BARU KENAL SUDAH NGAJAK TIDUR

BUSINESS DINNER GATHERING

Dasar kau keong racun
Baru kenal sudah ngajak tidur ....

Itu adalah lagu KEONG RACUN yang dibawakan oleh salah satu sales kami dalam acara selebrasi di sebuah karaoke room keluarga di kota SOLO pada hari Sabtu tanggal 23 Agustus 2014. Kenapa kami yang berkantor di Yogya dan memasarkan proyek di Yogya koq bisa karaoke ramai-ramai di kota SOLO? 

Ceritanya hari itu kami baru saja melaksanakan Gathering di kota Solo, dan kami berhasil menjual 3 unit produk properti kami yang harganya @ 800 jutaan ditambah 1 unit seharga 1,2 milyar. Artinya di hari itu omset kami 3,6 milyar. Tentu saja layak diapresiasi dan diselebrasikan .....

Sobat properti, di artikel ini saya ingin berbagi mengenai sebuah aktivitas promosi yang kami lakukan dengan label BUSINESS DINNER GATHERING. yang digelar Sabtu tgl 23 Agustus 2014 di Hotel Sunan Solo, dan Minggu tgl 24 Agustus 2014 di Hotel Mega Bintang Sweet Cepu. Ini semacam memasarkan produk dengan cara mengundang para bisnisman (pengusaha) dalam sebuah acara gathering (kumpul-kumpul) diselingi makan malam (dinner). Semuanya gratiiiis, kami selaku penyelenggara yang menanggung semuanya.

Tentu saja ada misi terselubung dibalik acara gathering ini, yaitu saya akan meminta waktu 45 - 60 menit untuk melakukan presentasi mengenai produk produk yang kami pasarkan, yaitu beberapa proyek properti di kota Yogyakarta yang kami kembangkan.

Tantangan terberat menggelar acara diluar kota seperti ini adalah bagaimana memastikan makan malam yang kita sediakan tidak mubazir. Jika undangan kita tidak direspon dengan baik oleh target market kita, bisa-bisa bangku-bangku yang disiapkan bakal kosong. Kami untuk event ini reservasi sebanyak 50 pax dinner, dengan asumsi 10 orang internal dan 40 orang tamu.

Untuk itulah H-3 sebelumnya saya mengirim 1 armada kecil ke Solo beranggotakan 3 personil, dan 1 armada kecil ke Cepu beranggotakan 3 personil. Pesan saya kepada mereka seperti ini; "Anda pergi ke Solo dan Cepu bukan untuk piknik, melainkan bertanggung-jawab mengundang orang-orang kaya yang menjadi target market kita untuk mau hadir ke acara kita. Datangi mereka secara personal, undang mereka dengan penuh hormat. Berikan undangan VVIP, dan saya minta foto-foto saat kalian menyerahkan undangan tersebut sebagai bukti bahwa kalian sudah bekerja. Oke??"

Selain membagikan undangan secara personal, kami juga memasang iklan ukuran 2 x 125 mmk di RADAR SOLO dan RADAR BOJONEGORO, dalam 3x penerbitan mulai Kamis, Jumat, dan Sabtu. Ini dimaksudkan untuk mempublikasikan event ini kepada orang-orang yang menjadi target market kami, tetapi tidak sempat diberikan undangan secara personal oleh armada kecil kami.

Daya tarik yang kami kemukakan adalah bahwa semua undangan yang hadir akan diberikan voucher menginap gratis selama 2 malam di Yogya. Dan voucher ini tentu saja bisa kami berikan karena kami adalah pengelola 256 kamar kost eksekutif di Yogya yang dikelola dengan label GODHA INN dan www.NginapHemat.com.

Gallery foto dibawah ini cukup menggambarkan suasana acara gathering, dimana nampak foto suasana saya bersama team Godha Properti, suasana saat saya sedang melakukan presentasi didepan tamu undangan. Dan yang paling membahagiakan adalah dokumentasi saat ada konsumen yang closing membayar tanda jadi saat event berlangsung.

Anda mungkin bertanya, apa mungkin konsumen mau membayar tanda jadi padahal belum pernah melihat lokasinya? Itu ibarat membeli kucing dalam karung. Tentu saja kami memiliki solusi, yaitu dijanjikan bahwa apabila terjadi pembatalan dalam waktu maksimal 15 hari sejak pembayaran uang tanda jadi, maka uang dikembalikan penuh 100%. Jadi nyaris tak ada resiko. 

Apa mereka mau repot-repot datang ke Yogya melihat lokasi? Mungkin saja, karena kami memberikan fasilitas bermalam gratis selama 2 hari. Jadi malah sekalian bisa piknik bersama keluarganya di Yogyakarta, yang memang dikenal sebagai kota wisata.

Anda mungkin penasaran bagaimana kisah kelanjutannya? Tolong lihat bapak JOKO dan anak lelakinya asal Solo yang berfoto bersama saya di Hotel Sunan. Dan lihatlah dibawah ini foto bapak Joko dan anaknya ketika sedang melakukan kunjungan ke lokasi.

