TEKNIK MENCARI INVESTOR DAN MENSIASATI PEMBAGIAN LABA

MODAL Rp. 0,- DAPAT PROFIT SHARING BESAR

Sobat properti, saya ingin berbagi cerita kepada anda tentang bagaimana cara anda mensiasati pembagian profit sharing dengan MPM (Mitra Pemilik Modal) supaya anda bisa "berpeluang" mendapatkan profit sharing yang lebih besar daripada bagian yang seharusnya anda terima. Saya sebut "berpeluang" karena belum pasti anda mendapatkannya. Akan tetapi jika syarat atau kondisi khusus yang ada bisa anda penuhi, maka peluang itu ada didalam genggaman anda.

Alkisah (biar kayak dongeng) saya berhasil mendapatkan lahan seluas 430 m2 di lokasi bagus, yaitu di kelurahan Ngampilan YOGYAKARTA. Lahan ini akan saya jadikan proyek GODHA INN 5 (melanjutkan sukses Godha Inn 1 s/d 4 sebelumnya). Harga transaksi Rp. 2.900.000,-/m2, dengan cara bayar DP 50% bersamaan dengan dilakukannya PPJB lunas + Kuasa Menjual di Notaris.

Lho?? Baru bayar 50% koq boleh dilakukan PPJB lunas dan meminta Kuasa Menjual?? Bisa saja. Karena saya berhasil nego dengan pemilik lahan bahwa sisanya akan dibayar dengan menyerahkan cek/BG mundur dalam durasi 3 (tiga) bulan kedepan. Jadi meski belum lunas sudah dianggap lunas karena kami membayar sisanya 50% memakai cek/BG mundur.

Hasil perhitungan yang saya lakukan, untuk mengeksekusi proyek ini saya memerlukan modal sebesar Rp. 1.850.000.000,- (satu milyar delapan ratus limapuluh juta Rupiah) dengan potensi laba Rp. 2.150.000.000,- (dua milyar seratus limapuluh juta Rupiah). Boleh percaya boleh tidak, hanya dengan menyebarkan broadcast "MENCARI INVESTOR" via BBM (blackberry messanger) ke 1100 contact list yang ada di BB saya (mayoritas berisi komunitas properti), tak sampai 30 menit sudah ada beberapa PING!!! masuk meminta penjelasan dan proposal singkat.

Proposal yang saya siapkan tertulis seperti ini ;

Seorang calon investor begitu saya kirim business plan singkat seperti diatas via email, langsung merespon dengan menjadwalkan kunjungan ke lokasi lahan di YOGYA. Dan Puji Tuhan, tanpa banyak cingcong langsung menyatakan bersedia memodali proposal proyek saya tersebut setelah survei lokasi.

Apa yang membuat proses MENCARI INVESTOR begitu mudah dan cepat? Karena contact list saya isinya banyak contact berkualitas MPM (mitra pemilik modal). Juga karena saya bumbui dengan embel-embel "setelah sukses memasarkan Godha Inn 1 s/d 4". Investor lebih percaya kepada mereka yang sudah pernah mencetak success story.

Dan yang paling penting adalah karena didalam business plan disebutkan bahwa dengan modal Rp. 1,85 M mampu menghasilkan laba Rp. 2,15 M dalam waktu 12 bulan saja. Ini sangat menarik bagi investor manapun juga.

Nah, sekarang saya masuk ke bagian terpenting dari artikel ini. Yaitu cara saya mensiasati permodalan dan pembagian laba. Saya perincikan sebagai berikut ;

PEMODAL A, setor modal Rp. 1.000.000.000,- dapat profit sharing 42,5% setor Juni 2013
PEMODAL B (*) setor modal Rp. 850.000.000,- dapat profit sharing 30% setor Agustus 2013
PENGELOLA (Ari W) tidak setor modal, dapat profit sharing 27,5%

PEMODAL B (*) sengaja saya beri warna merah karena disinilah strategi yang saya mainkan, dengan aturan main yang saya sampaikan kepada PEMODAL A seperti ini;

Apabila PENGELOLA berhasil melakukan pemasaran yang mengakibatkan terjadinya potensi cash in yang bagus dan cashflow proyek menjadi sehat sehingga cashflow yang ada mampu menyelesaikan kewajiban pembayaran hutang tanah dan membayar biaya operasional proyek tanpa harus memerlukan kehadiran PEMODAL B, maka profit sharing 30% yang seharusnya menjadi hak PEMODAL B sebesar 30% akan dibagi berdua masing-masing PEMODAL A 15% dan PENGELOLA 15%.

Jadi total akhirnya PEMODAL A mendapat 42,5% + 15% = 57,5% 
dan saya sebagai PENGELOLA mendapat 27,5% + 15% = 42,5%.

