PENDEKAR SAKTI PERKUNGTI

PENDEKAR SAKTI PERKUNGTI
Menundukkan Mitra Pemilik Tanah

www.JinProperti.com - Serial drama radio Brama Kumbara adalah drama radio yang sangat populer dan digandrungi masyarakat di era 80-an. Maklum, hiburan saat itu cuma ada TVRI dan radio saja. Belum seperti jaman sekarang yang sudah era social media dan internet.

Saya sangat menggemari drama radio ini, dan sangat mengidolakan Brama Kumbara sang raja Madangkara. Digambarkan sebagai sosok yang gagah perkasa dan sakti mandraguna. Semua pertempuran melawan musuh-musuhnya selalu berhasil dimenangkannya karena dia punya jurus andalan bernama ajian Serat Jiwa.

Sampai dengan episode ke seratus sekian, yang saya dengar di radio adalah kemenangan dan kemenangan Brama Kumbara di setiap pertempuran. Tak pernah dia kalah. Ajian Serat Jiwanya sangat ditakuti lawan.

Sampai suatu saat di drama itu muncul seorang pendekar sakti tanpa nama yang berasal dari Perguruan Kungfu Properti (PerKungTi), yang berhasil menundukkan Brama Kumbara dengan ajian hebat bernama Lampah Lumpuh. Brama dibuat lumpuh tak berdaya. Semua kehebatan ajian Serat Jiwa milik Brama berhasil dinetralkan dan tak mempan dihadapan pendekar sakti dari PerKungTi tersebut.

Sobat properti, ibarat nego dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) adalah sebuah pertempuran, maka tahapan tersulit adalah ketika anda harus bisa memberikan alasan yang make sense (masuk akal) kenapa MPT justru diberikan profit sharing yang lebih kecil dibanding anda. Dalam situasi tersebut, jika anda tak memiliki jurus handal, jangan berharap mampu menaklukkan MPT. Pasti MPT tak rela diberikan profit sharing yang hanya kisaran 25 s/d 40% saja. Sementara anda selaku MPM (Mitra Pemilik Modal) sekaligus MPK (Mitra Pemilik Keahllian) mendapatkan profit sharing kisaran 60 s/d 75%.

CONTOH KASUS;
MPT biasanya punya argumen seperti ini; "Saya punya lahan fisiknya ada. Bukti hak (HGB/HM) ada. Nilainya ada. Kenapa hanya dapat 30% saja? Lahan saya 2 hektar. Harga Rp 300.000/m2. Nilai lahan Rp 6 Milyar. Penyertaan saya di proyek properti kerjasama ini adalah Rp 6 Milyar. Sementara anda duitnya belum jelas seberapa besar. Kenapa anda bisa mendapatkan profit sharing lebih besar dari saya?"

Bagi anda yang tak memahami cara hitung secara teknikal ala PerKungTi, mungkin akan kesulitan menjawab pertanyaan berat tersebut, dan seakan mengatasi MPT dalam nego seperti itu sangatlah berat.

Berikut adalah langkah-langkah yang harus anda lakukan;

1. Sampaikan kepada MPT bahwa anda bukan 'the trully buyer' alias bukan pembeli dalam konteks yang sebenarnya. Anda membeli dengan skenario PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) dan Kuasa Menjual hanya untuk mengamankan proyek supaya tidak berhenti ditengah jalan jika ada sesuatu (kejadian tak diingankan) yang menimpa diri MPT.

2. Jadi meski secara legal anda berstatus pembeli, tapi secara mindset minta MPT menganggap anda sebagai mitra. Mitra dalam hal mencairkan aset lahan milik MPT supaya bisa liquid. Resiko bermitra adalah memakan waktu cukup panjang dalam mencairkan aset, dan itu dikompensasi dengan memberikan profit sharing kepada MPT.

3. Yakinkan kepada MPT bahwa anda dan MPT adalah sebuah bentuk synergi. Sama-sama butuh. Bukan hanya anda butuh lahan dan MPT punya lahan. Ingat!!! MPT butuh pembeli. Jika memang lahan dia bagus dan aset dia bagus, mungkin sudah disambar peminat lain sejak dulu-dulu. Jika sampai saat ini masih utuh lahannya dan berjodoh dengan anda, maka ini harus disadari oleh MPT bahwa posisinya sama-sama butuh, sehingga bentuknya adalah synergi.

4. Jangan mau mengakui klaim MPT bahwa penyertaan dia adalah lahan senilai Rp 6 Milyar. Karena nyatanya lahan itu masih belum diserah-terimakan atau dibalik nama ke kita. Lahan itu masih dalam kontrol penuh MPT, karena tak mungkin ada pelepasan hak secara parsial kepada konsumen tanpa tanda-tangan dari MPT.