Senyumnya masih sama, bajunya juga masih sama, biru garis-garis. Dan setelah lihat lokasi, kami konfirmasi ulang kepada beliau menanyakan apakah mantap melakukan pembelian ataukah transaksi mau dibatalkan? Beliau menjawab "yes, dilanjut saja ..."

Mantap!!! Terima kasih atas kepercayaan bapak membeli produk kami. Oh ya, hari Sabtu 23 Agustus 2014 kami mengadakan gathering di Solo, maka pada hari Minggu 24 Agustus 2014 beliau dan keluarga sudah berkunjung ke lokasi.

Nah, itu sekilas sharing saya mengenai salah satu aktivitas promosi dimana kami jemput bola ke kota-kota lain di seputaran Yogya. Bukan sekedar pasang iklan atau pameran, tetapi langsung mengundang target market yang sesuai dengan harga dan jenis produk yang kita pasarkan.

Silahkan dicoba ya ...

TAMPIL BERSINAR DAN BAHAGIA

PENETRASI PASAR SECARA OFENSIF

Kabar gembira untuk kita semua
Kulit manggis kini ada ekstraknya
Tampil bersinar membuatku bahagia
Jadikan hari ini hari Mastin .......

Setahun yang lalu siapa yang tahu tentang sebuah produk bernama MASTIN yang berasal dari ekstrak kulit buah manggis? Tak ada yang tahu. Bahkan saya yang notabene penggemar buah manggis, malah tidak tahu kalau kulitnya bisa diekstrak dan memiliki manfaat seperti yang diklaim oleh produk bernama MASTIN.

Produsen Mastin melakukan strategi PENETRASI PASAR yang luar biasa gencar dimana iklannya menghajar benak konsumen secara bertubi-tubi. Produk kecantikan (baca: kecantikan kulit) yang belum dikenal sebelumnya, mendadak sontak jadi ngetop dan populer serta dihafal oleh banyak orang. Lagunya gampang diingat, liriknya bahkan diplesetin banyak orang dan jadi guyonan massal di social media.

Kalimat pertama dalam lagu Mastin sangat ngetop sekali; 
"Kabar gembira untuk kita semua ......" yang bisa diplesetkan dalam berbagai joke politik, joke olahraga, bahkan joke sehari-hari. Terlepas adanya info bahwa iklan ini berbau plagiat dengan sebuah iklan di Korea, saya tetap angkat jempol dengan produsennya yang berani membelanjakan budget promosi yang besar demi memperkenalkan produk Mastin kepada konsumennya.

Sobat properti, iklan Mastin adalah sebuah pembelajaran bahwa produk baru dan belum dikenal oleh konsumen sekalipun, sepanjang dipromosikan dengan benar dan menarik, bakal mampu membuat produk tersebut dikenal oleh konsumen. AWARENESS tercipta, dan itu adalah modal awal bagi kesuksesan pemasaran produk. Kita bisa mengaplikasikannya didalam pemasaran properti yang kita lakukan. 

Ingat, sebuah produk yang tidak dikenal konsumen, tak akan pernah dibeli oleh konsumen. Jika konsumen mengenal produk anda, memang belum tentu akan dibeli oleh mereka. Akan tetapi setidaknya jika mereka berniat membeli rumah, maka produk anda akan menjadi salah satu referensi yang dipertimbangkan untuk dibeli. 

PROMOSI yang bagus tanpa benefit PRODUK yang bagus juga bakal sia-sia. Dulu ada iklan IREX yang di TV juga promosinya gila-gilaan dan memancing saya untuk membeli serta merasakan manfaat dari produk tersebut. Eh, ternyata setelah saya mengkonsumsinya, tak ada manfaat signifikan yang saya rasakan. Perlahan tapi pasti produk tersebut hilang dari pasaran. Ini bukti bahwa iklan bagus tanpa produk yang bagus tak akan diminati konsumen.

Lain cerita; saya pernah "dipaksa" oleh seorang teman untuk mencoba sebuah produk suplemen pria bernama "LELAKI PERKASA". Yang ini benar-benar heboh efeknya. Sayangnya ketika diam-diam saya mencari produk tersebut di pasaran, tidak ada yang menjualnya. Dengar promosinya juga tidak pernah sama sekali. Jadi sebagus apapun sebuah produk, jika DISTRIBUSI-nya payah (sulit dicari di pasaran), dan PROMOSI-nya lemah, maka produk itu juga tak bakal dikenal oleh pasar dan dikonsumsi oleh pasar.

Mau minta lagi kepada teman, ya jelas malu dong, hehehe ....

Setelah saya menyebutkan tentang 3 hal, yaitu; PRODUK, DISTRIBUSI, dan PROMOSI, masih ada 1 variabel lagi yang sangat penting didalam pemasaran, yaitu HARGA.

