinkan calon investor alias MPM (Mitra Pemilik Modal). Dia juga meminta advise, item apa saja yang harus diketahui oleh investor.

Oke deh, saya jawab nanti di blog, biar bisa jadi masukan juga buat rekan-rekan komunitas properti lain yang ingin tahu masalah ini. Dan business plan yang saya share disini bukan sekedar teori diatas kertas belaka. Saya bukan dosen yang mengajarkan ilmu dari buku-buku dan diktat yang tebal dengan bahasa baku ala akademisi. Saya ini suhu di Perguruan Kungfu Properti, dan saya berteman dengan Avatar serta suhu Perguruan Shaolin, hehe ...Eh maaf, saya ini praktisi properti sejak 1994, dan business plan yang saya bagikan ini sudah punya success story meruntuhkan hati sekian banyak investor yang mendukung saya mengembangkan proyek properti.

Sederhana koq. Investor berasal dari kata INVEST, jadi hakekatnya mereka itu berinvestasi. Dan defisini INVESTASI menurut saya adalah "Rasio MODAL terhadap LABA dan terhadap WAKTU". Makin besar labanya (return on investment), makin menarik investasinya. Makin pendek waktunya, makin happy investornya. Jadi 3 (tiga) hal diatas, yaitu MODAL, LABA, dan WAKTU adalah data wajib yang mesti disebutkan di business plan dan diketahui oleh calon Investor.

Business Plan yang saya buat di halaman pertama paling atas menyebutkan 3 hal tersebut, yaitu berapa kebutuhan MODAL untuk mengembangkan proyek, berapa potensi LABA yang menjadi hak investor, dan berapa lama WAKTU (Umur Proyek). Jika ketiga hal tersebut sudah disajikan dan menarik bagi investor, maka dia akan melangkah ke sajian data berikutnya.

Data selanjutnya yang kita sajikan adalah soal data lahan, harga perolehan lahan dan luasannya. Termasuk juga berapa efektivitas lahan yang bisa dijual kepada konsumen (saleable area).

Bagian penting yang harus disajikan adalah mencari HPT (harga pokok tanah). Bagi yang belajar ilmu ekonomi manajemen, pasti anda mengenal istilah HPP (harga pokok produksi). HPT sebenarnya idem dengan HPP, ini hanya istilah di bisnis developer. Hitunglah HPT dengan menambahkan biaya desain dan perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya overhead cost. Tapi maaf ilmu menghitung HPT tak bisa saya share disini karena itu sifatnya teknikal, harus melalui simulasi angka-angka. Menghitung HPT adalah bagian dari teknik membuat ACTION PLAN yang biasanya saya ajarkan di Workshop Properti 2 hari berjudul CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG. Pelajaran 2 hari tak mungkin diringkas dalam 1-2 paragraf.

Ilmu membuat ACTION PLAN ala Perguruan Kungfu Properti memakai teori base on square meter. Jadi semua biaya dikonversi ke satuan/variabel yang sama, yaitu per meter persegi, supaya bisa dijumlahkan. Jika anda ditanya soal berikut; 5x + 3y+ 2z = ........ pasti anda tidak bisa menjawabnya. Akan tetapi jika soalnya sebagai berikut; 5x + 3x + 2x anda bisa tahu hasilnya yaitu 10x. Jika semua biaya dikonversi dalam satuan per meter persegi, maka anda akan bisa menjumlahkannya dan mengetahui berapa HPT nya. Dengan anda menghitung HPT, maka sekaligus anda sudah membuat Rencana Budget yang detail untuk setiap item biaya.(perolehan lahan, desain/perijinan, pematangan lahan, dan overhead cost).

Bagian terpenting dan paling mendebarkan didalam membuat Business Plan adalah menetapkan berapa target laba. Lazimnya pengembang mencari laba sebesar 1x harga tanah. Laba proyek yang disebutkan disini adalah laba total. Jadi ini laba keseluruhan yang akan dibagikan kepada MPT (mitra pemilik tanah) jika kita mesti bagi laba ke pemilik tanah, laba yang dibagikan kepada MPM (mitra pemilik modal), dan laba yang menjadi bagian kita selaku MPK (mitra pemilik keahlian).

Data selanjutnya yang perlu disajikan didalam Business Plan ini adalah simulasi harga jual berdasarkan type yang kita rencanakan. Kenapa perlu disajikan? Supaya kita tahu dan bisa menganalisa apakah harga jualnya kompetitif atau tidak dibandingkan harga pesaingnya. Jika harga masih kompetitif, maka makin menambah keyakinan kita bahwa proyek ini bakal laku. Jika harganya relatif mahal, maka berarti kita perlu melakukan koreksi di HPT dengan melakukan reduksi biaya, dan pilihan terakhir adalah menurunkan target laba.

Menghitung kebutuhan modal mutlak dilakukan, dan untuk hal ini anda mesti plotting sesuai kondisi riil. Jika tanah mesti bayar cash, mau tak mau semua harga perolehan lahan masuk didalam kebutuhan modal. Akan tetapi jika anda hanya perlu membayar uang muka saja (misal sekian persen), maka anda cukup cantumkan kebutuhan yang jatuh tempo didalam 6 bulan saja, tak perlu menyebutkan keseluruhan biaya perolehan lahan. Budget perijinan tentu saja mesti dialokasikan 100%, tak mungkin diangsur atau dibayar sebagian. Untuk biaya pematangan lahan, cukup anda anggarkan apa yang akan anda kerjakan didalam 6 bulan pertama saja. begitu pula untuk biaya overhead cost, anggarkan saja biaya OHC 6 bulan pertama. Kenapa semua hanya 6 bulan? Karena kita berharap ada uang masuk dan piutang yang bisa dipakai untuk perputaran kebutuhan cashflow kita. Untuk detail lebih lanjut mengenai menghitung modal ini juga diajarkan di Workshop Properti 2 hari.