5. Kalau mau bicara resiko, sampaikan kepada MPT bahwa resiko terbesar justru ada pada kita yang menanam infrastruktur (jalan, saluran, gerbang, taman dll) dan juga bangunan diatas lahan milik MPT. Kalau sampai MPT tak mau tanda-tangan AJB PPAT (pengalihan hak atas tanah), maka semua investasi kita disana mati dan bermasalah.

6. Tahapan paling penting adalah mengajak MPT berhitung secara UNIT PRICE. Saya ulangi; ajak MPT berhitung secara UNIT PRICE. Jangan mau berhitung secara global karena nyatanya lahan tersebut masih berada dalam kontrol MPT. Ajak MPT berhitung berapa kontribusi MPT dan berapa kontribusi anda (MPM + MPK).

Berikut contoh perhitungannya;

KONTRIBUSI MPT
Harga (brutto) = Rp 300.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = Rp 500.000/m2

Kita bisa melihat bahwa kontribusi MPT untuk setiap UNIT PRICE hanyakah lahan mentah dengan harga Rp 500.000/m2.

KONTRIBUSI MPM + MPK
Perijinan = Rp 10.000/m2
Pematangan Lahan = Rp 250.000/m2
OHC = Rp 100.000/m2
Biaya Lain-Lain (sambung listrik, sambung air, IMB, SHGB, Fee penjualan dll) = Rp 10.000.000/unit.
Bangunan = Rp 1.800.000/m2

Setelah kontribusi masing-masing diperincikan, mari kita aplikasikan kedalam sebuah perhitungan biaya (tanah dan bangunan) sbb;

(*) Kontribusi MPT
(**) Kontribusi MPM + MPK

Type 50/120

Tanah Mentah
= Rp 500.000 x 120 m2
= Rp 60.000.000 (*)

Bangunan
= Rp 1.800.000 x 50 m2
= Rp 90.000.000 (**)

Pematangan Lahan
= Rp 250.000 x 120 m2
= 30.000.000 (**)

Perijinan
= Rp 10.000 x 120 m2
= Rp 1.200.000 (**)

OHC (Overhead Cost)
= Rp 100.000 x 120 m2
= Rp 12.000.000 (**)

Biaya Lain-Lain (sambung listrik, sambung air, IMB, split sertifikat, marketing fee dll)
= Rp 10.000.000 (**)

TOTAL BIAYA = Rp 203.200.000,-

Semua yang diperincikan diatas adalah biaya-biaya yang memang riil keluar. Ada 3 item variabel penyusun harga jual yang tak dimasukkan dalam perincian diatas karena secara riil tak ada biaya yang keluar, yaitu; laba, pajak, dan gimmick.

Sekarang mari kita hitung berapa kontribusi masing-masing pihak. Jumlahkan (*) dan (**) lalu buatlah komparasi.

Kontribusi MPT (*)
= Rp 60.000.000

Kontribusi MPM + MPK (**)
= Rp 143.200.000

Prosentase Kontribusi MPT
= (60.000.000:203.200.000) x 100%
= 29,52%

Prosentase Kontribusi MPM + MPK
= (143.200.000:203.200.000) x 100%
= 70,48%

7. Setelah anda menyajikan perhitungan teknikal secara UNIT PRICE seperti contoh diatas, maka MPT akan tersadar bahwa memang benar kontribusi dia per unit price ternyata hanyalah di angka 29,52% saja yang kemudian anda bulatkan menjadi 30%.


Mohon maaf jika perhitungan secara teknikal diatas kurang bisa dipahami oleh pembaca artikel ini yang belum pernah 'berguru' di PerKungTi (Perguruan Kungfu Properti). Karena jurus-jurus tersebut memang adalah jurus dasar setiap murid PerKungTi.

Anda ingin memiliki jurus sakti untuk mengalahkan Brama Kumbara? Eh, maksud saya menaklukkan MPT. Silahkan mengikuti Workshop Properti dari PerKungTi. Jadwal terdekat lihat di blog http://AriWibowoJinProperti.blogspot.com atau www.JinProperti.com

NEGO FRIED CHICKEN

NEGO FRIED CHICKEN  
Mencari Rekanan Kontraktor

www.JinProperti.com - Nego Fried Chicken adalah jurus baru saya dalam menyeleksi belasan bahkan puluhan rekanan kontraktor yang berniat meminta borongan pekerjaan di proyek guest house Godha Inn 1, 2 dan 3 yang sedang kami kembangkan di kota Yogya.

Kenapa disebut jurus Nego Fried Chicken? Karena saya melakukannya di sebuah restoran waralaba cepat saji di Jln Raya Adisucipto Yogya, sambil makan kentang, ayam, dan burger. Bukan melakukannya di kantor yang cuma tersedia air mineral kemasan gelas.