Pernah saya tertarik membeli sebuah sandal kulit yang desainnya manis dan keren buatan kerajinan kulit lokal Yogyakarta. Merk-nya abal-abal (tidak dikenal). Ketika saya sudah jatuh cinta dan mau membeli, saya kaget melihat harganya yang 650.000. Ini harga yang kurang tepat untuk sebuah sandal (meski bagus) yang non branded.

Sobat properti, jika anda sudah tahu bahwa variabel PRODUK, HARGA, DISTRIBUSI dan PROMOSI adalah 4 bauran pemasaran terpenting didalam memasarkan sebuah produk, maka aplikasikanlah keempatnya didalam pemasaran produk properti anda.

PRODUK
Pastikan produk properti anda memiliki sekumpulan manfaat (bukan hanya 1 manfaat) yang bisa dirasakan oleh konsumen. Baik dari bangunannya ataupun lingkungan infrastrukturnya.

HARGA
Pastikan bahwa harga jual produk properti anda cukup kompetitif dan tak lebih mahal dari kompetitor sejenis di seputaran lokasi yang sama. Harga adalah sesuatu yang sensitif bagi konsumen. Monitor terus harga pesaing, dan lakukan komparasi dengan harga jual kompetitor.

DISTRIBUSI
Pastikan bahwa konsumen bisa membeli produk anda di tempat yang mereka bisa ketahui dan diakses dengan mudah. Artinya anda harus memiliki kantor pemasaran dengan alamat yang jelas, syukur-syukur kantornya representatif. Bahkan anda bisa membuka kantor derivatif dengan mengadakan open table, pameran dll. Disana konsumen juga bisa meminta informasi dan membeli produk anda.

PROMOSI
Pastikan bahwa produk anda dipromosikan dengan benar, supaya konsumen mengenal produk anda. Beriklan secara masif dan ofensif ala Mastin sangat menarik, tapi pasti budgetnya sangat besar. Tapi Mastin berani melakukan karena secara demografi memang mereka menyasar target pasar nasional, dan wajar berani jor-joran. Kalau produk anda hanya menyasar konsumen lokal, manfaatkan saja media lokal atau material promo yang murah tapi efektif dan mengena di benak konsumen.

Kasus Mastin jadikan motivasi saja supaya anda jangan berkecil hati jika produk anda BELUM dikenal oleh konsumen. Tinggal dikemas dengan cantik dan kreatif, pasti konsumen akan segera mengenal produk anda. Oke??? Semoga produk anda bisa tampil lebih bersinar dan membuat konsumen bahagia, tanpa harus memakan ekstrak kulit manggis.

SELAMAT TIDUR KEKASIH GELAPKU

ORDER PEKERJAAN TAMBAH

Selamat tidur kekasih gelapku ..

Semoga cepat kau lupakan aku 

Kekasih sejatimu takkan pernah sanggup meninggalkanmu ....

Itu adalah penggalan lagu berjudul SEPHIA karya Sheila On 7, yang CD nya saya beli di sebuah gerai KFC. Anda mungkin tidak sadar, gerai KFC yang sejatinya hanya menjual ayam goreng, kentang, dan burger, sudah sekian lama juga memasarkan CD lagu-lagu yang dijual dalam paket bundling ataupun dijual secara ritel.

Saya jarang beli CD di toko musik, tapi justru sering membeli CD lagu di gerai KFC disaat sedang berkunjung kesana. Kalau penyanyinya saya suka, pasti saya beli CD nya.

Sobat properti, gejala apakah ini? Penjual ayam goreng menjual CD lagu-lagu. Ini mungkin yang disebut dengan SIDE INCOME, atau menambah revenue dengan memanfaatkan captive market yang sudah tersedia. Bukan bisnis utama, bukan sumber pemasukan yang utama, tapi gemericik uang yang masuk lumayan terasa.

Kalau di bisnis properti, aplikasinya saya biasa menyebutnya dengan PEKERJAAN TAMBAH. Jadi misalnya kita menjual rumah type 69 kondisi standar, maka semua harga jual beli sesuai PPJB (perjanjian perikatan jual beli) adalah wajib dibayar oleh konsumen. Akan tetapi konsumen punya opsi untuk mengajukan request berupa order pekerjaan tambah misalnya; menambah luasan bangunan, membuat taman, membuat pagar, memasang teralis, memasang gordyn, dll. Pekerjaan tambah yang menghasilkan laba paling besar adalah menambah luasan bangunan. Apalagi jika rumah standarnya 1 lantai, dan konsumen minta dibangun menjadi 2 lantai, labanya sangat menggiurkan sekali.

Kita bisa memperoleh laba ekstra dari order pekerjaan tambah tersebut. Karena dari setiap item pekerjaan tambah yang diminta, kita bisa membebani profit margin lagi. Bahkan tak jarang, jika pekerjaan tambahnya bervolume besar, keuntungannya bisa mendekati laba induknya lho.