Mantap bukan? Kagak keluar modal sepeserpun tapi berhak mendapat profit 42,5%. Dan aturan main ini tetap membuat PEMODAL A merasa happy karena hanya dengan menyetorkan modal 1M saja PEMODAL A berhak mendapatkan profit sharing 57,5%.

Jika ternyata saya gagal mendapatkan potensi cash in yang bagus dan memaksa kehadiran PEMODAL B, saya sampaikan bahwa PEMODAL A mendapat prioritas untuk mengambil kesempatan ini, dan jika tidak bersedia akan saya carikan pemodal lainnya yang bersedia menjadi PEMODAL B.

Jadi dengan aturan main seperti ini, saya punya waktu 3 bulan untuk memasarkan produk (hanya dibagi menjadi 4 unit saja) dan jika saya berhasil mendapatkan pembeli hard cash atau cash bertahap untuk 1 atau 2 unit produk guest house yang saya pasarkan, dijamin cashflow sehat dan tak memerlukan kehadiran pemodal B. Apalagi dengan kondisi lahan sudah dianggap lunas, kami bisa mencari kredit konstruksi dari bank. Artinya ada instrumen pembiayaan yang lain yang bisa membantu cash flow kami dikala kewajiban melunasi tanah jatuh tempo dalam 3 bulan kedepan. Inilah yang saya sebut teknik mensiasati pembagian laba.

Jangan sejak awal mencari INVESTOR TUNGGAL dengan profit sharing besar. tapi split (pecahlah) menjadi 2 paket investasi yang ditawarkan bisa kepada 1 investor atau kepada 2 investor dengan cara seperti yang saya ceritakan diatas. Yeah, ini namanya iseng-iseng berhadiah. Jika anda pintar menjual dan pintar mengatur cashflow, maka kalau suatu ketika saya sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian) berhasil mendapatkan profit sharing 42,5%, jangan heran ye ....

Ok, semoga anda tidak bingung dengan artikel diatas dan mampu menangkap substansinya supaya bisa diduplikasikan sebagai strategi anda ketika berhadapan dengan Investor ..

Salam properti.

SILATURAHMI MEMBAWA REJEKI

SILATURAHMI - INFORMASI - OPPORTUNITY - REJEKI

www.JinProperti.com - "Hallo pak AW apa kabar? Lama tak berjumpa ..." Sebuah BBM masuk dari rekanan lama yang namanya ada di contact list BB saya, tapi hampir selama 1 tahun ini gak pernah komunikasi apapun juga.

Setelah basa-basi seperlunya, akhirnya komunikasi menuju ke pokok pembicaraaan. Astaga!! Saya ditawari mengelola 170 kavling yang sudah split SHGB per bidang, sudah ada IMB nya, sudah lengkap perijinannya. Bahkan infrastruktur sudah dikerjakan 50% (jalan, saluran, listrik, air).

Ceritanya ini proyek macet yang sempat stag 4 tahun karena ada gesekan dengan warga, tapi kini sudah rampung konfliknya dan warga sudah welcome. Tetapi manajemen lama sudah terlanjur dibubarkan dan pemilik proyek tak punya SDM untuk mengelola. Pemilik proyek sebetulnya menyerahkan lahannya kepada rekan saya tersebut (sebut saja namanya Mawar, bukan nama sebenarnya), akan tetapi pak Mawar mempercayakan kepada saya untuk mengambil alih peran sebagai pengelola.

Kata pak Mawar; "Saya sering terima broadcast tentang proyek-proyek pak AW yang dipasarkan. Saya suka dengan caranya promosi yang unik. Saya juga sering lihat PP nya pak AW di berbagai proyek, juga status BB pak AW yang sering update soal closing. Jadi saya ingin proyek ini dikelola dan dipasarkan oleh pak AW."

Wow, benar-benar rejeki nomplok. Gak nyangka pak Mawar selalu update tentang saya meski jarang komunikasi secara langsung. Untung saja pak Mawar gak pernah saya delete contact, hahaha ..

Untuk menguasai sekaligus mengelola proyek macet tersebut, saya cuma diminta memberikan komitmen fee senilai Rp 1.000.000 per bidang kavling yang dianggap sebagai sebagian pembayaran tanah. Sisanya dibayar sesuai progres kavling terjual.

Dan profit sharingnya disepakati dengan komposisi 60:40 dimana pemilik tanah mendapat sharing 40% dan saya sebagai pengelola mendapat sharing 60%. Soal harga tanahnya??? Ssssttt, sorry rahasia ye ... (Takut bikin pembaca ngiri).

Yang jelas, dimana lagi anda bisa mendapatkan lahan kerjasama 170 kavling hanya dengan bayar komitmen fee Rp 170.000.000 saja? Jarang-jarang ada yang seperti ini bro ..