Bagian terakhir dari Business Plan adalah menjelaskan berapa hak dan berapa kewajiban dari masing-masing pihak. Didalam contoh Business Plan ini kebetulan tak ada profit sharing yang menjadi bagian MPT (mitra pemilik tanah), jadi hanya muncul kewajiban dan hak MPM alias investor yang tentunya punya kewajiban beneran untuk menyetorkan modal sesuai kebutuhan yang diperlukan untuk mengembangkan proyek ini. Sedangkan kita (anda ataupun saya) yang berprosisi sebagai MPK (mitra pemilik keahlian) punya hak atas profit sharing akan tetapi tidak punya kewajiban menyetorkan modal. Modal kita adalah tenaga dan waktu dan keahlian.

Sudah saya jelaskan semuanya meski hanya secara ringkas. Bukan karena saya pelit berbagi, tapi memang tak mungkin saya menguraikannya panjang lebar yang membuat anda malah bosan membacanya. Dilihat saja gambar lampiran yang merupakan contoh sebuah Business Plan.

Sekian aja ya? Semoga cukup membantu ...

Salam properti !!!

JOPA JAPU TAI ASU

DRAFT PERJANJIAN KERJASAMA 
DENGAN MITRA PEMILIK TANAH

www.JinProperti.Info - Lagi asyik ngabuburit bersama staf di kantor, mendadak ada telpon masuk dari nomer yang tidak saya kenal. Tentu saja tidak saya angkat. Eh, di BBM saya mendadak ada PING!!! 3x. "Mas AW, kenapa saya call tidak mau angkat? Ini saya mau kasih rejeki", di nama profil tertulis Mister BJ.

Saya kaget. Ada orang sudah ada di contact list BB saya, tapi saya tidak mengenalnya. Setelah saya konfirmasi rupanya beliau tahu no HP dan PIN BB saya dari blog AriWibowoJinProperti, dan mencatat nomer HP serta invite PIN BB saya. Dan saya untuk hal yang satu ini memang jarang decline, kebanyakan saya accept.

Mister BJ kemudian bercerita bahwa dia mendapatkan deal bagus dengan seorang pemilik tanah di daerah Cibitung Bekasi seluas 10 ha, dimana kondisinya 5 ha sudah sertipikat dan 5 ha masih girik. Kondisi eksisting tanah darat, bukan sawah sehingga tidak memerlukan penimbunan. Juga sudah menyepakati harga satuan tanah per meter perseginya. Beliau juga mengirimkan beberapa foto lahan yang dimaksudkan. (lihat dibawah ini)

Mas AW, langkah apa saja yang harus saya lakukan selanjutnya? Skenario legalnya, eksekusi proyeknya, dan lain-lainnya? Apa saya harus mencari modal kerjanya juga atau bagaimana? Minta masukannya dong ....

Kemudian saya menjelaskan bahwa langkah awal yang harus dilakukan adalah mengikat MPT (Mitra Pemilik Tanah) tersebut kedalam skenario legal yang saling mengamankan dan menguntungkan para pihak. Dan MPT perlu tahu bahwa aturan yang berlaku sekarang adalah bahwa mengembangkan perumahan dengan jumlah diatas 5 (lima) kavling tak bisa dieksekusi secara perorangan, melainkan harus PT. Jelas-jelas lahan di Cibitung yang ditawarkan kerjasamanya ini luasnya 10 ha, jadi harus memakai skenario badan hukum.

Hal penting lainnya yang harus disepakati dengan pemilik tanah adalah batas waktu kerjasama, karena tak mungkin sebuah kerjasama tanpa ada frame time (batasan waktu). Jika kita menetapkan waktu terlalu optimis (misal 4-5 tahun) nanti membuat kita dibebani target yang berat. Jika kita menetapkan waktu yang longgar (misal 9-10 tahun), pasti pemilik tanah yang menolak, karena dianggap terlalu lama. Jadi saya sarankan pakai asumsi kinerja kita 1 tahun mampu mengembangkan lahan 1,5 ha. Ini konservatif (tidak optimis tidak pesimis). Dengan demikian lahan 10 ha kita targetkan dikerjakan selama 7 (tujuh) tahun.

Meminta waktu yang cukup panjang kepada pemilik tanah membuat mereka merasa dirugikan. Solusinya adalah dikompensasi dengan memberikan kenaikan harga tanah. Dan untuk hal ini, saya sarankan 2 (dua) tahun pertama tanpa kenaikan harga, baru ditahun ke-3 dan seterusnya dilakukan penyesuaian harga secara otomatis. Umumnya kenaikan harga tanah 10% pertahun, tapi dicoba saja dulu diberikan kenaikan otomatis 7,5% pertahun. Siapa tahu pemilik tanahnya mau.

"Sudah dulu ya pak, saya gak bisa jelasin panjang lebar by phone ....", begitu kata saya ingin mengakhiri pembicaraan. "Terlalu panjang, dan belum tentu yang terima telepon juga bisa menangkap subtansi penjelasan saya. Begini deh, saya mau berbaik hati membuatkan konsep surat kesepakatan kerjasama yang harus disepakati dengan pemilik tanah secara tertulis. Nanti saya email ..... Tapi proyek ini jangan dikerjakan bapak sendiri dong, ajak-ajak saya juga."

"Lha mas AW ini gimana sih, saya sms dan call anda kan memang mau kasih rejeki. Bukan sekedar nanya-nanya saja. Saya sengaja call mas AW untuk ajak gabung mengelola proyek ini. Makanya saya minta advise. Ayo segera survei dan dampingi saya menemui pemilik tanah. Semoga semuanya barokah," kata mister BJ.

"Kapan pak BJ?" tanya saya.

"Ikan sepat ikan gabus. Makin cepat, makin bagus." kata mister BJ.

"Oke pak ..., jopa japu tai asu ...", jawab saya.

"Apa artinya koq ada kata tai asu?" tanya mister BJ merasa kaget saya menyebut kata-kata kotor.