Sekali janjian biasanya langsung saya lakukan dengan 4 sampai 5 kontraktor sekaligus. Dan saya temui serta lakukan negoisasi barang 30 - 45 menit per kontraktor. Jangan heran jika start jam 19.00 bisa selesai sampai jam 23.00.

Sobat properti, aktivitas mencari rekanan kontraktor adalah hal prinsip dalam sebuah proyek, karena saya melakukannya dengan teori sambil menyelam minum air. Dapat rekanan kontraktor dan sekaligus bonusnya mendapat pembeli.

Maksudnya? Kontraktor yang kita gandeng membangun proyek kita harus sekaligus menjadi pembeli atas produk properti yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Kalau gak mau beli? Ya jangan mimpi jadi rekanan kontraktor di proyek kami. Jadi hukumnya adalah 'Take and Give', mengambil dan memberi. Kadang orang menyebutnya dengan konsep BARTER. Pengembang jual produk properti, dibarter dengan kontraktor menjual jasa konstruksi. Makanya saya bela-belain menyeleksi banyak kontraktor adalah untuk mencari yang bersedia konsep barter.

Kalau sekedar nego soal harga satuan borongan dan skim pembayaran, mungkin cukup ketemu dengan 3 - 4 kontraktor sudah langsung ada yang bisa deal. Tapi untuk mencari yang mau barter anda mesti sabar, dan mungkin rasionya bisa 15:1 atau bahkan 20:1. Jadi perbanyaklah database rekanan kontraktor.

Bagaimana teknisnya? Saya memakai asumsi bahwa profit margin kontraktor umumnya di kisaran 15 s/d 20%. Jadi kalau saya 'memaksa' mereka melakukan pembelian guest house yang saya pasarkan, jangan sampai mengganggu modal kerja kontraktor yang mereka miliki. Modal yang mereka putar dalam bisnis kontraktor harus tetap utuh. Dimana yang dikonversikan menjadi pembelian guest house hanyalah potensi labanya saja.

Jika nilai borongannya besar dan 20% nilai borongan yang dibarter sudah setara dengan guest house yang saya pasarkan, maka kondisi yang berlaku adalah pembelian tunai bertahap. Dibayar sesuai pencairan termin, dan dilakukan bertahap sampai lunas. Tapi jika 20% dari nilai borongan hanya sebagian dari harga guest house, maka kondisi yang berlaku hanyalah pembayaran uang muka saja dan sisanya KPR.

Contoh (a) ;
Nilai Borongan = Rp 3,5 milyar
Barter 20% = Rp 700 juta

Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 700 juta, maka 100% harga guest house bisa dibayar dari nilai barter.

Contoh (b) ;
Nilai Borongan = Rp 1,5 milyar
Barter 20% = Rp 300 juta

Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 700 juta, maka nilai Rp 300 juta hanya setara dengan Uang Mukanya saja. Sisanya Rp 400 juta harus dilunasi oleh kontraktor dengan cara KPR.

Skenario pemotongan termin pembayaran kontraktor adalah seperti contoh berikut;

Nilai Borongan = Rp 3,5 milyar

Termin I (progres 25%)
Jumlah bayar 20%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (20% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 560 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (20% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 140 juta

Termin II (progres 50%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin III (progres 75%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin IV (progres 100%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin V (pemeliharaan I)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 70 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 17,5 juta

Termin VI (pemeliharaan II)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 70 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 17,5 juta

TOTAL BAYAR KONTRAKTOR
= Rp 2,8 Milyar

TOTAL BAYAR GUEST HOUSE
= Rp 700 juta

Kita bisa melihat, bahwa jika sebagian termin pembayaran kontraktor dipotong untuk pembelian guest house, maka kita mendapat sedikit keringanan dalam cashflow, dan ada transaksi penjualan yang pantas disyukuri.

Beberapa tips supaya kontraktor bersedia melakukan barter ;

1. Harga satuan borongan untuk pekerjaan fisik diberi sedikit kenaikan diatas RAP (rencana anggaran pelaksanaan), misalnya 5%. Jika harga borongan normal Rp 2.100.000/m2, berikan harga khusus sebesar Rp 2.200.000/m2.

2. Harga jual beli diberi potongan harga sedikit, yang penting ada perbedaan dengan transaksi konsumen biasa. Misal harga konsumen umum Rp 720 juta, maka berikan harga barter Rp 700 juta.

3. Status legalnya jangan sampai ke tahapan AJB PPAT. Tapi cukup PPJB saja, karena kemungkinan besar kepemilikannya akan dialihkan ke pihak lainnya. Jika pembayaran sudah lunas, berikan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual. Skenario ini dipilih demi menghindari bayar pajak.