Sobat properti, pelajaran dari artikel ini adalah bahwa makin banyak SILATURAHMI, maka akan terjadi lalu lintas INFORMASI. Dan dibalik lalu lintas informasi, akan muncul OPPORTUNITY. Dan dibalik opportunity akan datang REJEKI.

Karena itu, banyak-banyaklah bergaul dengan komunitas properti. Jalin silaturahmi. Percayalah suatu saat akan datang opportunity. Dan opportunity tak akan datang kepada orang yang tak punya reputasi. Jadi keduanya berbanding lurus. Jika anda pernah mencetak success story di proyek lain (sebelumnya), maka anda akan memiliki reputasi. Kalau sudah punya reputasi, perbanyaklah silaturahmi, supaya datang opportunity. Peluang bisa datang kapan saja tanpa pernah diduga.

Oh ya, proyek tersebut kemudian kami kembangkan (rebranding) dengan nama KAMPOENG PELANGI CILEUNGSI. Lokasi di Cileungsi kabupaten Bogor. Dalam waktu 3 minggu sudah terjual 17 unit. Mantap ya bro??

SUPERMAN MANDI DI SUNGAI KAHAYAN, DIKEJAR BUAYA LARI KETAKUTAN

TEKNIK BERIKLAN DENGAN JURUS STOPPING POWER

Jika anda ingin tahu bagaimana jurus Jin Properti saat beriklan untuk sebuah produk yang belum dikenal sama sekali oleh konsumen, maka artikel ini akan berbagi kisah mengenai hal itu.

Saat ini Jin Properti sedang mengembangkan perumahan bernama RADJAWALI ROYAL RESIDENCE di kota Palangkaraya Kalimantan Tengah. Ini real estate baru dengan konsep baru. Yang dimaksud konsep baru adalah bahwa ini real estate pertama dan satu-satunya di kota Palangkaraya yang memakai konsep mini cluster dengan privacy tingkat tinggi dan security 24 jam. Di pulau Jawa ini hal biasa, tetapi di Palangkaraya ini hal istimewa. Hanya pengembang berpengalaman yang berani melakukannya.

Positioning yang kami ambil juga nampak biasa-biasa saja, yaitu; DIKERJAKAN TUKANG PROFESIONAL UNTUK HASIL YANG MAKSIMAL. Kenapa hal biasa dijadikan istimewa? karena berdasarkan survei dan pengamatan yang kami lakukan, kualitas (mutu) bangunan perumahan di Palangkaraya belum ada yang istimewa. Jadi kami sengaja mengambil positioning ini sebagai DIFFERENSIASI (perbedaan) yang memberikan BENEFIT di mata konsumen dan menjadi COMPETITIVE ADVANTAGE produk kami.

Dengan konsep serta postioning diatas, kami akan mulai beriklan. Percuma punya konsep dan positioning bagus jika anda tak mampu mengkomunikasikan hal tadi ke calon konsumen anda. Sosialisasi dan publikasi wajib dilakukan, supaya calon konsumen anda tahu benefit serta kelebihan yang ditawarkan oleh proyek anda.

Hal pertama yang saya lakukan, saya mencari surat kabar (media cetak) dengan oplah atau tiras terbesar di kota Pelangkaraya. Hasilnya diketahui bahwa KALTENG POS adalah media dengan jumlah pembaca terbesar di Palangkaraya. Meski ada beberapa media cetak lain, saya memilih Kalteng Pos sebagai saluran distribusi informasi produk RADJAWALI ROYAL RESIDENCE.

Saya tidak mau membuat iklan display bergambar rumah atau ruko. Kenapa? Iklan yang terang-terangan memajang gambar rumah dan ruko hanya akan mendapatkan perhatian oleh mereka yang sedang mencari atau berminat atau ada kepentingan dengan rumah atau ruko yang anda iklankan. Bagi mereka yang tak punya kepentingan, maka iklan display anda tak akan dilirik sama sekali. Terkecuali anda rela menghambur-hamburkan uang dengan memasang iklan full colour 1/2 halaman atau 1 halaman penuh. Pasti dibaca orang, sepasti terbuangnya budget iklan anda dalam nilai besar.

Saya memilih iklan dengan space kecil 2 kolom x 80 mm, tapi saya request mesti ditempatkan di halaman pertama supaya kemungkinan dibaca mendekati 99%. Jika akibat request tersebut dikenai charge tambahan 20% saya tidak peduli, yang penting iklan saya muncul di halaman pertama koran Kalteng Pos.

Bentuk iklannya disamarkan dalam format berita. Judulnya dipilih yang unik menggelitik dan sesuai dengan hot issue yang sedang update. Judulnya harus punya STOPPING POWER (kekuatan untuk menghentikan perhatian pembaca) supaya pembaca terjebak membaca konten anda. Lihat saja judul-judul diatas ....