Meski pekerjaan tambah berpotensi memberikan income ke kas perusahaan, tetapi terkadang ini juga celah terjadinya konflik diinternal karyawan. Biasanya kasusnya terjadi akibat orang teknik di lapangan secara diam-diam mengambil order pekerjaan tambah ini secara personal. Dikerjakan sendiri, laba dimakan sendiri. Tak mau berbagi ke teman-teman yang non teknik, apalagi melapor keperusahaan.Jika proyeknya besar dan konsumennya banyak, kejadian seperti ini bakal sering terjadi. Ada lho, karyawan saya bagian teknik yang mampu beli mobil akibat menggarap pekerjaan tambah seperti ini secara diam-diam, hehehe ....

Saya justru pernah mengambil kebijakan dimana order pekerjaan tambah bukan digarap oleh perusahaan, tetapi digarap oleh koperasi karyawan yang menganut azas sama rasa dan sama rata. Tak peduli office boy atau direktur, hak dan kewajibannya adalah sama. Jadi kalau ada order pekerjaan tambah yang menghasilkan laba 10 juta, maka laba 10 juta itu dibagi sama rata ke semua anggota koperasi yang tidak menganut sistem saham. Untuk modal kerjanya usahakan tidak perlu modal, karena kita meminta uang muka dulu ke konsumen.

Dulu saya memberlakukan sistem koperasi ini di perusahaan saya, dimana semua laba diakumulasi dan baru dibagikan H-7 sebelum Lebaran, sebagai tambahan bonus dan THR yang dibagikan kepada karyawan. Rasanya membahagiakan sekali. Satu-satunya ancaman adalah jika pengelola koperasi ini tidak amanah menjaga keuangannya, maka laba koperasi bisa digerogoti atau malah ludes tak berbekas.

TERNYATA MK MENERIMA FEE SECARA TERANG-TERANGAN

MENGOLAH OPPORTUNITY 

MENJADI REJEKI

TERNYATA MK MENERIMA FEE SECARA TERANG-TERANGAN

MK         : Pak AW, ada orang butuh duit 1 M dan mau jual tanahnya

AW         : Makasih infonya pak MK (makelar). Tapi saya gak ada niat membeli tanah. Tapi kalau si pemiliknya berniat menjual tanahnya, boleh deh ketemu saya, siapa tahu berjodoh. Datangkan saja pemilik tanah ke kantor saya

MK         : Siaaaap, saya datangkan ke kantor GODHA PROPERTI

* * *

MK         : Pak AW, ini ada Ibu Nur yang berniat menjual tanahnya tersebut

Nur        : Met kenal pak AW, saya punya lahan luas 3195 m2 di desa Wedomartani Ngemplak Sleman yang mau saya jual seharga 1 juta/m2.

AW         : Maaf ibu, sebenarnya saya belum ada rencana membeli lahan lagi. Tapi jika Ibu berkenan lahannya dihargai 900.000/m2, dan hanya dengan membayar Rp. 1 milyar saja lahan milik Ibu bisa dibalik nama ke perusahaan saya, boleh deh kita berunding. Kekurangan pembayaran akan dibuatkan pengakuan hutang dimana perusahaan saya berhutang kepada Ibu.

Nur        : Bisa lebih detail lagi pak?

AW         : Ibu hanya dibayar dimuka Rp. 1 milyar, kemudian sisanya diangsur bertahap sesuai jadwal yang kita tentukan. Saya meminta grace period untuk mengurus legal dan perijinan sampai dengan terbit IMB (estimasi 3-4 bulan), dan kemudian saya angsur Rp. 50 juta/bulan sampai lunas. Tapi angsuran ke-1 baru saya jalankan 7 bulan sejak IMB terbit.

Nur        : Waduuuh koq terlalu lama jeda pembayarannya? Apa tak bisa dipercepat?

AW         : Maaf, tidak bisa bu, bisanya 7 bulan sejak IMB terbit. Justru saya sengaja minta jeda waktu cukup lama untuk menghimpun kekuatan sebelum pembayaran selanjutnya jatuh tempo. Sekedar info buat Ibu, selain untuk membayar tanah Rp. 1 milyar, saya masih harus sediakan modal kerja kisaran Rp. 750 juta lagi untuk mengembangkan lahan tersebut.

Nur        : Saya diberi bagian laba apa tidak?

AW         : Ada bu, tapi tidak banyak hanya 10% saja.

Nur        : Sedikit sekali? Apa tak bisa nambah jadi 15%?

AW         : Boleh deh, saya berikan ibu 15%.

Nur        : Boleh tahu berapa kira-kira target labanya pak?

AW         : Mungkin laba yang akan kita targetkan senilai Rp. 2 milyar bu. Lumayan Ibu bisa dapat sekitar 300 jutaan lagi.

Nur        : Oke deh pak AW, ayo salaman, kita deaal ...

AW         : Bentar bu, jangan salaman dulu. Ibu paham ya bahwa lahan Ibu akan dibalik nama ke perusahaan saya, dan saya bebas memperlakukan lahan tersebut untuk kepentingan pengembangan proyek, termasuk jika harus diagunkan ke bank guna mendapatkan kredit konstruksi. Ibu tak boleh komplain lagi karena sudah menjadi milik perusahaan saya.