4. Jika stok jualan kita sudah habis, instruksikan sales kita untuk membantu memasarkan unit milik kontraktor. Ini membuat mereka tidak kuatir karena asetnya akan segera liquid.

Jangan serius membaca artikel ini. Habiskan dulu kentang dan burger anda, hehehe ....

DASAR BALOTELLI

DASAR BALOTELLI 

Strategi Negoisasi Soal Aset

www.JinProperti.com - Saya punya teman bernama Balotelli (bukan nama asli, nama aslinya Tongpes) punya kebiasaan buruk, yaitu kalau jajan sendiri terkenal ngirit, tapi kalau tahu sedang ditraktir orang, makannya gak tanggung-tanggung banyaknya. Bahkan tanpa sungkan minta sebungkus rokok yang masuk ke tagihan. Dasar Balotelli, eh .. dasar Tongpes.

Perilaku standar manusia memang umumnya seperti itu, yaitu sedapat mungkin menghindari kewajiban yang memberatkan. Kalau bisa menghindar akan menghindar, kalau terpaksa harus dipikul sendiri ya apa boleh buat.

Sekarang mari kita membahas soal usaha anda bernegoisasi dan mencari lahan yang akan anda kembangkan menjadi sebuah proyek properti.

Sobat properti, meminta MPT (Mitra Pemilik Tanah) untuk mau membalik nama asetnya ke kita adalah hal yang sangat sulit jika itu memakai pendekatan seakan-akan sebagai kepentingan kita. Tapi jika anda tahu bagaimana caranya membalikkan keadaan tersebut seakan-akan adalah menjadi kepentingan mereka, niscaya anda bisa melakukannya lebih mudah.

Langkah-langkah yang biasa saya lakukan adalah sebagai berikut;

1. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu lebih mudah didalam perijinan (site plan, IMB) dan juga lancar dalam proses splitsing (pemecahan sertipikat).

2. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu secara perpajakan akan diselesaikan dan dipertanggung-jawabkan di ranah PT, dan tidak menyeret-nyeret MPT secara personal.

3. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit bahwa kita sudah membangun reputasi dan track record di mata perbankan, yang memudahkan kita jika mengembangkan proyek-proyek selanjutnya.

4. Jika lahan yang anda kembangkan diatas luasan 1 ha (di daerah tertentu terkadang diatas luasan 2 ha), maka lebih mudah bagi anda meyakinkan MPT karena anda bisa mengatakan bahwa urusan ijin WAJIB diajukan atas nama PT, tak bisa perorangan. Bahkan lahan yang semula SHM wajib diturunkan hak menjadi SHGB.

5. Sampaikan kepada MPT bahwa pada prinsipnya silahkan MPT mendirikan PT, kemudian membalik nama aset lahan keatas nama PT, baru kemudian PT yang didirikan oleh MPT berhadapan dengan kita dengan status 'kerjasama' atau 'jual beli bertahap'.

6. Pada saat menyampaikan poin ke 5 diatas, jangan lupa membuat perincian potensi pengeluaran biaya-biaya yang harus ditanggung oleh MPT, misal;

- Pendirian PT dan dokumen pendukung lengkap, biaya Rp 10 juta.
- PPH Final 5% x NJOP x luas lahan dengan memposisikan MPT sebagai Penjual.
- BPHTB 5% x [ (NJOP x luas lahan) - 60 juta ], dengan memposisikan PT yang didirikan MPT sebagai Pembeli.
- Biaya AJB PPAT dan balik nama sertipikat sebesar 1% x NJOP x luas lahan.

Jumlahkan total keempat item tersebut, dan katakan kepada MPT bahwa semua biaya tersebut harus keluar seketika dan menjadi beban mereka.

Percaya deh kepada saya, MPT akan terbelalak matanya melihat jumlah biaya yang harus dia tanggung, dan ujung-ujungnya dia akan menghindari kewajiban tersebut dan mencoba mengalihkan beban kepada anda.

Sampai di titik ini, celah buat anda sudah terbuka, dan penggiringan ke skenario supaya aset lahan milik MPT dibalik nama ke PT dimana anda berada didalamnya sudah bisa dimulai. Begini tahapan langkah-langkahnya;

1. Tetapkan komposisi kepemilikan saham. Jika anda sudah belajar di workshopnya Jin Properti, maka anda pasti tahu share yang menjadi bagian MPT adalah kisaran 30 s/d 35% saja. (Asumsi di artikel ini ditetapkan 35%). Maka sisanya 65% menjadi bagian (hak) dari MPM (mitra pemilik modal) dan MPK (mitra pemilik keahlian).

2. Pada saat anda membagi komposisi dengan MPT, posisikan seolah anda adalah MPM sekaligus MPK. Soal kenyataannya nanti anda menggandeng MPM (mitra pemilik modal) itu adalah urusan lain. Jadi MPT mendapat share 35% dan kita (anda) mendapat 65%. Komposisi 65:35.