SUPERMAN MANDI DI SUNGAI KAHAYAN, DIKEJAR BUAYA LARI KETAKUTAN
Saat saya membuat iklan ini, film Superman Man of Steel sedang tayang di bioskop-bioskop. Jadi mencatut nama Superman sangat update dan relevan. Sementara sungai Kahayan adalah sungai yang membelah kota Palangkaraya jadi ini sangat familiar di telinga publik Palangkaraya.

BAYERN MUENCHEN AJAK PERSEPAR MENGGELAR UJICOBA DI PALANGKARAYA
Saya membuat iklan ini saat 2 minggu lalu Bayern Muenchen muncul sebagai kampiun Liga Champion Eropa. Sedangkan Persepar Palangkaraya adalah klub lokal yang punya banyak penggemar. Mencatut nama Bayern Muenchen untuk diadu dengan Persepar banyak membuat pembaca terjebak membaca kontennya.

KALAU EYANG SUBUR JADI PRESIDEN, AKHMAD FATHANAH JADI WAPRESNYA
Saat saya membuat iklan ini, hot issue di jagat infotainment dan politik nasional adalah tentang Eyang Subur dan Akhmad Fathanah dengan kasus daging sapi impornya. Jika saya membuat judul iklan seperti diatas, maka ibu-ibu penggemar infotainment dan bapak-bapak pengamat politik pasti akan membaca kontennya.

HARGA BBM DIJAMIN TIDAK NAIK UNTUK 12 BULAN KEDEPAN
Saat saya membuat iklan ini, di twitter saya membaca berita tentang maraknya demo menolak kenaikan harga BBM di Jakarta, terkait hasil sidang paripurna DPR RI yang menyetujui rencana mencabut subsidi BBM yang berakibat naiknya harga BBM. Kami (RRR) meresponnya dengan memberikan gimmick subsidi BBM selama 12 bulan, yang dikonversi dengan diskon uang muka. Yang penting issue BBM ini akan menarik perhatian pembaca untuk melahap isinya. Padahal isi beritanya semua konten promosi Radjawali Royal Residence.

Nah, iklan-iklan unik seperti diatas saya jamin akan dibaca oleh mereka yang membuka koran Kalteng Pos di hari penerbitaannya. Konten promosi kami bakal sukses dan terdelivery dengan baik ke publik Palangkaraya. Yang baca bukan sekedar yang sedang mencari rumah/ruko, bahkan yang tidak sedang mencari produk properti juga akan membacanya. Gubernur Kalteng akan membacanya. Walikota Palangkaraya akan membacanya. Si Putri sinden panggung akan membacanya. Bang Mandor membacanya. Pak Lurah membacanya. Semua membacanya ....

Produk kita yang semula belum dikenal akan menjadi dikenal. AWARENESS tercipta. Produk kita bakal jadi referensi konsumen jika kebetulan saat ini mereka sedang mencari produk properti untuk dibeli. Soal konsumen akan membeli atau tidak membeli, itu tergantung banyak hal, yaitu soal product, price, dll.

Tapi artikel ini hanya membagikan kepada anda soal bagaimana cara Jin Properti beriklan untuk produknya ...., semoga bermanfaat ya bro.

ANAKNYA KEDINGINAN, PAPANYA ASYIK SELIMUTAN

ANAKNYA KEDINGINAN, PAPANYA ASYIK SELIMUTAN




www.JinProperti.com - Apa yang saya lakukan belum tentu berani anda lakukan. Saya membiarkan anak laki-laki saya (Abel) yang berusia 10 tahun untuk mendaki gunung Merbabu yang memiliki ketinggian 3.142 MDPL (meter dari permukaan laut) pada hari Sabtu 30 Maret 2013. Saya dulu mantan pendaki gunung, tapi sekarang bobot saya sudah 88 kg, terlalu berat untuk jadi pendaki. Jadi saya tak mungkin mendampingi anak saya mendaki gunung.

Abel saya pasrahkan kepada 2 orang pendamping. Yang satunya sebagai porter pembawa bekal dan peralatan, satunya sebagai pemandu jalan. Keduanya sudah puluhan kali mendaki gunung Merbabu, dan rumahnya juga di desa Cuntel Kopeng kabupaten Semarang yang dikenal sebagai base camp pendakian gunung Merbabu. Jadi saya sangat percaya kepada mereka.

Semua perbekalan termasuk jas hujan, tenda, sleeping bag, matras, lampu senter, makanan, minuman, kompor, gas elpiji dll sudah lengkap dibawa. Tinggal mendaki saja.

Saat pendakian dimulai jam 14.30, cuaca mendung dang berkabut. Saya cuma memeluk dan mendoakan anak saya, kemudian saya tinggal balik ke kota Semarang, karena malam itu saya mau menyaksikan sepakbola liga Inggris.