Nur        : Iya saya paham

AW         : Ayo kita salaman bu, deal !!! Ibu tunggu sebentar, akan saya bayar tanda jadi Rp. 10 juta, dan kita tanda-tangani dulu perjanjian kerjasama ini supaya semua kesepakatan ini final dan mengikat.

* * *

AW         : Hallo pak investor, saya ada peluang nih. Butuh modal 1 M, dapat saham 30% di proyek berdurasi 18 bulan dengan potensi laba 2 milyar. Minat gak pak?

INV 1     : Boleh lihat proposal bisnisnya? Tolong diemail pak

AW         : Siaaaaap, segera diemail.

INV 1     : Sudah saya pelajari pak, saya tertarik. Oke, saya siap jadi pemodal 1 milyar, saya tunggu langkah selanjutnya yang harus dilakukan.

* * *

AW         : Hallo pak investor, saya ada peluang nih. Butuh modal 750 juta, dapat saham 22,5% di proyek berdurasi 18 bulan dengan potensi laba 2 milyar. Minat gak pak?

INV 2     : Boleh lihat proposal bisnisnya? Tolong diemail pak

AW         : Siaaaaap, segera diemail.

INV 2     : Sudah saya pelajari pak, saya tertarik. Oke, saya siap jadi pemodal 750 juta, saya tunggu langkah selanjutnya yang harus dilakukan.

* * *

AW         : Halllo, anak buah (AB) tolong datang ke ruang saya

AB          : Siap boss, segera menghadap

AW         : Ini ada proyek baru, lahan 3195 m2 sudah tersedia, modal 1,75 milyar sudah tersedia. Tolong proyek ini dikelola sebaik-baiknya dibawah mentoring saya. Nanti management fee buatmu 10%, dan ada 2,5% lagi akan dibagi rame-rame ke semua team. Laksanakan sebaik-baiknya. Jaga nama baik perusahaan kita, bikin investor puas supaya next time bersedia invest lebih buanyaak

AB          : Siap laksanakan boss ...

* * *

AW         : Pak MK (makelar), minggu depan kita transaksi, anda dapat fee 2% atau sekitar 57 jutaan. Tolong minta kepada pemilik tanah untuk segera menyerahkan SHM asli ke notaris, dan melunasi semua tunggakan SPPT PBB

MK         : Siap komandan, makasih fee nya .... Laksanakan !!!

Sobat properti, hanya dengan menjadi arranger proyek seperti kisah nyata diatas, saya punya saham 32,5% hanya dengan bermodal 10 juta. Itupun akhirnya dikembalikan karena diperhitungkan sebagai pembayaran. Yuk kita lihat distribusinya ...

Pemilik Tanah = 15%

Pemodal A = 30%

Pemodal B = 22,5%

_________________ +

Total = 67,5%

Saya yang notabene tidak punya tanah dan tidak keluar modal, justru mendapat bagian terbesar dari proyek tersebut, yaitu 32,5%. Mantap bukan???? hehehehe ...

Oh ya, ini foto saat saya bersama pemilik tanah sedang transaksi didepan Notaris.

JURUS 1 2 3 DAN TEORI MEMANCING IKAN

ANTARA IKAN DAN UMPAN KAIL

Ada yang hobbynya memancing ikan? Entah itu di sungai, di laut, ataupun di danau. Yang pasti bukan memancing ikan dari atas pesawat seperti gambar diatas ya ...

Yang namanya memancing ikan, sudah pasti besaran umpan yang dipasang di mata kail tak mungkin lebih besar dari besarnya ikan yang akan dipancing. Bagi seorang pemancing, dengan umpan yang kecil dia berharap mampu mendapatkan ikan yang besar. 

Jaman saya kecil dulu seringnya memancing ikan lele di sungai dengan umpan berupa cacing tanah yang direndam dulu di kuningan telur bebek. Baunya amis, tapi ini santapan lezat bagi ikan lele. Tak sampai 30 menit, biasanya umpan sudah disambar oleh ikan lele, dan tinggal disentak tali senarnya, maka seekor ikan lele yang mulutnya sudah terkait mata kail ikut terangkat keatas dan menggelepar tak berdaya.

Pernahkah anda memancing dengan umpan cacing yang besarnya melebihi ikan lele? Pasti tidak pernah bukan? hehehe ... Dimana-mana yang namanya memancing pasti umpannya lebih kecil dari obyek yang mau dipancing.

Sobat properti, didalam bisnis properti, jika target laba saya analogikan sebagai ikan lele yang mau dipancing, maka umpan cacing saya analogikan sebagai modal kerja yang harus kita keluarkan. Artinya untuk memancing laba, kita mesti memakai umpan berupa modal kerja. Banyak yang bertanya, seberapa besar modal kerja yang harus kita keluarkan untuk mengembangkan sebuah proyek agar laba yang kita targetkan bisa diraih??? Masing-masing perusahaan punya formula tersendiri. Akan tetapi di artikel ini saya ingin membagikan formula yang selama ini saya pakai, yaitu JURUS 1 2 3.

