TEORI NASI GORENG PETE

TEORI NASI GORENG PETE

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Tadi malam saya diajak kuliner oleh teman lama yang berbobot 120 kg. Kami memilih warung nasi goreng di dekat alun-alun kabupaten Semarang. Saya pesan 1 porsi nasi goreng babat, dan dia pesan 1 porsi nasi goreng ayam pete. Ada request khusus; petenya digoreng sampai kering sekali.

Nasi goreng ayam pete pesanan teman saya dimasak duluan. Gila coy, buah pete 1 strip dirontokin semua dimasukkan ke penggorengan. Kurang lebih berisi 20 biji pete. Usai dimasak, dihidangkan ke meja kami, dan penjual nasi goreng bersiap membuat nasgorbat pesanan saya.Eh, teman saya yang berbobot 120 kg mendadak ngomel-ngomel; “Bang, bukannya sudah saya bilang, petenya digoreng sampai kering. Ini kok dalamnya masih ada yang hijau. Tolong digoreng lagi deh!” Kemudian pete-pete yang katanya belum digoreng kering itu dikumpulin dalam satu piring kecil lalu diserahkan ke penjual nasgor untuk digoreng lagi.

Permintaannya dipenuhi setelah nasgorbat pesanan saya selesai dimasak. Petenya dimasukkan wajan dan digoreng lagi sampai kering, baru dihidangkan kembali ke teman saya. “Nah, ini baru pete enak, kemlethus rasanya ….”, kata mister 120 kg sambil melahap nasi goreng pete kesukaannya.

* * *

Sobat properti, menurut anda apakah dengan adanya kejadian pete digoreng sampai 2x itu membuat harga 1 piring nasi goreng petenya berubah harga atau naik harga? Saya yakin tidak. Padahal menggoreng 2x berarti keluar tenaga 2x, menghabiskan bahan bakar 2x. Harganya tidak bertambah. Tetap dihitung berdasarkan harga sepiring nasi goreng dan buah pete 1 strip.

Apakah itu aplikasi teori kepuasan pelanggan ala penjual nasi goreng? Kalau bisa memenuhi request pembeli tak akan ada penambahan harga apapun. Paling banter ucapan terima kasih. Tapi saat request pembeli tidak terpenuhi, sudah kena omelan, masih harus bekerja 2x. Keluar keringat tanpa kompensasi apapun.

Apa hubungan kisah mister 120 kg diatas dengan pelajaran properti yang akan saya bagikan dalam artikel ini?
Di sebuah proyek yang saya kelola, salah satu pembeli merasa bahwa kualitas keramik sesuai spesifikasi standar belumlah memuaskan selera dia, sehingga dia ingin lakukan upgrade dengan keramik yang lebih bagus dan lebih mahal. Pembeli menyampaikan permintaan secara lisan kepada staf pemasaran, yang berjanji akan meneruskannya kepada divisi teknik.

Apa yang terjadi 2 bulan berikutnya? Pembeli ngomel-ngomel karena saat menengok ke lapangan, keramik kualitas standar sudah terlanjur dipasang di separoh lebih luasan lantai. Padahal dia sudah request akan diganti keramik yang lebih bagus yang akan dibelikannya sendiri.

Demi memberikan servis kepada pembeli karena memang ini kesalahan kami, terpaksa keramik yang sudah terpasang dibongkar dan diganti dengan keramik yang didropping oleh pembeli. Untuk pekerjaan membongkar ini kami harus keluar biaya ekstra atas beban kami sendiri, bukan ditagihkan ke pembeli.
Kasus ini persis kejadiannya dengan kisah pete goreng yang digoreng 2x demi memenuhi request pembeli. Jika dilakukan dengan baik tak dapat apa-apa selain rasa senang bisa menjelankan prinsip kepuasan pelanggan. Tapi jika lalai menjalankan request, beban biaya tambahan yang muncul harus kita pikul. Tidak balance menurut saya.

Sejak kejadian itu saya melakukan perubahan kebijakan. Konsep dasarnya adalah; jika kita keluar keringat mestinya harus dapat kompensasi. Bukan masalah tak mau menservis konsumen, tapi mencari keseimbangan atas resiko yang mungkin timbul. Timbulah apa yang disebut Form Perubahan Desain atau Perubahan Spesifikasi Bangunan. Ini permintaan resmi dari pembeli untuk merubah desain atau merubah spec bangunan. Kami melayani secara resmi tapi meminta Biaya Koordinasi dan Pengawasan sebesar 30% dari nilai perubahan. Bukan melakukannya secara cuma-cuma.