Saya tidak kuatir sama sekali anak saya akan menghadapi hujan dan kedinginan, berjalan di kegelapan, kelaparan, kurang tidur, kecapekan, belum lagi bahaya tersesat atau bertemu binatang buas. Malam itu saya tetap bisa ngopi, nonton bola, dan tidur dengan nyenyak. Anak saya sedang kedinginan, saya malah asyik selimutan. Saya yakin besok siang anak saya sudah turun kembali di base camp dalam keadaan sehat dan selamat.

Kenapa saya begitu tenang dan yakin? Karena 2 pemandu yang mendampinginya sudah sangat terlatih dan profesional. Sangat menguasai medan pendakian menuju puncak gunung Merbabu. Anak saya aman bersama mereka.

Saat saya menjemput dia Minggu siang jam 11 di desa Cuntel, saya menjumpainya sedang tertawa-tawa gembira. Katanya; "Papa, semalam asyik lho. Hujan lebat dan banyak petir, Abel berteduh didalam tenda sambil memasak mie dan minum coklat panas ...". Tak ada cerita sedih sama sekali, dia juga nampak bugar meski matanya sayu kurang tidur.

Sobat properti, orang bilang bisnis properti adalah bisnis yang complicated. Sangat-sangat rumit, karena anda harus menghadapi masalah pembebasan lahan, mencari modal, membuat perencanaan, mengurus perijinan, memasarkan, membangun, mengurus hutang piutang, perpajakan, legal, dll. Seorang pemula bisa gemetaran dan tak percaya diri untuk memulai dan menjalankan bisnis ini.

Tapi kenapa anda mesti takut? Cari saja mentor. Seorang profesional yang expert di bidang properti yang akan mendampingi anda mengeksekusi proyek pertama anda. Bersama mentor anda akan merasa lebih tenang karena mentor akan mengarahkan anda melewati jalur yang aman, dan menjauhi jurang yang berbahaya.

Jika mentor sudah membimbing anda menjalani tahapan proyek dari A sampai Z, dari mencari lahan sampai dengan serah terima proyek, maka semua pengalaman mengelola proyek bersama mentor itu sudah cukup memberikan predikat kepada anda sebagai praktisi properti atau profesional properti. Itu adalah 'success story' anda yang pertama.

Untuk proyek kedua, jika anda merasa mampu menangani proyek sendiri, maka anda tak perlu pendampingan dari mentor. Jika anda masih belum yakin, tetaplah memakai mentor meski sifatnya hanya sebagai advisor atau tempat bertanya saat anda menghadapi kesulitan dan masalah.

Kesimpulan: tak perlu merasa kuatir dengan kemampuan anda mengelola bisnis properti. Ilmu dasar bisa anda pelajari dengan mengikuti workshop properti atau training properti. Selanjutnya anda 'learning by doing' bersama pendampingan seorang mentor. Niscaya hanya dengan melewati 1 atau 2 proyek saja, anda akan matang dan menjadi seorang praktisi properti yang profesional.

Selamat mencoba. Jangan kalah dengan anak saya 10 tahun yang mampu mendaki gunung Merbabu berketinggian 3.142 MDPL.

GAGAL CLOSING AKIBAT GEBUKIN TEMAN SEKELAS

GAGAL CLOSING AKIBAT GEBUKIN TEMAN SEKELAS




www.JinProperti.com - Suatu siang di kantor Godha Properti Yogya kedatangan 3 tamu sekaligus secara berbarengan. Ini hal yang jarang dan langka. Mengingat produk yang kami pasarkan berharga 800 jutaan dan bahkan 1,5 milyar, maka konsumennya sangat terbatas dan tipis. Sehari ada call 3x sudah bagus, dan seminggu ada 3 tamu datang ke kantor sudah disyukuri.

Data profil pembeli kami adalah orang-orang yang berpenghasilan lebih dari 40 juta/bulan, dan mereka ini type konsumen kelas atas yang lebih suka didatangi ketimbang mendatangi kantor kami. Kami biasanya dapat prospek dari pameran, dan kemudian sales kami yang memfollow up mereka secara personal selling.

2 sales kami sedang sibuk handle customer, dan 1 tamu terakhir tak ada yg handle. Di kantor yang standby staf perijinan, drafter, office boy, dan staf keuangan. Kemampuan mereka handle konsumen meragukan karena mereka tak punya selling skill. Akhirnya saya ambil inisiatif turun tangan sendiri menghandle konsumen. Tentu saja dengan jurus andalan: Probing - Supporting - Closing.