3. Berikan kesempatan kepada MPT untuk mendudukkan personil di kepengurusan PT, yaitu dengan perincian sbb;

Kom - Ut : wakil MPT
Kom 1 : wakil MPM
Kom 2 : wakil MPK

Dir - Ut : wakil MPM
Dir 1 : wakil MPT
Dir 2 : wakil MPK

4. Berikan penjelasan kepada MPT bahwa dengan mendudukkan pengurus di komisaris dan direksi, maka kontrol dia terhadap perusahaan dalam memperlakukan aset lahan miliknya yang sudah dibalik nama ke PT sangat terkontrol.

5. Aset lahan milik MPT kemudian dilepaskan haknya atau dijual kepada PT, dengan hanya membayar DP (usahakan hanya max 15% dari harga lahan), sementara sisanya 85% dilakukan pengakuan hutang dari PT kepada MPT.

6. Pengakuan Hutang tak boleh dilakukan dengan mengkaitkan timbulnya hutang dengan kekurangan pembayaran atas pembelian tanah. Tak boleh ada benang merah antara hutang dengan tanah. Jadi sebutkan saja hutang piutang timbul atas pinjaman MPT kepada PT untuk keperluan operasional proyek atau untuk modal kerja proyek. Penting: Lakukan AJB PPAT (atau Pelepasan Hak) dan Pengakuan Hutang di notaris yang BERBEDA.

7. Biaya pembuatan PT, PPH Final, BPHTB, dan bea AJB PPAT dan balik nama, tentu saja menjadi beban PT.

8. Pembayaran hutang tanah kepada MPT dilakukan dengan cara mengkaitkan dengan laju penjualan atas proyek yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Pembayaran dilakukan berdasarkan AJB PPAT yang direalisasi, dan tentunya dalam ranah lahan netto (efektif).

Contoh;
Harga (brutto) = Rp 120.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = 120.000 / 60%
= Rp 200.000/m2

9. Dengan pemahaman kita bahwa MPT sangat concern (peduli) kepada aset lahan miliknya yang sudah diatas namakan ke PT, maka akan sampaikan bahwa nantinya akan dilakukan RUPS dengan legal output berupa penetapan hal khusus didalam penanda-tanganan AJB PPAT, yang hanya bisa dilakukan dengan kombinasi ;

Dir-Ut + Dir 1 atau Dir 1 + Dir 2
MPM + MPT atau MPT + MPK

Dengan penetapan kombinasi ini, dijamin lahan akan aman dan takkan pernah ada lahan yang dilepaskan haknya kepada konsumen tanpa tanda tangan MPT.


Nah, jurus-jurus sakti Perguruan Kungfu Properti sudah dibeberkan dengan detail dan runtut. Tinggal anda pahami (jangan dihafalkan ya, tapi dipahami), dicerna dengan logika dan jadikan sebagai salah satu senjata anda saat melakukan negoisasi lahan.

Semoga sukses !!

SAN SIRO RESIDENCE

SAN SIRO RESIDENCE 
Satu Proyek Dua Nama

www.JinProperti.com - Tahukah anda bahwa stadion yang menjadi kandang klub Inter Milan bernama Giuseppe Meazza? Tahukah anda bahwa stadion yang menjadi kandang klub AC Milan bernama San Siro? Kedua klub kebetulan bermarkas di kota yang sama, yaitu kota Milan di negara Italia.

Tapi mungkin anda belum tahu jika ternyata stadion yang dimaksudkan oleh kedua klub tersebut ternyata adalah stadion yang sama. Jadi saat dipakai Inter Milan namanya stadion Giuseppe Meazza. Dan saat giliran AC Milan yang merumput disitu, namanya menjadi San Siro. Satu stadion bisa punya dua nama, tergantung siapa klub yang sedang bermain saat itu. 

Hasil googling yang saya lakukan, nama awal stadion tersebut memang stadion San Siro, sesuai lokasinya di distrik San Siro negara Italia. Tapi sejak tahun 1979, pemerintah setempat menamainya dengan sebutan stadion Giuseppe Meazza, mengambil nama pemain besar asal klub Inter Milan yang dianggap berjasa besar dalam persepakbolaan Italia.

AC Milan adalah musuh bebuyutan Inter Milan. Dan tentu saja suporter AC Milan tidak rela nama stadion yang menjadi kandang mereka diberi nama seperti nama pemain dari klub rival mereka. Jadi mereka ogah menyebut kata Giuseppe Meazza, dan setia menyebut kandang AC Milan dengan nama stadion San Siro.

Aneh tapi nyata ya?