Kami hanya membatasi untuk perubahan minor saja, bukan perombakan ekstrem dan total dengan pertimbangan jika sampai transaksi batal, maka unit yang sudah dirombak tetap mudah dijual ke pembeli baru karena bentuknya masih mendekati standar, bukan hasil customize. Misal; menggeser pintu kamar mandi, mengubah kloset jongkok menjadi kloset duduk, upgrade keramik lantai, upgrade kusen dll.

Apakah anda memilih menjalankan Teori Nasi Goreng Pete ini atau menjadikan servis perubahan desain dan perubahan spec bangunan itu justru sebagai benefit yang bisa dinikmati konsumen? Itu adalah hak anda. Tak ada yang benar dan salah disini. Tapi jika tanpa servis itu ternyata produk anda sudah memiliki banyak benefit yang menarik, saya menyarankan lebih baik anda mengaplikasikan teori nasi goreng pete dengan meminta biaya koordinasi dan pengawasan. Bukan semata-mata mencari income tambahan, tetapi menjadikannya semacam premi apabila terjadi resiko munculnya biaya tak terduga.

TRAGEDI JUS JAMBU

TRAGEDI JUS JAMBU

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Siang itu udara terik. Saya mampir ke sebuah warung makan untuk makan siang. Ruangannya cukup luas, ada belasan kursi. Tapi karena saya datang sudah kisaran jam 14 lebih, cuma 2 meja yang terisi. Saya sendiri. Di meja sana ada sepasang kekasih. Saya memesan jus jambu dan nasi timbel.

Sambil menunggu pesanan, saya asyik membuka data peserta Workshop CARA PINTER JADI DEVELOPER tanggal 7-8 Januari 2012 mendatang di Hotel Oasis Amir Senen Jakarta yang sudah mencapai 17 peserta. Saat itulah datang pelayan warung mengantarkan segelas minuman berwarna merah ke meja saya. Dasar haus langsung saya sruput. Segerrrrr dinginnya.

Tapiiiiiii ..., ada yang aneh. Ini rasanya bukan jus jambu, tapi strawberry. Sama-sama warna merah, tapi itu jelas 2 spesifikasi minuman yang berbeda. Saya segera memanggil pelayan untuk komplain, dan pelayannya minta maaf karena menyuguhkan menu minuman yang tertukar.

Aneh ya? Pengunjungnya cuma 3 orang dalam 2 meja, tapi bisa tertukar minumannya. Apakah mereka tak punya manajemen menu pesanan? Misalkan dengan cara 1 slip order 1 pelayanan. Atau dengan cara apalah saya kurang paham soal manajemen beginian. Tapi logikanya, jika baru 2 meja saja menunya bisa tertukar, bagaimana jika ada puluhan tamu dan belasan meja terisi? Bisa ketukar-tukar menunya. Satu komentar dari saya; Payah !!

* * *

Sobat properti, dalam kasus jus jambu diatas saya bisa menempel label 'payah' ke manajemen warung makan. Tapi saat ingat kejadian konyol di proyek yang saya kelola sendiri beberapa tahun lalu, sebenarnya saya juga pernah masuk kategori payah.

Pernah terjadi ada konsumen yang membeli sebuah rumah T-54 dengan cara pembayaran tunai bertahap 6 bulan, mencak-mencak di bulan ke 6 saat akan melakukan pelunasan, karena ternyata progres fisik bangunannya masih 0%. Sebelumnya konsumen memang tidak pernah mensurvei ke lapangan sama sekali. Konsumen marah besar, kami semua dikatakan payah.

Usut punya usut, divisi teknik sebenarnya sudah membuka SPK (surat perintah kerja) untuk membangun unit T-54 di blok B-11, padahal unit yang dibayar bertahap 6 bulan tersebut terletak di blok D-11. Ada mis-informasi yang terjadi saat divisi pemasaran mentransfer informasi unit terjual kepada divisi teknik. Kenapa? Karena penyampaian informasi disampaikan secara lisan melalui rapat koordinasi, tidak ada format dokumen tertulis yang menjadi dokumen pendukung.