Tak sampai 20 menit, konsumen tersebut sudah merasa tertarik dengan benefit yang dimiliki produk kami, dan dia sudah saya jerat dengan teknik closing tingkat tinggi. Dia sudah mengatakan 'yes' dan siap bayar UTJ (uang tanda jadi). Bahkan gerak tubuhnya saat itu sudah membuka dompet dan siap menyerahkan KTP untuk dicopy.

Sayang sekali, mendadak ada telepon dari sekolah anaknya, dan dari pembicaraan yang saya ikut dengar, sepertinya anak bapak tadi berantem di sekolahan dan gebukin teman sekelasnya, sehingga pihak sekolah meminta si bapak segera hadir ke sekolah untuk menyelesaikan urusan saat itu juga. Dengan muka merah padam dan wajah stres, konsumen tadi langsung pamit dan pergi tanpa banyak basa basi. Yeah .., gagal closing deh. Tapi semoga bapak tadi di lain waktu balik lagi ke kantor kami, karena tadi kami belum sempat mencatat identitasnya.

Sobat properti, hal aneh yang membuat kantor kami mendadak ramai didatangi konsumen serta telepon berdering-dering bukanlah sebuah hal yang kebetulan saja. Penyebabnya sudah kami deteksi, yaitu strategi kami menurunkan uang muka yang harus dibayarkan oleh konsumen.

Jika sebelumnya untuk produk kokostel 12 kamar kami menetapkan UM 600 juta yang diangsur 6 bulan, maka sekarang kami hanya berlakukan UM 199 juta yang bisa diangsur 6 bulan juga. Untuk produk guest house 5 kamar yang semula kami tetapkan UM minimal 250 juta diangsur 6 bulan, sekarang kami revisi menjadi UM hanya 99 juta saja, yang tetap bisa diangsur selama 6 bulan.

Alasan kami dulu menetapkan uang muka dalam nilai cukup tinggi adalah supaya uang muka yang masuk mampu mengcover kebutuhan biaya konstruksi untuk membangun unit yang dibeli oleh konsumen. Ceritanya kami sebagai developer tak mau keluar modal untuk bangunan. Nyatanya kebijakan mengamankan cashflow ini justru seret dan menghambat laju penjualan.

Sekarang kami ubah kebijakan menurunkan uang muka. Hasilnya cukup memuaskan, LEAD (prospek) kami meningkat pesat. Membidik konsumen yang mampu mengangsur 250 juta (produk guest house) atau 600 juta (produk kokostel) dalam waktu 6 bulan memang berat. Tapi menyasar konsumen yang mampu mengangsur 99 juta (produk guest house) atau 199 juta (produk kokostel) dalam waktu 6 bulan relatif lebih mudah. Buktinya merevisi kebijakan ini membuat sales kami menjadi lebih sibuk dan banyak mendapatkan prospek.

Kesimpulan apa yang pantas ditarik pelajaran dari kasus diatas? Yaitu; STRATEGI UANG MUKA RENDAH adalah jurus paling manjur yang pantas diterapkan dalam pricing strategy kita. Dalam kasus lain, proyek RSH Kampoeng Pelangi yang saya pasarkan di Jepara mampu menjual 140 unit dalam 2 bulan juga karena memakai jurus UM Ringan, yaitu hanya 1,8 juta saja yang bisa diangsur 3 bulan atau hanya 600.000/bulan.

Karakter orang Indonesia adalah karakter hidup konsumtif. Cenderung boros dan membelanjakan penghasilan sebulan untuk kebutuhan sebulan. Sedikit sekali yang punya kebiasaan menabung. Biasanya punya tabungan sedikit sudah tergiur dibelanjakan untuk 'keinginan' (bukan kebutuhan), atau diinvestasikan untuk sebuah usaha.

Sehingga kebijakan meminta konsumen membayar UM dalam nilai besar lebih sulit dipenuhi. Sedangkan menetapkan UM dalam nilai kecil relatif lebih mampu dipenuhi oleh konsumen. Dua contoh kasus di proyek yang berbeda (satunya RSH harga 70 jutaan, satunya harga 800 jutaan dan 1,5 milyar) menjadi bukti bahwa strategi UM kecil adalah strategi yang terbukti manjur untuk menjerat konsumen.

Coba anda lihat pameran-pameran properti. Stand pameran dengan selling point 'DP 0%' atau 'DP Ringan' biasanya lebih banyak pengunjungnya daripada yang memasang strategi konservatif dengan meminta UM 20% atau 30%.

Ssst, jangan bertanya bagaimana mungkin UM kecil dibawah standar regulasi yang ditetapkan perbankan akan bisa disetujui plafond kreditnya (KPR). Itu akan dikupas di artikel lainnya.