Sobat properti, saya dan beberapa kawan sedang punya proyek kerjasama dengan koperasi pegawai salah satu Departemen di republik ini, dan sesuai MoU mendapatkan order pengadaan 125 unit rumah T-36/90. Salah satu klausul didalam MoU menyebutkan bahwa nama proyeknya harus disebut DEPARTMENT RESIDENCE. (Note; nama asli disamarkan). Itu sesuai nama departemen yang memberikan order.

Sesuai perhitungan diatas kertas, pengadaan 125 unit rumah T-36/90 memerlukan lahan seluas lebih kurang 2 ha. Setelah hunting lahan kesana kemari, kami mendapat lahan seluas 8 ha di pinggiran kota Bogor. Bukan kabupaten lho ya, tapi masuk kota Bogor meski agak pinggir.

Pemilik lahan bersedia 2 ha lahannya dibeli, dan 6 ha sisanya malah dititipkan untuk dikerjasamakan. Pasti ini peluang yang harus disambar.

Masalah kecil timbul tetapi harus dipecahkan, yaitu soal nama. Kami terikat bunyi MoU bahwa proyek perumahan tersebut wajib dinamai DEPARTMENT RESIDENCE (DR). Tapi jika sisa 6 ha yang lain juga harus dinamai DR sementara konsumennya dari masyarakat umum, pastinya lucu dan kurang klop.

Untungnya dengan jurus stadion San Siro - Giuseppe Meazza, kami mempunyai solusi, yaitu nama proyek sengaja diberikan 2 nama yang digabung jadi satu. Misalnya; PRIMA SEJAHTERA DEPARTMENT RESIDENCE. (Note; nama asli disamarkan)

Saat dipasarkan ke masyarakat, kami memakai nama PRIMA SEJAHTERA. Tetapi khusus untuk memenuhi bunyi MoU, ada 2 ha lahan yang kami plotting mengelompok menjadi 1 cluster khusus dengan nama DEPARTMENT RESIDENCE. Jadi terserah mau menyebut nama apa, dua-duanya benar. Tergantung persepsi masing-masing.

Lokasi sama, tapi memiliki 2 nama yang berbeda. Why not? Yang penting MoU dengan departemen bisa dieksekusi, dan bonus dapat 6 ha lahan yang dikerjasamakan juga bisa disambar.

IBU KARTINI BISA MARAH

IBU KARTINI BISA MARAH 
Perencanaan Bangunan

www.JinProperti.com - Saat profile picture BB saya sedang memasang gambar 3D rencana rumah type 36 untuk proyek RSH (rumah sehat sederhana) di Gotri Kalinyamatan Jepara yang proyeknya saya beri nama GOTRI RESIDENCE (1,8 ha), ada yang iseng komentar seperti ini;

Suhu AW, kok model rumahnya culun banget yeah??

Berawal dari komentar tersebut, kemudian kami terlibat dalam chatting singkat yang intinya dia berpendapat bahwa model vacadenya buat dia terlalu sederhana dan kurang menarik secara estetika. Malah dia mengusulkan untuk memakai jasa temannya yang juga seorang arsitek yang dia yakini bisa mendesain lebih bagus dari gambar yang saya pasang sebagai profile picture BB saya.

Hehe .. Saya dengan tersenyum menjelaskan bahwa gambar culun tersebut adalah request dari saya. TOR (term of reference) yang kami berikan ke arsitek memang untuk mendesain gambar desain rumah yang simpel dan sesederhana mungkin, supaya harga pelaksanaan konstruksinya di lapangan tak melebihi Rp 1 jt/m2. Jadi bukan karena arsiteknya tak mampu memunculkan desain yang bagus.

Makanya bentuknya simpel, bahkan denahnya kotak tanpa tekukan guna menghemat kolom praktis. Secara estetis kami hanya olah sedikit dengan permainan tekstur, material dan warna, agar vacadenya tetap memikat.

Ternyata setelah chatting beberapa saat, saya baru paham bahwa teman yang komentar via BBM tersebut tidak paham kalau gambar itu adalah desain rumah sederhana di kabupaten kecil seperti Jepara. Dia sangka itu desain rumah kelas real estate. Dan yang lebih parah lagi, dia menyangka Jepara itu nama kecamatan yang berada di kota Semarang. Waduuuuuhhhh .... Ibu RA Kartini bisa marah kalau Jepara dianggap bagian dari Semarang.

Sobat properti, saya sudah pernah mengembangkan proyek RSH di Dermaga Pratama Bogor (19 ha), Bukit Berbunga Jatiluhur Purwakarta (7,5 ha), dan Cikampek Berbunga Karawang (6,5 ha). Dan satu kesimpulan yang bisa saya ambil adalah bahwa di segmen market kelas tersebut, HARGA ADALAH SESUATU YANG SENSITIF. Bahkan selisih harga sekedar 2 - 3 juta sudah menyebabkan mereka lari ke kompetitor.