Karena secara lisan, maka huruf D didengar sebagai B, dan terjadilah musibah tersebut. Siapa yang salah? Apakah yang melafalkan huruf D secara tidak jelas? Atau yang telinganya error sehingga mendengar huruf D dimaknai sebagai huruf B.

Akhir dari kasus salah bangun itu sangat pelik. Si pembeli ogah dibujuk pindah ke unit B-11, dan ngotot memilih kavling D-11. Karena sudah pasti telat penyerahan bangunannya, maka kemudian kami kena denda yang dikonversi dengan pembebasan biaya BPHTB dan pembuatan taman di halaman depan.

Belajar dari kasus tersebut, saya melakukan improvement dengan membuat sebuah form yang disebut Form SOM (Surat Order Membangun). Ini semacam komunikasi tertulis yang disampaikan oleh divisi pemasaran ke divisi teknik agar segera memulai pembangunan untuk sebuah unit rumah yang sudah terjual. Apa syarat-syarat terbitnya SOM juga saya atur. Misal; untuk pembelian tunai sudah harus terbayar 50%, untuk pembelian KPR sudah harus terbayar DP 10% dan terbit Surat Persetujuan Kredit dari bank, dll. SOM juga diaplikasikan dengan melibatkan GM dalam fungsi check and control supaya meminimalisasi terjadinya salah bangun.

Sudahkah anda menyiapkan berbagai sistem operasional prosedur yang rapi di ranah administrasi operasional proyek anda? Jangan sampai menunggu dikatakan payah baru mau berbenah.

NEGOISASI LAHAN DENGAN TEKNIK SANTA CLAUS

NEGOISASI LAHAN DENGAN
TEKNIK SANTA CLAUS

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Dalam suasana menyambut Natal begini, di mall sering digelar acara Natalan bersama Santa Claus. Pesertanya biasanya anak-anak kecil umur 10 tahun kebawah yang diantar orang tuanya.

Di acara tersebut, anak-anak akan diperkenalkan dengan tokoh Santa Claus yang karakternya digambarkan baik hati dan murah hati karena suka membagi-bagikan hadiah kepada anak baik, yang menurut pada papa mamanya dan tidak nakal. Hadiahnya berupa mainan dan makanan yang diambilkan dari karung milik Santa Claus.

Selain Santa Claus, ada juga seorang tokoh bernama Piet Hitam yang mukanya hitam seperti jelaga, yang juga memanggul karung. Piet Hitam digambarkan berkarakter jahat, yang mana dia akan memasukkan anak-anak nakal kedalam karungnya lalu digebukin pakai tongkat kayu. Karena itu kalau tidak mau dimasukkan kedalam karung, jangan jadi anak nakal. Begitulah pesan yang disampaikan kepada anak-anak.

Kombinasi Santa Claus dan Piet Hitam adalah perpaduan antara si baik dan si jahat. Keduanya berduet untuk maksud yang sama, yaitu mengajarkan anak-anak kecil berbuat baik dan menjauhi perbuatan nakal.

* * *

Sobat properti, teori Santa Claus dan Piet Hitam bisa anda jalankan saat melakukan negoisasi dengan calon MPT (Mitra Pemilik Tanah). Kombinasi antara si jahat dan si baik, yang bersinergi untuk satu kepentingan; menciptakan 'hot deal' untuk sebuah kerjasama dengan pemilik tanah.

Saya dulu punya seorang duet nego tanah yang mampu memerankan tokoh Piet Hitam dengan sangat baik. Saat pemilik tanah membuka harga Rp 400.000/m2 dia tanpa rasa sungkan dan tanpa ekspresi membanting mental pemilik tanah dengan menyebut angka Rp 70.000/m2. Pemilik tanah sampai mukanya merah padam menahan marah.

Saat itulah saya bertindak sebagai Santa Claus yang berbaik hati, yang murah senyum dan pura-pura menyalahkan si Piet Hitam; "Wah, kalau nawar jangan kebangeten lah bro. Masak jauh banget bedanya. Kalau menurut saya, kita membuka penawaran di angka Rp 200.000/m2 saja deh. Bapak berkenan ya kalau kami menawar harganya Rp 200.000/m2?" tanya saya sambil menghadapkan muka ke pemilik tanah.