JURUS 123 bisa didefinisikan sebagai berikut: Jika kita keluar modal 1, harus dapat laba 2, dalam waktu 3 tahun. Jika kita keluar modal 1 milyar, harus dapat laba 2 milyar dalam waktu 3 tahun. Artinya laba 200% dalam waktu 3 tahun, atau kisaran 65% pertahun. Jika proyek yang akan kita kembangkan memenuhi kriteria ini, barulah masuk kategori layak dikembangkan dan bisa dieksekusi. Jika Teori 123 tidak terpenuhi, maka tinggalkan saja peluang ini karena tidak menarik secara bisnis.

Sobat properti, ketika kita sudah berhasil mendapatkan kesepakatan tentang harga tanah per meter persegi melalui JURUS TAICHI MASTER, dan kemudian berhasil menyepakati komposisi pembagian laba melalui JURUS BEDAH RUMAH, maka jurus ketiga yang akan kita keluarkan saat negosiasi dengan pemilik tanah adalah JURUS 123 ini. Ingat ya, jangan terbalik-balik. Karena kalau urutannya dibalik, bisa-bisa pemilik tanah menolak deal yang kita negosiasikan.

Ketika kita sedang menerapkan jurus Taichi Master dan Jurus Bedah Rumah, pastinya pemilik tanah belum tahu berapa besar modal yang akan kita keluarkan. Setelah 2 item (harga satuan tanah dan komposisi laba) disepakati, barulah kita pakai analogi soal ikan dan umpan kail (lele dan cacing tanah) seperti ilustrasi diatas. Sampaikan bahwa skala investasi haruslah terukur. Jadi meski kita memposisikan diri sebagai mitra yang memiliki modal dan keahlian di bisnis properti, bukan berarti modalnya tak terbatas.

Konyol banget jika (misalnya) untuk memancing laba sebesar 1 milyar, kita harus mengeluarkan modal 3 milyar dalam waktu 2 tahun. Jelas itu tidak feasible. Ini bukan masalah kita mampu atau tidak mampu menyediakan modal sebesar itu, tetapi masalahnya adalah bahwa setiap 1 sen investasi yang kita tanamkan harus mendapatkan hasil yang memuaskan dan menarik. Oh ya, saat kita berhadapan dengan pemilik tanah, posisi anda adalah calon mitra yang memiliki keahlian dan seolah-lah juga memiliki modal kerja. Soal ternyata nantinya kita akan menggandeng MPM (Mitra Pemilik Modal) lagi, itu urusan lain.

Saya biasanya memakai rumus sederhana yaitu hanya mau berjanji bakal mengeluarkan modal kerja maksimal sebesar 50% dari potensi laba. Misal potensi laba bagian kita hanya 1 milyar, maka modal kerja maksimal yang bisa saya keluarkan adalah maksimal 500 juta saja. Kenapa kita mesti membatasi modal kerja? Tujuannya supaya pemilik tanah tidak memasang ekspektasi yang berlebihan. Ingat ya, rasio 50% adalah terhadap potensi laba bagian kita, bukan terhadap laba proyek keseluruhan yang masih harus dibagi kepada pemilik tanah.

Saya pernah punya pengalaman tak enak seperti ini:

Saya membangun rumah contoh 2 unit, pemilik tanah mencibir katanya saya kurang bonafid. Kalau bonafid membangunnya langsung 1 blok sekaligus. Ampun pakdhe ... !!!

Saya membuat jalan hanya di 1 ruas saja, pemilik tanah ngomel-ngomel minta seluruh lokasi langsung diselesaikan jalannya supaya konsumen bisa berkunjung sampai belakang. Ampun budheee ....!!! 

Kenapa MPT (Mitra Pemilik Tanah) mencibir ke saya? Karena dia punya ekspektasi yang berlebihan terhadap saya. Dia hanya tahu bahwa saya berjanji menyediakan modal kerja, jadi semua harus dikerjakan dan dimodali. Dia tak mau tahu bahwa jika laba yang saya kejar hanya 1 milyar, tak mungkin saya mengeluarkan modal melebihi 500 juta. Itulah alasan kenapa SKALA INVESTASI HARUS DIBATASI. Supaya pemilik tanah tidak mencibir ke kita akibat punya ekspektasi yang berlebihan, juga supaya rasio antara modal terhadap laba masih menggiurkan.

Jika Jurus 123 yang substansinya adalah deklarasi mengenai besaran modal kerja yang akan kita tanamkan ini berhasil disepakati dengan pemilik tanah, maka implementasinya adalah kita bisa memasukkan 1 klausul penting didalam perjanjian seperti contoh klausul berikut ;

"Apabila PIHAK KEDUA telah menyertakan modalnya sesuai dengan komitmen yang disepakati di awal perjanjian ini, dan ternyata nantinya didalam perjalanan proyek belum mampu mencukupi kebutuhan cashflow yang diperlukan didalam menjalankan kewajiban-kewajiban pembayaran kepada pihak lain, maka PIHAK PERTAMA (pemilik tanah) setuju lahannya akan diagunkan ke perbankan guna mendapatkan kredit konstruksi, dengan beban bunga ditanggung secara proporsional."