Karena itu untuk proyek GOTRI RESIDENCE ini kami menerapkan jurus COST LEADERSHIP sebagai keunggulan kompetitif yang akan kami ciptakan, supaya harga jual kami lebih murah dibanding harga pesaing, tetapi memiliki level benefit yang sama dengan mereka.

Dalam menyusun harga jual RSH, komponen harga tanah bahkan hanya 1/3 harga bangunan. Jadi jika mau efisien pastilah saya harus mereduksi harga bangunan supaya jatuhnya tidak mahal.

Ini adalah perhitungan harga jual versi QUICK COUNT. Bagi yang belum pernah ikut Workshop Properti dari saya semoga tetap bisa mencerna dengan baik.

Harga Tanah (brutto) +Pajak/Legal
= Rp 55.000/m2 + Rp 5.000/m2
= Rp 60.000/m2

Harga Tanah (netto), efektif 60%
= Rp 60.000 : 60%
= Rp 100.000/m2.  (A)

Biaya Perijinan
= Rp 10.000/m2.  (B)

Biaya Pematangan Lahan
= Rp 75.000/m2.  (C)

Biaya Dibayar Dimuka (OHC)
= Rp 50.000/m2.  (D)

HARGA POKOK TANAH (HPT)
= (A) + (B) + (C) + (D)
= Rp 235.000/m2.  (E)

TARGET LABA
= Rp 115.000/m2.  (F)

HARGA JUAL TANAH
= (E) + (F)
= Rp 350.000/m2

Jika kita sudah selesai menghitung berapa harga jual tanah kepada konsumen, maka berikutnya kita tinggal menghitung harga jual rumah yang akan kita pasarkan.

RUMAH T-36/72
Bangunan
= 36 x Rp 1 jt/m2
= Rp 36.000.000.  (A)
Tanah
= 72 x Rp 350 rb/m2
= Rp 25.200.000.  (B)
Listrik, Air, IMB, SHGB, Fee
= Rp 6.000.000.    (C)

HARGA DASAR
= (A) + (B) + (C)
= Rp 67.200.000.  (D)

PPH Final 1%
= Rp 670.000.  (E)

Gimmick
= Rp 1.800.000.  (F)

HARGA JUAL KONSUMEN
= (D) + (E) + (F)
= Rp 69.970.000
Pembulatan
= Rp 70.000.000

Nah, itulah harga jual ke konsumen. Gotcha!! Cocok karo impen. Sesuai dengan impian. Harga hanya Rp 70 juta saja, sehingga PPN nya ditanggung negara dan konsumen bisa menikmati bunga bersubsidi FLPP dari BTN yang angsuran perbulannya sangat ringan.

Angsuran yang ringan akan membuat konsumen yakin dengan kemampuannya, dan akan timbul keberaniannya untuk membeli. Mantap. Jadi tak masalah dikatakan model vacadenya culun, karena strategi saya memang fokus ke harga jual yang kompetitif di mata konsumen.

Jika untuk mengejar desain bagus ternyata biaya produksi bangunan anda misalkan naik jadi Rp 1,1 jt/m2, maka anda mesti paham bahwa harga jual anda akan naik sebesar Rp 100.000 x 36 = Rp 3,6 jt. Dan selisih Rp 3,6 jt sudah akan membuat konsumen kabur ke pesaing anda.

PROPERTY BLOCKING TIME

PROPERTY BLOCKING TIME (PBT)

Perguruan Kungfu Property (PKP)  menawarkan paket Property Blocking Time selama 2 hari (jam 09.00 s/d 17.00) untuk multitasking segala hal yang terkait dengan bisnis properti. Bisa dimanfaatkan dalam bentuk workshop, mentoring, coaching, asistensi, briefing, dll.

Tempat dan tanggal fleksibel sesuai dengan request dari klien. Syaratnya cuma 1, yaitu; digelar akhir pekan (Sabtu-Minggu), atau kombinasi 1 hari kerja + 1 hari libur nasional. Penyediaan tempat, konsumsi (lunch + coffee/tea) dan LCD proyektor menjadi beban klien.

Anda bisa meminta PKP menggelar workshop Cara Pinter Menjadi Developer dengan peserta 1 orang secara private atau 50 orang di Balai Desa atau di Hotel. Biayanya tetap sama.

Anda bisa meminta PKP menggelar training Selling Skill untuk mentraining 10 sales di hari pertama, dan menyampaikan materi Marketing Plan untuk level Supervisor dan Marketing Manager di hari ke 2. Biayanya tetap sama.