Nampak sekali pemilik tanah lebih respek kepada saya yang murah senyum dan tidak ketus, disamping menawarkan harga yang lebih baik ketimbang penawaran Piet Hitam. Pemilik tanah tak sadar bahwa harga penawaran saya sebenarnya hanya 50% dari harga yang dia buka. Tapi akibat penawaran sebelumnya dari Piet Hitam yang sangat ekstrem, angka Rp 200.000/m2 terlihat wajar dan tak membuatnya marah.

Begitu pula saat kami sedang nego durasi pembayaran, si Piet Hitam teman saya tanpa ampun menawar lahan seluas 2,1 hektar diangsur selama 5 tahun. Lagi-lagi strategi menjatuhkan mental pemilik tanah ini cukup berhasil membuat muka pemilik tanah merah padam. Buat saya ini adalah umpan lambung yang harus saya sambut dengan smash keras menukik ke tanah. Saya langsung jadi si baik hati yang menawar durasi pembayaran 36 bulan. Dan durasi 36 bulan terlihat jadi wajar akibat sebelumnya Piet Hitam menawar durasi pelunasan sampai 5 tahun. 

Begitulah kolaborasi yang saya lakukan dalam negoisasi dengan calon MPT. Kami melakukannya dengan kombinasi peran Santa Claus dan Piet Hitam. Duet si baik dan si jahat. Dengan tugas dan peranannya masing-masing. Keberadaan Piet Hitam akan memberi tekanan kepada calon MPT, dan secara tak sadar calon MPT digiring masuk ke skenario kita, guna mendapatkan deal yang bagus.

Ingat, saat datang perkenalkanlah Piet Hitam sebagai mitra sejajar anda, bukan sebagai anak buah. Jadi setiap statement Piet Hitam punya bobot yang sama dengan statement anda. Strategi ini bakal mentok jika ketemu MPT yang sensitif dan mudah tersinggung, yang bisa-bisa kehilangan mood negoisasi dan mengakhirinya lebih cepat. Tapi berdasarkan pengalaman saya selama ini, duet si baik dan si jahat ini tetaplah efektif dan bisa jadi andalan.

Dalam contoh kasus diatas, akhirnya kami deal di harga Rp 250.000/m2 dengan durasi pelunasan 3 tahun. Dan saya meyakini bahwa itu adalah hasil kerjasama Santa Claus dan Piet Hitam. Kombinasi si jahat dan si baik.

MERRY CHRISTMAS

CINTA LAURA KW 2

CINTA LAURA KW 2

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Dibawah hujan gerimis, perut saya yang lapar membawa mobil saya menepi ke sebuah warung bakso lombok uleg didekat alun-alun Temanggung. Saya pesan bakso lombok uleg 1 porsi dan minumannya jeruk panas. Cabenya yang banyak biar maknyus.

Penjualnya seorang anak muda yang cekatan menyiapkan dagangannya. Sembil meracik bakso dia berkata; "Om, baksonya terhidang sekarang tapi minumannya tunggu sebentar ya. Gula pasirnya habis dan istri saya sedang keluar sebentar ke minimarket beli gula."

Dengan santai saya jawab, "Ya sudah tidak masalah. Usahakan minumannya tersaji sebelum baksonya habis dimakan. Siapa tahu saya kepedasan. Memang jualan bakso sama istrinya ya?"

"Iya om. Kami masih pengantin baru. Belum 2 bulan kami menikah, kemudian dia bantuin saya dagang bakso. Om jangan kaget ya, istri saya kayak Cinta Laura, tapi Cinta Laura KW2. Maklum aslinya tak mau dengan saya, dan yang KW1 diperistri orang kota. Jadi saya cukup dapat Cinta Laura KW2 saja ...," kata si penjual bakso sambil menghidangkan semangkok bakso lombok uleg didepan saya.

Wow, mantap benar nih, cuma dagang bakso bisa dapat istri mirip Cinta Laura. Meskipun katanya hanya Cinta Laura KW2 (kualitas dua). Saya sangat antusias dan penasaran banget menunggu Cinta Laura datang membawa gula pasir.

Saat istri pedagang bakso datang, yaitu seorang perempuan muda setinggi 160 cm, berkulit sawo matang dan berambut poni masuk ke warung membawa gula, otak saya sibuk berpikir bagian mana nih yang dikatakan mirip Cinta Laura. Wajah lumayan manis untuk ukuran kota kabupaten kecil seperti Temanggung. Tapi untuk disebut mirip Cinta Laura sekalipun KW2, saya bingung apanya yang mirip.