"Jopa japu tai asu, mugo-mugo lemah iki duwekku. Ini mantera supaya tanah ini bisa kita kelola dan mendatangkan rejeki bagi kita bersama pak, hehehe ....," jawab saya sambil ngakak.

Oke deh pak. Ini sudah saya buatkan konsepnya. Silahkan dipelajari draft kesepakatan ini. Soal jadwal saya datang ke Jakarta untuk survei, saya konfirm secepatnya minggu ini .....

* * *

Ssssttttt, jangan dicontek ya konsepnya. Dosa kalau main contek tanpa bagi-bagi rejeki ke saya.

PEJABAT TAKUT ORANG NEKAT

ADEGAN INI HANYA DILAKUKAN OLEH PROFESIONAL
JANGAN DITIRU !!!

Jin Properti - Pengalaman berharga disaat menghadapi direktur PDAM yang main pungli seenaknya dan berhasil saya atasi dengan jurus nekat, rupanya memberikan keberanian kepada saya saat menghadapi kasus serupa di lokasi lain.

Alkisah saya sedang mengurus perijinan untuk lahan luasan kecil (kisaran 7000 m2) di sebuah kota di pulau Jawa. Berkas perijinan sudah lengkap, dan seperti biasanya kami urus melalui BPPT (Badan Pelayanan Perijinan Terpadu), dengan menjalin kontak khusus melalui salah seorang pejabat di BPPT, sebut saja namanya mister X.

Sidang ekpose didepan 6 instansi dan bertempat di kantor Bapeda sudah kami jalani di bulan April 2013. Dilanjutkan dengan sidang advise planning bertempat di kantor PU pada bulan Mei 2013. Secara paralel kami juga mengurus UKL/UPL dan rekomendasi Dishub. Entah kenapa, setelah itu delay 1 bulan menunggu waktu untuk audiensi Walikota yang sedang sibuk dan padat agendanya.

Akhirnya kesempatan untuk bertemu dan audiensi dengan pak Wali tiba juga. Pertengahan Juni 2013 saya diantar mister X menghadap Walikota di ruang kerjanya. Ngomong basa basi selama 15 menit, dan dinyatakan Ijin kami tidak ada masalah, bisa diterbitkan, tapi besok hari diminta koordinasi dengan mister X dahulu. Begitu kalimat dari pak Walikota.

Esoknya saya menemui mister X di kantor BPPT, dan ada berita menggelegar yang saya dengar. Ternyata kami diminta menyediakan dana taktis 200 juta sebagai syarat agar Ijin Prinsip ditanda-tangani. Gila!! Benar-benar gila. Mengurus lahan hanya seluas 7000 m2 kena pungli 200 juta. Gimana kalau ada pengembang urus ijin untuk lahan puluhan hektar? Bisa-bisa kena pungli milyaran Rupiah.

Saya pulang dari kantor BPPT dengan perasaan galau. Pusing rasanya. Kepala jadi error. Uang 200 juta milik nenek siapa yang bisa saya serahkan kepada birokrasi yang bermental pemeras ini???

Dua minggu saya biarkan, tanpa menghubungi mister X lagi. Saya berharap ada keajaiban atau belas kasihan dari penguasa itu kepada kami. Tapi tak ada kabar berita.

Kemudian di suatu malam saya mendatangi mister X dan meratap mengiba meminta kebijaksanaan dari pak Walikota, supaya jangan membebani kami biaya perijinan sebesar 200 juta. Mister X berjanji akan menyampaikannya kepada pak Wali.

Esok hari saya menunggu dengan berharap-harap cemas. Tapi sms yang saya terima dari mister X membuat saya tertunduk lemas; "Maaf, saya sudah sampaikan pesan anda kepada pak Wali, tapi beliau tetap menyatakan seperti yang semula saja." Hmm, bahasanya datar, tapi tersirat dan tersurat makna yang jelas, yaitu angka 200 juta tak bisa ditawar.

Kepala saya jadi error. Tidak terima menerima perlakuan seperti ini. Jelas-jelas pemerasan. Mendadak kenekatan saya muncul lagi. Saya akan lawan mereka semua. Mati ya mati bareng, hancur ya hancur barenglah. Proyek ini bubar gak masalah, tapi mereka juga akan saya hajar dengan apa yang saya mampu lakukan. Mendadak saya tidak punya lagi rasa hormat dan takut kepada Walikota dan mister X.

Saya teror mereka. Saya kirimi sms beruntun memaki-maki dan mengancam mereka. Sasaran saya adalah; Walikota, ajudan Walikota, dan mister X (pejabat BPPT).

Ini sms ke Walikota;
------------------------------

Selamat siang pak Wali. Saya ingin meminta waktu 1x lagi bertemu bpk utk penyelesaian perijinan perumahan KECIL luas 7000 m2 yg Ijin nya terkatung-katung. Saya sdh pernah bertemu bpk diantar mister X. Tks, Ari Wibowo

Sbg pengusaha, saya berharap bpk menjadi Walikota yg bijaksana dan kooperatif dgn pengusaha. Good and clean goverment. Tks, Ari Wibowo

Saya selama ini menjalin komunikasi via mister X, dan statement dari dia yg katanya meneruskan pesan dari bpk membuat saya tak nyaman dan gerah sekali. Saya mau berperang saja jika kondisinya begini. Maaf, tks,

Saya kooperatif, tapi semua mesti proporsional dan wajar. Kita sama2 membangun kota ini. Jika pincang dan not fair, yg terjadi justru nekat dan saling menjatuhkan. Mohon waktu bertemu 1x lagi. Tks, Ari W

Saya call bpk kenapa bapak tak mau angkat?? Kalau bpk marah sama saya, maka justru saya yg lebih marah kpd bapak.