SAPI GENTAYANGAN

SAPI GENTAYANGAN




www.JinProperti.com - Pengalaman yang pernah saya alami ini benar-benar unik dan jarang terjadi. Ketika itu saya sedang mengemudikan mobil di jalur Wonosobo - Banjarnegara. Jalan sempit berkelak kelok, marka jalan tidak putus, dan saya mengekori sebuah truck yang bermuatan sapi. Kecepatan kisaran 60 km/jam.

Mendadak truck sapi didepan saya mengerem mendadak, saya juga ikut mengerem mendadak. Eh, ada seekor sapi yang terlontar keluar dari truck dan jatuh di jalan aspal depan mobil saya. Sapinya terjengkang, tapi langsung bangun sendiri dan berdiri ditengah jalan. Saya klakson berkali-kali dengan tujuan supaya sopir truck tahu sapinya ada yang terjatuh. Yang terjadi malah sapinya ketakutan lalu melangkah pergi ke tepi jalan, masuk ke pekarangan atau kebun milik warga.

Anehnya, sopir truck tidak mengetahui kejadian tersebut dan langsung melaju lagi dengan santainya. Saya yang bingung justru menepi dan turun dari mobil, lalu mengamati kemana si sapi pergi. Sapinya berjalan santai masuk ke kampung, makin menjauh sampai tak kelihatan lagi. Saya bengong di pinggir jalan, sambil tertawa tawa geli setengah kebingungan tak tahu berbuat apa.

Saya berpikir, sopir truck akan tersadar ada sapinya hilang satu lalu kembali untuk mencarinya, dan kemudian saya akan memberitahu kemana sapi itu pergi. Tapi hampir 15 - 20 menit saya ditepi jalan situ, tak ada truck sapi yang kembali. Sapinya juga entah kemana pergi. Akhirnya saya melanjutkan perjalanan.

Aneh ya?? Sapi jatuh seekor koq tidak merasa. Bisa-bisa sopir truck dipecat sama majikannya karena dianggap menggelapkan 1 ekor sapi.

Penduduk kampung juga pasti geger ada sapi gentayangan di tengah kampung tak jelas siapa pemiliknya. Semoga tidak dianggap sapi jadi-jadian alias sapi siluman.

Sobat properti, hal paling menakutkan bagi MPT (mitra pemilik tanah) yang kita ajak kerjasama adalah jika sampai terjadi lahannya hilang (dijual oleh kita sebagai mitranya) tanpa sepengetahuan MPT dan tanpa ada pembayaran. Oleh karena itu salah satu jaminan secure yang kita berikan kepada MPT adalah bahwa 'tak ada pelepasan hak atas tanah tanpa tanda tangan pemilik tanah'. Jadi yang akan bertindak sebagai penjual dan menanda-tangani PPJB/AJB didepan notaris adalah MPT sendiri.

Jika skenario yang anda pilih untuk mengembangkan lahan bukan memakai badan hukum PT, maka sudah pasti bertindak sebagai penjual dan tanda tangan AJB PPAT adalah MPT. Akan tetapi dalam perjalanan kedepan nanti, ketika MPT sudah makin trust kepada anda, bisa saja anda yang melakukan eksekusi jual beli dengan memakai Kuasa Menjual dari MPT.

Kata kunci dari kondisi ini adalah: "Setiap satu jengkal lahan kepunyaan pemilik lahan dijual (dilepaskan haknya) kepada pembeli, pastikan ada pembayaran atas luasan lahan yang dijual tersebut." Jika pakem diatas bisa dijalankan dengan tertib dan penuh komitmen, saya pastikan pemilik lahan merasa nyaman bermitra dengan anda. Karena tak ada lahan yang hilang (dilepaskan haknya kepada pembeli) tanpa dilakukannya pembayaran.

Mengenai teknis pembayaran kepada MPT (mitra pemilik tanah) ada 2 opsi yang saya rekomendasikan;

* Melalui SI (Standing Instruction)

Ketika terjadi akad kredit, maka buatlah Surat Perintah Transfer (standing instruction) yang memerintahkan kepada bank pemberi KPR supaya mengkredit sejumlah nominal Rupiah (yang setara dengan harga luasan tanah efektif yang dilepaskan haknya kepada konsumen) ke rekening pemilik tanah. Baru sisanya dikredit ke rekening kita (pengembang).

* Melalui Pembayaran Bulanan

Setiap kali terjadi pelepasan hak atas tanah (kavling efektif) kepada konsumen, maka akumulasi semua luasan kavling terjual akan ditotal setiap akhir bulan, sehingga ketemu luasan sekian meter persegi. Dan anda berkewajiban membayarnya paling lambat tanggal 5 bulan berikutnya kepada MPT. Nilai yang dibayar adalah berdasar harga satuan lahan efektif dikalikan akumulasi luasan lahan efektif yang dialihkan haknya kepada konsumen.