Kemudian antara penjual bakso dan istrinya itu terlibat beberapa dialog dalam bahasa Jawa. Ada yang aneh, (maaf) lidah istrinya terdengar celat atau cedal dalam melafalkan beberapa kata dengan bunyi sengau atau bindeng. Mirip gaya  bicara orang bule lagi keseleo lidahnya.

Penjual bakso itu sembari tersenyum kemudian menatap saya dan berkata, "Om dengar kan cara bicara istri saya? Mirip Cinta Laura ... Bicaranya mirip Cinta Laura saat diwawancarai di televisi."

Wkwkwkwk ..., saya ketawa ngakak sampai perut mules setelah tahu bahwa yang mirip Cinta Laura ternyata cuma cara bicaranya saja, bukan paras wajahnya. Ada-ada saja nih penjual bakso lombok uleg, selera humornya sangat tinggi sekali. Ada istilah Cinta Laura KW2 segala.

* * *

Sobat properti, saya pernah menjumpai kasus di sebuah proyek perumahan semi real estate dimana saya jadi konsultan pemasarannya, dimana terjadi konflik dengan seorang konsumennya perihal spesifikasi bangunan, khususnya di item kusen pintu dan jendela. Masalahnya sepele, konsumen menuntut spesifikasi bangunan sesuai standar yang dia harapkan, sementara realisasi di lapangan tidak seperti itu.

Saat saya audit dokumen administrasinya, benar-benar kacau. Ada dokumen penjualan bernama Surat Pesanan Kavling dan Bangunan (SPKB) dan SKJB (Surat Kesepakatan Jual Beli), tapi tanpa lampiran pendukungnya sama sekali. Heran, formatnya mirip 99% dengan yang biasanya saya ajarkan dan bagikan ke peserta Workshop CARA PINTER JADI DEVELOPER dimana saya jadi instrukturnya, tapi aplikasinya separoh-separoh karena tidak paham semuanya. Mungkin karena bosnya atau managernya tak pernah ikut workshop sendiri tapi dapat contekan format dokumen dari orang lain.

Tidak ada lampiran siteplan, jadi sebenarnya dimana letak blok kavlingnya bisa saja digeser-geser seenaknya. Tidak ada lampiran denah dan tampak bangunan, jadi sebenarnya saat dibangun, bisa saja layout ruangan dan tampak bangunan berbeda dengan yang dipahami konsumen. Juga tak ada lampiran spesifikasi bangunan yang disepakati, jadi sebenarnya bisa saja atap genting diganti seng, atau bata merah diganti batako.

Itulah yang menjadi sumber komplain konsumen. Dan saat terjadi perselisihan seperti itu, mereka mengacu ke brosur. Padahal jelas-jelas brosur bukanlah lampiran dokumen transaksi penjualan. Kalau patokannya brosur, bisa-bisa konsumen minta mobil, perabot dan pohon yang juga tergambar di brosur.
Cilakanya di brosur untuk item kusen yang jadi topik keributan cuma tertulis seperti ini;
KUSEN : alumunium / kayu

Lha ini kusen bagian mana yang pakai alumunium? Dan kusen sebelah mana yang pakai kayu? Tidak jelas. Menyebut kayupun juga tidak detail, apakah kayu jati, kayu bengkirai, atau kayu kanfer? Konsumen bisa berpikir kusennya pakai kayu jati KW1, sementara pengembang mengerjakannya pakai KW2, atau malah diganti dengan kayu nangka atau kayu mangga. Semua pakai asumsi masing-masing.

Konsumen terlanjur punya ekspektasi melihat Cinta Laura, ternyata yang datang cuma Cinta Laura KW2, jelas bisa dijadikan alasan ribut akibat tidak rapinya dokumen administrasi penjualan. Konsumen kecewa.

Belajar dari kejadian tersebut, kemudian dokumen administrasi penjualan saya bantu merapikannya. Semua dokumen legal (SPKB dan SKJB) yang ditanda-tangani penjual dan pembeli melampirkan; siteplan, denah dan tampak bangunan, serta spesifikasi bangunan, yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dari dokumen legal.

Khusus untuk lampiran Spesifikasi Bangunan juga saya buat tidak perlu detail, tetapi informatif. Dan ini adalah spesifikasi yang disepakati oleh para pihak. Ini contoh aplikasinya di item kusen.