Saya bertemu Walikota dan Bupati dimana-mana sering sekali pak. Hal yg biasa. Tapi mengurus perijinan lahan 7000 m2 dan dimintai biaya 200jt (kata mister X) membuat saya marah. Saya memilih berperang saja melawan bpk. Saya punya jaringan di media lokal dan nasional (cetak dan online), LSM, dan parpol. Saya akan beberkan praktek kotor ini.

Saya org nekat pak. Saya tidak takut menghadapi bpk. Semua resiko sdh saya kalkulasi. Bapak akan menyesal jika memperlakukan kami spt ini. Siapa yg terjegal, saya atau bpk, kita lihat saja nanti. Tks

Tapi kalau bpk berlaku bijaksana kpd kami, saya urungkan niat ini dan memilih kooperatif dgn bpk. Saya menunggu kabar baik dari bapak. Mau baik2 atau ribut2, keduanya saya siap melayani. Tks

Ini sms ke ajudan Walikota;
------------------------------------------
Saya Ari Wibowo, pelaku usaha yang merasa diperas oleh Walikota anda. Tolong sampaikan kepada si pemeras itu, saya mau ketemu dia mengurus perijinan proyek perumahan yg saya ajukan. Saya tak mau membayar 200 juta. Saya tidak takut dengan pejabat seperti dia. Tks, Ari Wibowo 0812 1520 46xx.

Ini sms ke mister X;
------------------------------
Saya akan bongkar praktek kotor yang anda lakukan sbg antek Walikota pemeras. Saya mau bikin press release yg saya sebarkan ke media online, media massa, dan social media. Saya akan beberkan semua perilaku busuk ini.

Saya orang nekat. Anda menyesal jika berani berurusan dgn saya. Akan saya bikin ribut-ribut dan nama anda akan saya bikin top di berbagai media. Tunggu tanggal mainnya.

Setelah mengirimkan sms, saya call mereka bertiga; Walikota, ajudan Walikota dan mister X. Tak ada yang mau mengangkat call dari saya. Saya call ulang berkali-kali tanpa henti. Kalau diangkat mereka akan saya maki-maki dan saya intimidasi. HP Walikota dan mister X malah mendadak non aktif. HP ajudan tetap on tapi tak mau angkat.

Malam jam 22.00 saya datangi rumah dinas Walikota. Akan saya labrak sendiri. Tapi saya dapat info dari penjaga bahwa pak Wali sedang kondangan (menghadiri resepsi). Saya tunggu kedatangan pak Wali tak jauh dari rumah dinasnya, dengan ngopi di warung pinggir jalan.

Saya call pak Wali tidak diangkat. Saya sms bahwa saya sedang menunggu kedatangannya di rumah dinas. Eh, kali ini pak Wali merespon dan menelpon saya. Dia katakan tak perlu ketemu lagi, tapi dia janji akan bantu perijinan saya. Hanya saja besok selama 3 hari dia akan pergi ke Jakarta,  jadi saya diminta kontak lagi minggu depan. Oke pak !!!

Senin pagi saya sms seperti ini; "Terima kasih sudah berjanji membantu perijinan yang saya ajukan. Langkah konkritnya seperti apa? Kapan bisa terbit dan saya mesti menghubungi siapa?" Saya forward ke ajudan Walikota dan mister X.

Senin pagi, Senin siang, Senin sore tak ada jawaban. Saya call ke 3 pihak lagi-lagi tidak diangkat. Saya marah karena tidak ada komunikasi yang baik dari mereka. Saya ambil laptop dan saya nulis press release 13 paragraf yang akan saya sebarkan ke berbagai media. Isinya menjelek-jelekkan birokrasi di kota tersebut. Judulnya; URUS PERIJINAN DI KOTA XXX SANGAT LAMBAT DAN PUNGLINYA LUAR BIASA.

Saya beri keterangan, bahwa jika s/d Selasa ijin perumahan yang saya ajukan belum terbit, maka press release tersebut benar-benar akan saya distribusikan. Selesai membuat press release sudah jam 17.30, kantor Pemkot sudah tutup. Saya foto copy 3 rangkap, saya masukkan amplop terbuka (sengaja tidak saya lem biar diintip orang lain).

Saya antar amplop ke-1 ke rumah dinas Walikota, diterima penjaganya. Saya antar amplop ke-2 ke rumah mister X, diterima pembantunya (rumahnya kosong). Dan amplop ke-3 saya serahkan ke penjaga kantor Pemkot. Itu salinan press release yang menjelek-jelekkan birokrasi mereka.

Kriiiiiiinngggg ..., jam 19.30 saya ditelpon pak Wali. "Mas Ari, percaya deh saya akan bantu perijinannya. Tak perlu main-main media segala. Besok saya bereskan perijinan milik mas Ari." Hehe .., Walikotanya ketakutan mau saya sebarkan press release ke media.

Selasa pagi jam 10, mister X yang selama beberapa hari menghindar dari saya mendadak sms begini; "Mas Ari, Ijin Lokasi sudah selesai, silahkan diambil di kantor Bapeda." Wow, cepat sekali ya? Kenapa hal yang mudah dibikin sulit? Kalau Walikota mau, ternyata perijinan bisa selesai dalam sehari.

Saya tanyakan apakah saya punya kewajiban terkait selesainya Ijin ini?? Dijawab normatif; "Saya tidak tahu mas. Saya cuma menyampaikan perintah pak Wali untuk menghubungi mas Ari dan menyampaikan kalau ijin prinsip sudah ditanda-tangani. Soal lain-lain silahkan hubungi pak Wali sendiri."

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa anda petik dari kisah (pengalaman) yang saya sampaikan diatas?? Ternyata pejabat takut pada orang nekat. Mereka tak mau kehilangan jabatan. Ancaman diekspos di media massa adalah jurus ampuh yang bisa membuat mereka ciut nyalinya. Saya sudah membuktikannya.

Note ;
Jangan ditiru! Adegan ini hanya dilakukan oleh profesional.

DEMI ARYA WIGUNA, SAYA BERSUMPAH AKAN MEMBUAT JABATAN ANDA COPOT !!!