Sobat properti, akhir dari artikel ini saya tutup dengan kalimat pendek; Jangan sampai terjadi ada sapi milik anda keluar dari truck tanpa sepengetahuan anda. Jangan sampai ada lahan yang dijual (dilepaskan haknya) tanpa sepengetahuan pemilik tanahnya.

LAGI PIPIS DAPAT DUIT MILYARAN

LAGI PIPIS DAPAT DUIT MILYARAN
Silaturahmi - Informasi - Opportunity - Rejeki



www.JinProperti­.com - Suatu ketika saya sedang mengajar workshop properti 2 hari di Hotel Oasis Amir Senen Jakarta. Itu sudah hari kedua, dan sedang coffee break. Saya (maaf) sedang buang air kecil di toilet.

Salah seorang peserta workshop kebetulan pada saat bersamaan (sebut saja mister M) juga sedang pipis disamping saya persis. Mendadak dia katakan; "Pak AW, saya siap jadi MPM (mitra pemilik modal) dengan nilai investasi 1 s/d 1,5 milyar. Tolong kalau ada proyek baru saya dikabari."

Wow, luar biasa. Lagi pipis aja ditawari investor dana senilai 1 milyar. Mister M punya inisiatif melakukan itu karena dia sudah kenal dengan saya yang selama 2 hari jadi gurunya mengajar jurus properti. Mister M tahu konsep sinergi antara MPT + MPK + MPM akan menghasilkan kemitraan tripartit dalam mengembangkan sebuah proyek properti.

MPT = Mitra Pemilik Tanah
MPK = Mitra Pemilik Keahlian
MPM = Mitra Pemilik Modal

Sobat properti, banyak yang ragu dengan sharing saya bahwa anda dapat menjadi pengusaha properti hanya dengan modal recehan. Tak perlu punya tanah, tak perlu punya modal besar. Cukup anda miliki keahlian sebagai profesional saja, anda layak memposisikan diri sebagai MPK (mitra pemilik keahlian). Dan goodwill seorang MPK bisa dihargai kisaran 10 s/d 35%.

Bagi seorang MPK junior, anda diberi saham kosong (goodwill) sebesar 10% saja sebenarnya sudah bagus. Yang penting dapatkan kesempatan untuk 'make your first success story' atau mencetak keberhasilan yang pertama kalinya. Maka di kesempatan kedua dan seterusnya, value anda makin meningkat secara progresif.

Sobat properti, menurut pengalaman saya selama ini, SILATURAHMI alias kekuatan jaringan akan membantu kita mendapatkan INFORMASI. Semakin banyak anda punya relasi, makin banyak lalu lintas informasi yang anda peroleh. Dan didalam lalu lintas informasi tersebut, akan muncul OPPORTUNITY. Jika anda mampu mengeksekusi opportunity tersebut dengan baik, maka anda akan mendapatkan REJEKI.

Saya dapat lahan 2 ha di Jepara berkat silaturahmi. Dimana MPT (mitra pemilik tanah)nya adalah teman SMA yang ketemu saat reuni. Saya dapat lahan 2 ha di Bandarlampung berkat silaturahmi, dimana pemilik tanah adalah konsumen (pembeli) produk perumahan saya di Legenda Park Bekasi Timur.

Saya dapat MPM (mitra pemilik modal) juga berkat silaturahmi. Yaitu teman kuliah, teman karaoke, rekanan bisnis, atau peserta workshop properti yang saya adakan.

Lebih mudah orang mempercayakan tanahnya atau modalnya untuk anda kelola, jika sebelumnya sudah terjalin tali silaturahmi antara anda dengan mereka. Karena kemitraan di bisnis properti terkait tanah dan modal yang besar nilainya. Trust dan kepercayaan harus ada.

Jadi, nilai apa yang harus anda bangun? Perbanyaklah SILATURAHMI. Perkuat jaringan relasi anda. Jangan lupa saat berkenalan anda mesti mendeklarasikan­ diri anda sebagai pengusaha properti (meski masih pemula, hehe ..). Bergaulah dengan komunitas-komun­itas pengusaha dan entrepreneur yang ada di kota anda. Social media mungkin sangat membantu anda.

Kesimpulan;

1. Bangunlah tali SILATURAHMI sebanyak-banyak­nya. Disana akan terjadi lalu lintas INFORMASI. Akan muncul OPPORTUNITY. Dan jika kita mampu mengeksekusi dengan baik, ujung-ujungnya kita mendapat REJEKI.

2. Untuk menjadi MPK (mitra pemilik keahlian) yang mampu meyakinkan seorang pemilik tanah atau pemilik modal agar bersedia bermitra dengan anda, maka MPK harus mampu membuat ACTION PLAN atau BUSINESS PLAN yang diajarkan di Workshop Cara Gampang Jadi Pengembang oleh suhu www.JinProperti­.com dari Perguruan Kungfu Properti.