KUSEN : Kusen tampak muka dan kamar mandi bahan alumunium, kusen lainnya dari bahan kayu kanfer atau setara.

Bahkan saya mengusulkan agar di tahapan selanjutnya pakai kusen alumunium secara total, dan menghindari kusen kayu. Di jaman saat ini dimana penebangan hutan secara liar sedang diberantas, lebih bijak memakai kusen alumunium saja, ketimbang memakai kayu kualitas jelek yang membuat konsumen kecewa.

TAKUT DIJADIKAN KETUA RW

TAKUT DIJADIKAN KETUA RW

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Tahukah anda bahwa saya tak sadar telah kehilangan 250-an follower di akun twitter saya @AriWibowo_SMG dalam kurun waktu 3 mingguan ini. Kenapa? Gara-gara saya sering bikin TL soal properti, dengan memberi link dari blog saya atau akun saya di kompasiana.

Dulu follower saya kisaran 1800 orang. Rata-rata peminat ocehan saya soal sepakbola, karena saya selaku orang yang berada di ring A1 nya PSSI dan LPI dalam jabatan saya selaku CEO klub Aceh United/Persiraja banyak tahu info update dan penting soal sepakbola nasional. Juga issue-issue soal timnas karena managernya dan media officernya sobat-sobat saya semua. Bahkan saya bisa sms atau kontak pak Johar Arifin Ketum PSSI secara langsung.

Tapi follower yang jadi pengikut saya untuk ocehan sepakbola itu satu demi satu klik unfollow karena tak meminati ocehan saya soal marketing atau properti. Sebaliknya yang add PIN BB saya justru bertambah dan sekarang contact list saya mencapai 700 lebih. Mereka add PIN saya yang memang diobral bebas di setiap artikel properti.

Saya dulu punya akun twitter versi properti tapi lupa nama akunnya dan passwordnya. Dan waktu itu belum paham seni bertwitter sehingga saya non aktifkan. Saya membuat akun twitter sepakbola sejak Maret 2011, saat passion terbesar saya sedang di urusan sepakbola.

* * *

Sobat properti, cerita diatas menunjukkan bahwa memang segmentasi itu ada. Terkotak-kotak dalam ruang dan sekat imajiner. Tak bisa digeneralisir dan dipukul rata. Ada segmentasi demografis berdasarkan hobby alias kesukaan alias minat. Follower sepakbola tak bisa dijadikan follower bidang properti.

Itulah sebabnya ada idiom Inggris; "Birds of feather flock together." Burung-burung akan berkelompok sesuai dengan warna bulunya atau jenisnya. Tak mungkin burung bangau berkumpul dengan burung gagak. Kalau istilah saya sendiri adalah bahwa semut merah tak mungkin bergaul dengan semut hitam. Mereka hidup sendiri-sendiri bersama kelompoknya.

Karena itu jangan pernah coba-coba melakukan mixing antara segmen konsumen yang berbeda di satu zona kawasan, karena hasilnya nanti akan mengecewakan. Kecuali kawasan yang anda kembangkan cukup luas, dan beda antara zona ditandai dengan tanda-tanda lingkungan fisik yang jelas berbeda. 

Saya pernah mengalaminya di proyek RSH seluas 7,5 ha di Ciganea Jatiluhur Purwakarta. Disitu adalah proyek rumah sederhana. Tapi karena lebar jalan utama yang terhubung jalur propinsi adalah selebar 16 meter dan punya boulevard bagus, saya nekat membuat kavling besar 8 x 15 dan rencananya saya bangun rumah T-62 sejumlah 18 unit disitu, padahal rumah-rumah lainnya cuma T-21 dan T-30 saja.

Dalam benak saya, mau pakai konsep payung. Yaitu keberadaan rumah-rumah besar di jalur utama itu akan memayungi rumah-rumah type kecil dibelakangnya, sehingga secara umum value kawasan perumahan itu terangkat. Yang terjadi orang kaya tak mau masuk ke komplek RSH itu, sekalipun ditempatkan di lokasi paling prime.

Penjualan type besar itu lambat. Dari rencana 18 kavling, baru dibangun 8 kavling sudah megap-megap pemasarannya, sampai akhirnya saya putuskan bahwa di jalur utama boulevard itu dibangun saja T-30. Bahkan harga tanahnya sempat saya reduksi 20% karena luasan tanah yang relatif besar membuat harga jual tanah dan bangunan menjadi mahal dan tidak mampu diserap konsumen.