PEJABAT TAKUT ORANG NEKAT (i)

www.JinProperti.com - Jadi pengusaha properti, terkadang anda tak bisa menghindar dari birokrasi. Ketemu pejabat dan penguasa setempat dimana anda sedang mengerjakan proyek. Ada yang baik dan wajar. Ssst, tak ada makan siang gratis, semua pakai biaya. Jadi yang disebut wajar itu ya maksudnya ada biaya tapi normal-normal aja dan kita rela memberikannya.

Ada juga yang kebangetan. Minta tinggi diatas kewajaran. Nah, ketemu yang model beginian jangan mau kompromi. Jangan mau dijadikan sapi perah. Kita bukan puting susu sapi yang bisa diperas seenaknya dan diambil susunya untuk dinikmati.

Saya ada 2 pengalaman istimewa menghadapi kejadian begini yang mau saya bagikan kepada anda. Yang pertama menghadapi seorang direktur PDAM yang mata duitan, dan kedua berhadapan dengan seorang Walikota di Jawa Tengah yang arogan minta duit ratusan juta. Di artikel ini saya ceritakan dulu kejadian menghadapi seorang direktur PDAM.

Maaf, nama dan lokasinya saya samarkan. Saya takut yang bersangkutan ditangkap KPK. Sebut saja pak Dongok (orangnya memang dongok), pejabat direktur utama PDAM di sebuah kabupaten.

Saat proyek saya mengajukan permohonan penarikan jaringan air bersih melalui surat resmi, gak ada tanggapan seperti yang kami harapkan. Kemudian staf teknik saya melakukan follow up di kantor PDAM, dan diarahkan ketemu langsung direkturnya. Saat terjadi pertemuan, direktur PDAM meminta kepada staf saya untuk menghadirkan direktur pengembang bertemu dengannya.

Akhirnya sayapun datang menemuinya. Tak lupa bawa angpau berisi duit Rp 15.000.000 buat nyumpal mulutnya pak Dongok saat terbuka nanti minta santunan.

Ngomong basa basi sana sini, ujung-ujungnya adalah duit (UUD). Saya keluarkan duit yang saya persiapkan dan ditaruh diatas meja. Si Dongok nanya isinya berapa? Saya jawab Rp 15.000.000. Dia menjawab ketus; "Memangnya saya preman terminal? Cuma dikasih segini. Laba anda kan banyak, mestinya kasih saya 1 rumah dong .... Bawa saja uangnya kembali." Si Dongok ogah terima duitnya.

Sialan, enak aja minta rumah gratisan. Saya geram sekali. Dan meninggalkan kantor PDAM dengan galau. Kuatir sekali dengan nasib proyek saya, takut tak mendapat aliran air bersih dari PDAM. Konsumen mau mandi dan memasak pakai apa?

Waktu terus berjalan. Tiap 3 hari sekali saya sms pak Dongok menanyakan soal jaringan. Tapi jawabannya mutar-mutar terus dan diplomatis. Jeda 2 minggu sejak saya menemui dia, saya datang lagi ke kantornya membawa angpau berisi uang Rp 40.000.000. Kali ini dia mau terima, meski masih menyebut-nyebut bahwa saya pasti labanya gede. Dasar Dongok! Kalau laba kami gede, masalah buat loe? Kami bisnis pakai modal dan skill, wajar dapat laba gede. Bukan main palak kayak anda!!

Satu bulan sejak pak Dongok terima duit Rp 40.000.000 belum juga ada realisasi penarikan jaringan ke proyek kami. Saya makin gelisah. Konsumen bakal marah jika tak ada sambungan PDAM. Saya stres, makan makin banyak, tidur makin nyenyak.

Sampai suatu saat saya tidur bermimpi berantem dengan pak Dongok (saya menang KO di ronde ke 2). Jam 01.30 saya terbangun dengan nafas terengah-engah dan berkeringat. Saya mimpi buruk tentang pak Dongok.

Langsung saya ambil HP dan sms pak Dongok seperti ini; "Saya kecewa dengan kinerja anda sebagai Dir PDAM. Anda sudah mengganjal proyek saya, saya bersumpah juga akan mengganjal karir anda. Saya punya teman di media, LSM, parpol. Bahkan Bupati atasan anda saya juga kenal koq. Jangan panggil saya AW jika tak bisa melengserkan anda dari jabatan saat ini." Habis sms saya tidur lagi.

Pagi-pagi jam 06.30 saat saya sedang ngopi, dapat telpon dari pak Dongok. Langsung saya memaki-maki dia, dengan nada tinggi dan kalimat penuh intimidasi. Saya terlanjur nekat.  "Demi Arya Wiguna, saya bersumpah akan membuat jabatan anda copot!!! Saya geram dengan pejabat sialan seperti anda."

Eh, pak Dongok yang dulu nampak arogan dan menang sendiri, pagi itu sama saya berubah jadi sopan sekali. Bahkan sangat merendah dan tak melawan ketika saya memakinya sebagai pejabat sialan. Dia meminta kepada saya supaya sabar dan berjanji akan memberikan kerjasama yang baik. Sepertinya dia takut dengan ancaman saya yang membawa-bawa nama LSM dan media.

Pejabat busuk lihat pengusaha matanya nanar ingin memanfaatkan. Tetapi segarang-garangnya dia kepada pengusaha, dia takut kepada media. Jadi kalau diancam dengan melapor media dia akan berpikir ulang.

Saya memang sudah nekat. Daripada memberi dia 1 unit rumah, mending saya lawan saja. Soal resiko pikir belakangan. Kalau banyak berpikir dan menimbang malah kita menjadi takut dan tak melakukan apapun.

Tak sampai 4 hari sejak saya memaki-maki dan mengancam direktur PDAM tersebut, dia malah menghubungi saya dan memberitahu bahwa jaringan air bersih (induk) hari itu sudah terpasang di proyek saya, dan mempersilahkan saya untuk mengajukan sambungan ke tiap-tiap rumah. Hehe .. Sok baik pak Dongok sekarang.