Nah, itulah implementasinya jika JURUS 123 berhasil disepakati, yaitu kita bisa "memaksa" pemilik tanah secara tidak langsung agar bersedia lahannya diagunkan, demi kepentingan bersama. Dan klausul ini hanyalah opsi terakhir jika ternyata modal kerja yang kita sediakan tidak mencukupi. Selama perputaran cashflow yang ada mampu mencukupi, maka opsi mengagunkan tak perlu dilaksanakan.

Oke??? Semoga bisa dipahami ...

DILEMA CEWEK BERTATOO

JATUH CINTALAH PADA BISNISNYA

Seorang keponakan yang sejak kecil sudah dekat dengan saya sering curhat hal-hal yang seru dengan saya, yaitu soal cewek. Dia anggap saya sudah seperti temannya sendiri, meski saya adalah pamannya.

Om, saya naksir cewek keren nih. Wajahnya cantik, kulitnya putih kinclong, dan kalau tertawa giginya bersinar-sinar. (Aduuuh, kok malah mirip iklan pasta gigi)

Sayangnya cewek ini yang naksir banyak om, dan punya kebiasaan buruk, yaitu suka merokok dan nongkrong ramai-ramai di cafe dengan temannya. Gaya hidupnya mirip sosialita yang suka kumpul-kumpul dan happy-happy. (Saat bercerita soal ini wajah keponakan agak buram)

Ternyata dia melanjutkan lagi curhatnya.

Yang paling nyesek om, ternyata di punggung belakangnya ada tatoo. Saya paling gak suka lihat cewek perokok, eh ini ditambah bertatoo pula. Sayang sekali ya om, cantik tapi perokok dan bertatoo. Dilema sekali buat saya.

Saya hanya tersenyum melihat curhatnya. Remaja jaman sekarang masih kecil-kecil sudah ngerti pacaran ya? Hehehee ...

Saya cuma memberi nasehat simpel kepada keponakan, yaitu; "Jangan hanya tertarik kepada wajahnya, tapi tertariklah kepada pribadinya. Jika ternyata karakter dan kepribadiannya tidak pas dihati, ya lupakan saja. Wajah cantik tapi kepribadian payah, bikin nyesek seumur hidup lho ....."

Hahhahahaa, kami tertawa bersama.

Sobat properti, seseorang (eks murid workshop) menghubungi saya via telepon dan minta konsultasi. Ceritanya dia naksir berat pada sebuah lahan luasan 3000 m2 yang terletak persis dibelakang sebuah perumahan elite. Akses bagus dekat jalan raya, lahannya datar, bentuknya kotak, dan sudah bersertipikat. Bahkan kabarnya didepan lahan itu persis bakal dibangun RS Hermina.

Masalahnya, pemilik lahan minta 4 juta/m2 dan bayarnyapun cash, tak mau dibayar bertahap sesuai dengan skim yang saya ajarkan di workshop. Juga harganya tak boleh ditawar lagi. Jadi lahan 3000 m2 tersebut harus dibayar tunai 12 milyar.

Murid workshop tersebut minta advise ke saya, bahkan meminta tolong dicarikan investor. "Lahannya sangaaaaaat bagus lho, suhu .... Sayang kalau sampai diambil orang lain," kata dia.

Berhubung saya sedang tidak senggang waktu, maklum dia telpon jam 7 pagi ketika saya baru saja mau sarapan, maka sayapun langsung menjawab dengan to the point saja.

Begini; JANGAN PERNAH TERTARIK DENGAN OBYEKNYA, TAPI TERTARIKLAH DENGAN BISNISNYA. Menurut saya kalau memang anda tidak punya modal, meminati lahan seharga 12 M yang harus dibayar kontan hanya buang-buang energi. Itu baru bayar tanah, belum untuk bayar pajak, legal, perijinan, modal kerja dan lain-lain. Bisa-bisa dibutuhkan 14-15 M guna mengeksekusi lahan tersebut.

Seandainya kita bisa mengundang investor dengan investasi sebesar itu, pastinya permintaan dan ekspektasi laba dari pemodal juga sangat besar. Saya mudah cari investor, tapi rata-rata mereka tertarik jika laba pertahun kisaran 40 - 60% dari modal yang ditanamkan. Jika laba dibawah itu mereka tidak tertarik.

Target laba yang besar bakal membebani harga jual produk properti yang kita pasarkan. Dan harga yang mahal membuat produk kita tidak kompetitif alias tidak laku.

Jadi saran saya lepas saja peluang tersebut. Jangan tertarik dengan obyeknya, tapi tertariklah dengan bisnisnya. Kalau dipaksakan, bisa-bisa kita hanya kerja bakti saja karena semua laba harus disetorkan kepada investor. Karena memberi modal banyak membuat investor juga mengambil laba yang banyak.