Terbukti kan? Follower sepakbola tak bisa dijadikan follower properti. Orang kaya tak mau digabung dengan orang pas-pasan. Kenapa? Karena si orang kaya takut dijadikan Ketua RW dan jadi tempat meminjam uang tetangga yang pas-pasan. Semut hitam tak bisa digabung dengan semut merah. Masing-masing berada di tempatnya masing-masing. Di kotak dan di sekat segmentasi yang imajiner.

Sekarang saya tak berani lagi buat TL soal properti di akun twitter saya yang jelas-jelas followernya kebanyakan suporter dan peminat info sepakbola.

PRIA MEMBUAT SAMBAL TOMAT, WANITA MEMBUAT DESAIN NIKMAT

PRIA MEMBUAT SAMBAL TOMAT
WANITA MEMBUAT DESAIN NIKMAT

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Pernah saya diajak pakdhe saya makan malam di sebuah warung makan di kota Bandarlampung, dan menu andalan disitu menurut rekomendasi adalah pecel lele. Lokasinya di sebuah ruko, entah di daerah mana saya lupa. Sekitarnya cukup ramai di malam hari.

Yang unik dari cara penyajiannya adalah bahwa sambalnya dibuat didepan kita. Jadi bukan tahu-tahu terhidang seperti di warung pecel lele lain. Prosesinya dimulai dengan seorang pria datang membawa cobek kecil yang sudah berisi; tomat, cabai, brambang, bawang dan terasi, yang semuanya sudah digoreng lebih dahulu, lalu diletakkan diatas meja. Komposisi bahan sambal nampaknya sudah distandarisasi. Buah tomatnya nampak paling dominan.

Dan apa yang terjadi selanjutnya? Pria itu menguleg sambal persis di depan kita. Di meja tempat kita akan makan nanti. Nampak sangat trampil menguleg sambal tomat, hingga sambalnya jadi. Dia lakukan 2x hal yang sama, untuk saya dan pakdhe saya. Luar biasa. Saya secara emosional sangat menikmati prosesi pembuatan sambal itu. Sensasinya terasa sampai ke hati.

Saat lele gorengnya datang didampingi lalapan dan nasi, langsung kami santap dengan penuh selera. Satu porsi dapat lele goreng 2 ekor yang dagingnya gurih renyah, dan sambal tomatnya super lezat.

Saya berani tarik kesimpulan bahwa pelanggan warung pecel lele itu melimpah pasti bukan sekedar karena rasa lelenya yang enak, tapi juga prosesi pembuatan sambalnya itu yang memberi sensasi. Ini marketing creative. Ini jurus TRICKERRY. Jika biasanya saya memuja wanita, tapi soal pembuat sambal tomat yang laki-laki itu menurut saya juga punya value unik. So trickerry.

* * *

Sobat property, kisah pembuat sambal tomat itu sedang saya rencanakan untuk diaplikasikan ke sebuah proyek real estate 9 unit kelas menengah keatas dengan luasan kavling rata-rata180 m2 di Condongcatur Yogyakarta. Klien saya seorang arsitek, sama seperti background saya. Dan saya ajak dia melakukan TRICKERRY di bidang yang dia kuasai, yaitu desain arsitektural.

Saya meminta dia agar salesnya memakai sarjana arsitektur wanita yang skor wajahnya diatas 7,5 dan skill komunikasinya di level A. Harus berani bayar gaji tinggi, minim 2jt/bulan supaya dapat kualifikasi yang diinginkan. Nanti sales itu akan dibekali selling skill terlebih dahulu supaya lancar bertugas.

Trickerry-nya adalah berupa sensasi kepada calon konsumen bahwa si sales yang manis itu selain bercerita soal product knowledge dan melakukan teknik probing supporting, juga memberikan promise kepada konsumen bahwa jika jadi beli, maka servis pembuatan desain dan asistensinya akan dilakukan oleh si sales. Mengetahui bahwa sales cantik yang melayani dia adalah juga arsitek yang akan mendesainkan bangunan rumahnya, boleh jadi adalah sebuah sentuhan emosional yang mengena di hati konsumen, yang memperbesar peluang terjadinya closing.