Anda berani memaki pejabat?? Saya berani. Tentu saja hanya untuk pejabat yang keterlaluan saja dan anggap kita sapi perahan.

Jangan meniru jika tak punya nyali, bro !

TEKNIK MENCARI INVESTOR DAN MENSIASATI PEMBAGIAN LABA

MODAL Rp. 0,- DAPAT PROFIT SHARING BESAR

Sobat properti, saya ingin berbagi cerita kepada anda tentang bagaimana cara anda mensiasati pembagian profit sharing dengan MPM (Mitra Pemilik Modal) supaya anda bisa "berpeluang" mendapatkan profit sharing yang lebih besar daripada bagian yang seharusnya anda terima. Saya sebut "berpeluang" karena belum pasti anda mendapatkannya. Akan tetapi jika syarat atau kondisi khusus yang ada bisa anda penuhi, maka peluang itu ada didalam genggaman anda.

Alkisah (biar kayak dongeng) saya berhasil mendapatkan lahan seluas 430 m2 di lokasi bagus, yaitu di kelurahan Ngampilan YOGYAKARTA. Lahan ini akan saya jadikan proyek GODHA INN 5 (melanjutkan sukses Godha Inn 1 s/d 4 sebelumnya). Harga transaksi Rp. 2.900.000,-/m2, dengan cara bayar DP 50% bersamaan dengan dilakukannya PPJB lunas + Kuasa Menjual di Notaris.

Lho?? Baru bayar 50% koq boleh dilakukan PPJB lunas dan meminta Kuasa Menjual?? Bisa saja. Karena saya berhasil nego dengan pemilik lahan bahwa sisanya akan dibayar dengan menyerahkan cek/BG mundur dalam durasi 3 (tiga) bulan kedepan. Jadi meski belum lunas sudah dianggap lunas karena kami membayar sisanya 50% memakai cek/BG mundur.

Hasil perhitungan yang saya lakukan, untuk mengeksekusi proyek ini saya memerlukan modal sebesar Rp. 1.850.000.000,- (satu milyar delapan ratus limapuluh juta Rupiah) dengan potensi laba Rp. 2.150.000.000,- (dua milyar seratus limapuluh juta Rupiah). Boleh percaya boleh tidak, hanya dengan menyebarkan broadcast "MENCARI INVESTOR" via BBM (blackberry messanger) ke 1100 contact list yang ada di BB saya (mayoritas berisi komunitas properti), tak sampai 30 menit sudah ada beberapa PING!!! masuk meminta penjelasan dan proposal singkat.

Proposal yang saya siapkan tertulis seperti ini ;

Seorang calon investor begitu saya kirim business plan singkat seperti diatas via email, langsung merespon dengan menjadwalkan kunjungan ke lokasi lahan di YOGYA. Dan Puji Tuhan, tanpa banyak cingcong langsung menyatakan bersedia memodali proposal proyek saya tersebut setelah survei lokasi.

Apa yang membuat proses MENCARI INVESTOR begitu mudah dan cepat? Karena contact list saya isinya banyak contact berkualitas MPM (mitra pemilik modal). Juga karena saya bumbui dengan embel-embel "setelah sukses memasarkan Godha Inn 1 s/d 4". Investor lebih percaya kepada mereka yang sudah pernah mencetak success story.

Dan yang paling penting adalah karena didalam business plan disebutkan bahwa dengan modal Rp. 1,85 M mampu menghasilkan laba Rp. 2,15 M dalam waktu 12 bulan saja. Ini sangat menarik bagi investor manapun juga.

Nah, sekarang saya masuk ke bagian terpenting dari artikel ini. Yaitu cara saya mensiasati permodalan dan pembagian laba. Saya perincikan sebagai berikut ;

PEMODAL A, setor modal Rp. 1.000.000.000,- dapat profit sharing 42,5% setor Juni 2013
PEMODAL B (*) setor modal Rp. 850.000.000,- dapat profit sharing 30% setor Agustus 2013
PENGELOLA (Ari W) tidak setor modal, dapat profit sharing 27,5%

PEMODAL B (*) sengaja saya beri warna merah karena disinilah strategi yang saya mainkan, dengan aturan main yang saya sampaikan kepada PEMODAL A seperti ini;

Apabila PENGELOLA berhasil melakukan pemasaran yang mengakibatkan terjadinya potensi cash in yang bagus dan cashflow proyek menjadi sehat sehingga cashflow yang ada mampu menyelesaikan kewajiban pembayaran hutang tanah dan membayar biaya operasional proyek tanpa harus memerlukan kehadiran PEMODAL B, maka profit sharing 30% yang seharusnya menjadi hak PEMODAL B sebesar 30% akan dibagi berdua masing-masing PEMODAL A 15% dan PENGELOLA 15%.

Jadi total akhirnya PEMODAL A mendapat 42,5% + 15% = 57,5% 
dan saya sebagai PENGELOLA mendapat 27,5% + 15% = 42,5%.

Mantap bukan? Kagak keluar modal sepeserpun tapi berhak mendapat profit 42,5%. Dan aturan main ini tetap membuat PEMODAL A merasa happy karena hanya dengan menyetorkan modal 1M saja PEMODAL A berhak mendapatkan profit sharing 57,5%.

Jika ternyata saya gagal mendapatkan potensi cash in yang bagus dan memaksa kehadiran PEMODAL B, saya sampaikan bahwa PEMODAL A mendapat prioritas untuk mengambil kesempatan ini, dan jika tidak bersedia akan saya carikan pemodal lainnya yang bersedia menjadi PEMODAL B.