Bisnis properti memang bisnis yang padat modal. Dan modal terbesar habis dipakai untuk pengadaan lahan alias membeli tanah. Jadi solusi paling jitu guna mensiasati hal ini adalah dengan cara membeli tanah secara bertahap atau syukur-syukur bekerjasama. Jika modal yang diperlukan tidak besar, maka ekspektasi laba yang diminta oleh pemodal juga tidak besar. Masih ada sisanya yang lumayan buat kita.

Ingat, di artikel ini saya memposisikan anda sebagai orang yang tidak punya tanah dan tidak punya modal, jadi resep jitunya adalah memperoleh lahan dengan skim yang lunak. Barulah ada OPPORTUNITY yang bisa kita garap dengan cara membuat Bussines Plan yang dijajakan kepada para pemodal.

Kesimpulannya? Jangan hanya tertarik dengan wajahnya saja, tapi kenali juga kepribadiannya. Jangan hanya tertarik dengan obyeknya, tapi tertariklah dengan bisnisnya.

Lebih baik anda dapat tanah tidak strategis (tapi jangan terlalu parah ya, harus masuk kategori layak dikembangkan), tapi harganya murah dan bayar DP hanya 5% langsung bisa dibalik nama ke perusahaan kita. Kalau dapat deal semacam ini, pasti bagus bisnisnya. Karena untuk eksekusi kita hanya butuh modal kecil, dan mudah cari pemodal. Bagian kitapun masih besar, kisaran 30 s/d 50%. Yang beginian baru mantap bro.

Ya ampun, saya malah lupa 1 hal yang seharusnya saya tanyakan kepada keponakan saya. Darimana dia tahu di punggung cewek tersebut ada tatoonya????

BELAJAR DARI IKLAN SIRUP

MEMANFAATKAN MOMENTUM

Sadarkah anda bahwa mendekati bulan Ramadhan dan tentunya di bulan Ramadhan itu sendiri, mendadak iklan sirup banyak bermunculan di televisi? Padahal sebelumnya di hari-hari biasa jarang banget nongol iklan sirup di televisi.

Dan nantikan saja kemunculan iklan teh botol merk tertentu yang biasa tampil di bulan Ramadhan dengan tagline kondangnya "berbukalah dengan yang manis ....".

Kenapa mereka baru muncul di bulan Ramadhan?? Itu adalah MOMENTUM. Siapapun tahu bahwa setelah berpuasa seharian, tubuh memerlukan asupan energi dalam hidangan pembukanya. Dan lazimnya energi itu didapat dengan mengkonsumsi hidangan yang manis-manis dan segar.

Kolak, es sirup, teh botol, dan hidangan manis segar lainnya yang mengandung banyak kalori adalah menu wajib di bulan puasa. Jadi kebutuhan konsumsi yang manis-manis di masa itu lebih besar. Ketika DEMAND sedang tinggi, maka saat itulah SUPPLY harus tersedia. Ini hukum permintaan dan penawaran.

Sobat properti, saya tahu persis bahwa Yogya adalah kota pelajar dan kota wisata. Hari Selasa tanggal 22 Juni 2014 adalah tanggal dimana UGM menggelar ujian tulis (utul) mandiri. Pesertanya ribuan calon mahasiswa yang datang dari berbagai kota. Sejak hari Sabtu di jalanan kota Yogya sudah penuh sesak mobil-mobil dari luar kota. Hotel-hotel juga penuh tamu, baik wisatawan murni yang sedang liburan dengan anaknya, ataupun para ortu yang ikut mengantar anaknya ikut utul mandiri.

Itu adalah momentum buat saya mengerahkan sales force. Mereka disebar ke berbagai titik lokasi yang dianggap menjadi sentra berkumpulnya para pendatang. Yaitu di tempat kuliner, dan di parkiran seputaran kampus. Disana mereka menebar flyer kepada tamu restoran, dan juga menyelipkan flyer ke wiper mobil luar kota yang sedang parkir.

Ini namanya 'blind opportunity'. Semacam memberondongkan amunisi ke sekumpulan obyek sasaran. Bisa kena syukur, kalau luput semua ya tidak masalah. Yang penting berani menembak. Tanpa keberanian menembak, maka tak ada kemungkinan mendapatkan korban.

Kalau istilah saya ketika memotivasi sales force adalah memakai teori MENEBAR JALA. Doktrin saya adalah tebarkan jala kemana-mana. Menebar jala ke tempat-tempat yang diduga terdapat ikannya. Mungkin jala kita tak selalu mendapat hasil tangkapan, tapi setiap tebaran jala selalu memiliki harapan mendapat ikan. Berani menebar jala, ada kemungkinan mendapat ikan. Tanpa menebar, tak ada kemungkinan mendapat ikan.

Memanfaatkan MOMENTUM sama artinya dengan menebar jala ke tempat yang diduga banyak ikannya. Tanpa adanya momentum, bukan berarti tak melakukan aktivitas tebar jala. Menebar jala setiap hari tanpa henti, adalah doktrin untuk semua sales properti.