Apalagi kalau ketemu konsumen pria, dia pasti merasa happy karena setidaknya ada 2 - 3x pertemuan dengan sales arsitek yang cantik dalam rangka asistensi dan konsultasi desain. Yang perlu dipastikan adalah bahwa ouput desain yang keluar seakan karya si sales arsitek, padahal itu karya arsitek senior yang sekaligus owner proyek. Tugas sales arsitek hanyalah menjadi jubir dalam menterjemahkan bahasa arsitektural ke konsumen, sampai dengan desainnya dianggap nikmat dan sesuai selera konsumen.

Keterlibatan konsumen dalam proses desain akan memberikan tingkat kepuasan yang tinggi terhadap produk yang dibelinya. Lebih bagus lagi jika saat desain sudah fix dan akan dilakukan proses pembangunan fisik di lapangan, si konsumen diundang melakukan seremoni peletakan batu pertama. Ini sensasi luar biasa. Ikatan emosional antara konsumen dengan produk yang dibelinya menjadi sangat kuat.

SUSU SEMPURNA PUNYA SIAPA HAYOO?

SUSU SEMPURNA
PUNYA SIAPA HAYOO?

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Kaget banget diajak masuk ke perumahan milik klien saya yang sudah terbangun 260 unit, tapi kondisinya kumuh dan acak-acakan. Tingkat huniannya hanya 20% saja. Bahkan ada 4 blok yang kosong sama sekali. Katanya dia take over dari pemilik lama, yang proyeknya sudah berhenti selama 1,5 tahun.

Wah, ini penyakit kehidupan, resepnya juga revitalisasi kehidupan. Artinya harus dipancing terjadinya kehidupan di komplek ini. Bayangkan, dengan lokasi yang masuk kisaran 800 meter dari jalan propinsi, tak ada fasilitas transportasi sama sekali. Toko kelontong yang layak seperti Alfa atau Indo Mart tidak ada. Cuma ada warung sembako kecil-kecilan sejumlah 2 titik. 

Kalau saya membayangkan jadi buruh yang hanya memiliki 1 sepeda motor saja yang saya pakai buat berangkat ke pabrik, saya tak berani meninggalkan istri dan anak saya di komplek perumahan sederhana tersebut. Mereka tak bisa kemana-mana jika membutuhkan sesuatu. Mau menuju jalan raya saja mesti hiking jalan kaki 800 meter. Beli gula kopi belum tentu ada.

Saya katakan kepada klien saya, proyek sebelumnya adalah proyek gagal. Tak punya success story, jadi jangan pakai brand lama. Meski perijinan dan PT pakai yang lama, tapi publish keluar mesti re-branding memperkenalkan brand baru yang belum dikenal konsumen. Lebih baik membangun image baru alias mulai dari nol ketimbang memulai dari minus. Saya mengusulkan agar dilakukan replanning dengan membuat akses baru dan gerbang baru supaya ada pemisahan tegas dengan proyek lama.

Saya juga mengusulkan agar disediakan pangkalan ojek di 2 titik, dan tiap titik disiapkan 2 armada sepeda motor. Kalau perlu tukang ojeknya pakai rompi dengan warna menyala berlabel nama proyek baru. Titik pertama di tepi jalan raya, titik kedua di gerbang masuk perumahan.
Saat saya melihat ada balai warga berukuran lumayan kosong melompong dalam kondisi yang masih bersih dan layak, saya usulkan agar diubah fungsi menjadi minimarket. Tapi dengan jumlah populasi kecil tak mungkin ada minimarket waralaba yang mau masuk, jadi mesti membuat minimarket sendiri secara mandiri. Dan kemudian diberi nama sendiri.

Kalau bisa diberi nama 5 Mart saja. Dibaca Smart. Filosofinya angka 5 sebagai angka sempurna, begitu masukan dari saya. Itu obsesi saya jika suatu saat punya minimarket sendiri.

"Tunggu, tunggu ..., darimana mas AW bisa mengatakan angka 5 sebagai angka sempurna?" kata klien saya.

Lha dulu waktu saya masih SD, guru kesehatan saya selalu menanamkan konsep 4 Sehat 5 Sempurna. Nasi, sayur mayur, lauk pauk dan buah-buahan itu 4 Sehat, kalau ditambah susu jadi 5 Sempurna. Susu sempurna punya siapa hayo? Susu sapi dong.