Jadi dengan aturan main seperti ini, saya punya waktu 3 bulan untuk memasarkan produk (hanya dibagi menjadi 4 unit saja) dan jika saya berhasil mendapatkan pembeli hard cash atau cash bertahap untuk 1 atau 2 unit produk guest house yang saya pasarkan, dijamin cashflow sehat dan tak memerlukan kehadiran pemodal B. Apalagi dengan kondisi lahan sudah dianggap lunas, kami bisa mencari kredit konstruksi dari bank. Artinya ada instrumen pembiayaan yang lain yang bisa membantu cash flow kami dikala kewajiban melunasi tanah jatuh tempo dalam 3 bulan kedepan. Inilah yang saya sebut teknik mensiasati pembagian laba.

Jangan sejak awal mencari INVESTOR TUNGGAL dengan profit sharing besar. tapi split (pecahlah) menjadi 2 paket investasi yang ditawarkan bisa kepada 1 investor atau kepada 2 investor dengan cara seperti yang saya ceritakan diatas. Yeah, ini namanya iseng-iseng berhadiah. Jika anda pintar menjual dan pintar mengatur cashflow, maka kalau suatu ketika saya sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian) berhasil mendapatkan profit sharing 42,5%, jangan heran ye ....

Ok, semoga anda tidak bingung dengan artikel diatas dan mampu menangkap substansinya supaya bisa diduplikasikan sebagai strategi anda ketika berhadapan dengan Investor ..

Salam properti.

SILATURAHMI MEMBAWA REJEKI

SILATURAHMI - INFORMASI - OPPORTUNITY - REJEKI

www.JinProperti.com - "Hallo pak AW apa kabar? Lama tak berjumpa ..." Sebuah BBM masuk dari rekanan lama yang namanya ada di contact list BB saya, tapi hampir selama 1 tahun ini gak pernah komunikasi apapun juga.

Setelah basa-basi seperlunya, akhirnya komunikasi menuju ke pokok pembicaraaan. Astaga!! Saya ditawari mengelola 170 kavling yang sudah split SHGB per bidang, sudah ada IMB nya, sudah lengkap perijinannya. Bahkan infrastruktur sudah dikerjakan 50% (jalan, saluran, listrik, air).

Ceritanya ini proyek macet yang sempat stag 4 tahun karena ada gesekan dengan warga, tapi kini sudah rampung konfliknya dan warga sudah welcome. Tetapi manajemen lama sudah terlanjur dibubarkan dan pemilik proyek tak punya SDM untuk mengelola. Pemilik proyek sebetulnya menyerahkan lahannya kepada rekan saya tersebut (sebut saja namanya Mawar, bukan nama sebenarnya), akan tetapi pak Mawar mempercayakan kepada saya untuk mengambil alih peran sebagai pengelola.

Kata pak Mawar; "Saya sering terima broadcast tentang proyek-proyek pak AW yang dipasarkan. Saya suka dengan caranya promosi yang unik. Saya juga sering lihat PP nya pak AW di berbagai proyek, juga status BB pak AW yang sering update soal closing. Jadi saya ingin proyek ini dikelola dan dipasarkan oleh pak AW."

Wow, benar-benar rejeki nomplok. Gak nyangka pak Mawar selalu update tentang saya meski jarang komunikasi secara langsung. Untung saja pak Mawar gak pernah saya delete contact, hahaha ..

Untuk menguasai sekaligus mengelola proyek macet tersebut, saya cuma diminta memberikan komitmen fee senilai Rp 1.000.000 per bidang kavling yang dianggap sebagai sebagian pembayaran tanah. Sisanya dibayar sesuai progres kavling terjual.

Dan profit sharingnya disepakati dengan komposisi 60:40 dimana pemilik tanah mendapat sharing 40% dan saya sebagai pengelola mendapat sharing 60%. Soal harga tanahnya??? Ssssttt, sorry rahasia ye ... (Takut bikin pembaca ngiri).

Yang jelas, dimana lagi anda bisa mendapatkan lahan kerjasama 170 kavling hanya dengan bayar komitmen fee Rp 170.000.000 saja? Jarang-jarang ada yang seperti ini bro ..

Sobat properti, pelajaran dari artikel ini adalah bahwa makin banyak SILATURAHMI, maka akan terjadi lalu lintas INFORMASI. Dan dibalik lalu lintas informasi, akan muncul OPPORTUNITY. Dan dibalik opportunity akan datang REJEKI.

Karena itu, banyak-banyaklah bergaul dengan komunitas properti. Jalin silaturahmi. Percayalah suatu saat akan datang opportunity. Dan opportunity tak akan datang kepada orang yang tak punya reputasi. Jadi keduanya berbanding lurus. Jika anda pernah mencetak success story di proyek lain (sebelumnya), maka anda akan memiliki reputasi. Kalau sudah punya reputasi, perbanyaklah silaturahmi, supaya datang opportunity. Peluang bisa datang kapan saja tanpa pernah diduga.

Oh ya, proyek tersebut kemudian kami kembangkan (rebranding) dengan nama KAMPOENG PELANGI CILEUNGSI. Lokasi di Cileungsi kabupaten Bogor. Dalam waktu 3 minggu sudah terjual 17 unit. Mantap ya bro??

SUPERMAN MANDI DI SUNGAI KAHAYAN, DIKEJAR BUAYA LARI KETAKUTAN

TEKNIK BERIKLAN DENGAN JURUS STOPPING POWER

Jika anda ingin tahu bagaimana jurus Jin Properti saat beriklan untuk sebuah produk yang belum dikenal sama sekali oleh konsumen, maka artikel ini akan berbagi kisah mengenai hal itu.

Saat ini Jin Properti sedang mengembangkan perumahan bernama RADJAWALI ROYAL RESIDENCE di kota Palangkaraya Kalimantan Tengah. Ini real estate baru dengan konsep baru. Yang dimaksud konsep baru adalah bahwa ini real estate pertama dan satu-satunya di kota Palangkaraya yang memakai konsep mini cluster dengan privacy tingkat tinggi dan security 24 jam. Di pulau Jawa ini hal biasa, tetapi di Palangkaraya ini hal istimewa. Hanya pengembang berpengalaman yang berani melakukannya.

Positioning yang kami ambil juga nampak biasa-biasa saja, yaitu; DIKERJAKAN TUKANG PROFESIONAL UNTUK HASIL YANG MAKSIMAL. Kenapa hal biasa dijadikan istimewa? karena berdasarkan survei dan pengamatan yang kami lakukan, kualitas (mutu) bangunan perumahan di Palangkaraya belum ada yang istimewa. Jadi kami sengaja mengambil positioning ini sebagai DIFFERENSIASI (perbedaan) yang memberikan BENEFIT di mata konsumen dan menjadi COMPETITIVE ADVANTAGE produk kami.

Dengan konsep serta postioning diatas, kami akan mulai beriklan. Percuma punya konsep dan positioning bagus jika anda tak mampu mengkomunikasikan hal tadi ke calon konsumen anda. Sosialisasi dan publikasi wajib dilakukan, supaya calon konsumen anda tahu benefit serta kelebihan yang ditawarkan oleh proyek anda.

Hal pertama yang saya lakukan, saya mencari surat kabar (media cetak) dengan oplah atau tiras terbesar di kota Pelangkaraya. Hasilnya diketahui bahwa KALTENG POS adalah media dengan jumlah pembaca terbesar di Palangkaraya. Meski ada beberapa media cetak lain, saya memilih Kalteng Pos sebagai saluran distribusi informasi produk RADJAWALI ROYAL RESIDENCE.

Saya tidak mau membuat iklan display bergambar rumah atau ruko. Kenapa? Iklan yang terang-terangan memajang gambar rumah dan ruko hanya akan mendapatkan perhatian oleh mereka yang sedang mencari atau berminat atau ada kepentingan dengan rumah atau ruko yang anda iklankan. Bagi mereka yang tak punya kepentingan, maka iklan display anda tak akan dilirik sama sekali. Terkecuali anda rela menghambur-hamburkan uang dengan memasang iklan full colour 1/2 halaman atau 1 halaman penuh. Pasti dibaca orang, sepasti terbuangnya budget iklan anda dalam nilai besar.

Saya memilih iklan dengan space kecil 2 kolom x 80 mm, tapi saya request mesti ditempatkan di halaman pertama supaya kemungkinan dibaca mendekati 99%. Jika akibat request tersebut dikenai charge tambahan 20% saya tidak peduli, yang penting iklan saya muncul di halaman pertama koran Kalteng Pos.

Bentuk iklannya disamarkan dalam format berita. Judulnya dipilih yang unik menggelitik dan sesuai dengan hot issue yang sedang update. Judulnya harus punya STOPPING POWER (kekuatan untuk menghentikan perhatian pembaca) supaya pembaca terjebak membaca konten anda. Lihat saja judul-judul diatas ....

SUPERMAN MANDI DI SUNGAI KAHAYAN, DIKEJAR BUAYA LARI KETAKUTAN
Saat saya membuat iklan ini, film Superman Man of Steel sedang tayang di bioskop-bioskop. Jadi mencatut nama Superman sangat update dan relevan. Sementara sungai Kahayan adalah sungai yang membelah kota Palangkaraya jadi ini sangat familiar di telinga publik Palangkaraya.

BAYERN MUENCHEN AJAK PERSEPAR MENGGELAR UJICOBA DI PALANGKARAYA
Saya membuat iklan ini saat 2 minggu lalu Bayern Muenchen muncul sebagai kampiun Liga Champion Eropa. Sedangkan Persepar Palangkaraya adalah klub lokal yang punya banyak penggemar. Mencatut nama Bayern Muenchen untuk diadu dengan Persepar banyak membuat pembaca terjebak membaca kontennya.

KALAU EYANG SUBUR JADI PRESIDEN, AKHMAD FATHANAH JADI WAPRESNYA
Saat saya membuat iklan ini, hot issue di jagat infotainment dan politik nasional adalah tentang Eyang Subur dan Akhmad Fathanah dengan kasus daging sapi impornya. Jika saya membuat judul iklan seperti diatas, maka ibu-ibu penggemar infotainment dan bapak-bapak pengamat politik pasti akan membaca kontennya.

HARGA BBM DIJAMIN TIDAK NAIK UNTUK 12 BULAN KEDEPAN
Saat saya membuat iklan ini, di twitter saya membaca berita tentang maraknya demo menolak kenaikan harga BBM di Jakarta, terkait hasil sidang paripurna DPR RI yang menyetujui rencana mencabut subsidi BBM yang berakibat naiknya harga BBM. Kami (RRR) meresponnya dengan memberikan gimmick subsidi BBM selama 12 bulan, yang dikonversi dengan diskon uang muka. Yang penting issue BBM ini akan menarik perhatian pembaca untuk melahap isinya. Padahal isi beritanya semua konten promosi Radjawali Royal Residence.

Nah, iklan-iklan unik seperti diatas saya jamin akan dibaca oleh mereka yang membuka koran Kalteng Pos di hari penerbitaannya. Konten promosi kami bakal sukses dan terdelivery dengan baik ke publik Palangkaraya. Yang baca bukan sekedar yang sedang mencari rumah/ruko, bahkan yang tidak sedang mencari produk properti juga akan membacanya. Gubernur Kalteng akan membacanya. Walikota Palangkaraya akan membacanya. Si Putri sinden panggung akan membacanya. Bang Mandor membacanya. Pak Lurah membacanya. Semua membacanya ....

Produk kita yang semula belum dikenal akan menjadi dikenal. AWARENESS tercipta. Produk kita bakal jadi referensi konsumen jika kebetulan saat ini mereka sedang mencari produk properti untuk dibeli. Soal konsumen akan membeli atau tidak membeli, itu tergantung banyak hal, yaitu soal product, price, dll.

Tapi artikel ini hanya membagikan kepada anda soal bagaimana cara Jin Properti beriklan untuk produknya ...., semoga bermanfaat ya bro.