Anda bisa meminta PKP untuk merapikan sisdur (sistem dan prosedur) di proyek anda, dan menduplikasi semua form-form standar di bisnis properti (marketing, keuangan, teknik) untuk diaplikasikan di proyek anda.

Anda bisa meminta PKP menyusun serta membuat ACTION PLAN untuk proyek anda, yang bisa dijadikan proposal detail guna menggandeng MPM (mitra pemilik modal). Mendampingi dan menjadi mentor anda langsung dalam pembuatan ACTION PLAN sebuah proyek properti. Anda bisa learning by doing.

Semua hal terkait bisnis properti bisa anda lakukan bersama PKP (Perguruan Kungfu Properti) secara efektif dan efisien dalam 2 hari blocking time tersebut, kecuali mengharapkan jasa PKP sebagai konsultan perencana, karena PKP tidak menjalankan fungsi tersebut.

Biaya Property Blocking Time adalah;

Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah)

Ditambah akomodasi (transport PP dan penginapan selama 1 atau 2 malam standar bintang 3). .

Bisa anda komersilkan dengan cara menjual paket workshop/training ke pihak lain.

Berminat? Kirim email ke;

ari_kinerja@yahoo.co.id

PIN 25DCAE68 / HP 0878 32511888

Profil trainer dari PKP, baca;

http://ariwibowojinproperti.blogspot.com

RAMALAN TENTANG LIMBAD

RAMALAN TENTANG LIMBAD
Produk Inovatif

AriWibowoJinProperti.blogspot.com - Workshop Properti selama 2 hari di Hotel Oasis Senen Jakarta tanggal 23-24 Juni 2012 berjalan dengan sukses dan pesertanya penuh antusias. Saat hari kedua sampai ke materi marketing dan sedang membahas Life Cycle Product, saya sambil merapal ilmu jin didepan para peserta berani menyampaikan ramalan tentang Limbad.

Saya meramal bahwa tak sampai 3 tahun sejak tanggal hari ini (24 Juni 2012), Limbad yang kita kenal berambut gondrong gimbal dan tak bisa bicara akan mengubah salah satu penampilannya, yaitu berganti gaya rambut atau dia akan tampil tak membisu lagi, melainkan bisa berbicara didepan publik.

Kenapa saya begitu yakin dengan hal ini? Bukan karena saya peramal atau supranatural, tetapi karena saya tahu ilmu marketing dan meramal memakai teori marketing.

Sobat properti, dalam ilmu marketing kita diajarkan bahwa sebuah produk itu memiliki SIKLUS atau DAUR HIDUP, yang kita sebut LIFE CYCLE PRODUCT.

Ada 4 (empat) phase hidup product, yaitu ;

Phase #1 Perkenalan (Introduction)
Phase #2 Pertumbuhan (Growth)
Phase #3 Kedewasaan (Maturity)
Phase #4 Penurunan (Decline)

Secara khusus saya ingin membahas Phase #3 (Kedewasan/Maturity), dimana dalam phase ini sebuah produk sudah mengalami kedewasaan, dan mulai uzur. Pesaing-pesaing baru bermunculan menawarkan konsep baru dengan kemasan baru, sehingga produk lama terlihat kuno dan tak diminati konsumen lagi.

Dalam kondisi seperti itu, salah satu jurus pemasaran yang sangat disarankan adalah memunculkan PRODUK INOVATIF. Buatlah kemasan (konteks) yang berbeda meski mungkin kontennya sama. Atau syukur-syukur kontennya juga mengalami inovasi yang menambah level benefit di mata konsumen.

Kalau anda tidak melakukan strategi Produk Inovatif, jangan heran jika konsumen bosan dan menjauhi produk anda.

Saya yakin Limbad akan ganti gaya rambut atau mendadak tampil dengan bisa ngomong, karena tak sampai tanggal 24 Juni 2015 penggemarnya sudah bosan dengan gayanya yang itu-itu saja. Limbad perlu mengubah penampilan supaya ada sesuatu yang baru dan menarik minat penggemar untuk terus menikmati atraksinya.

Begitu pula dengan produk properti anda, harus memunculkan produk inovatif supaya tetap diminati konsumen dan kompetitif terhadap pesaing, jika sudah memasuki phase kedewasaan (maturity). Dengan implementasi seperti apa?

1. Buatlah cluster baru dengan konsep dan thematic yang baru, supaya konsumen merasa bahwa produk yang akan mereka beli adalah produk baru yang update, bukan produk kadaluwarsa.

2. Ubahlah style bangunannya. Misal; Jika sebelumnya style modern minimalis, ubahlah menjadi style klasik yang anggun menawan. Supaya konsumen tertarik dengan style (gaya) bangunan yang baru tersebut.

3. Ubahlah vacadenya, meski itu hanya mengubah warna cat, mengubah tekstur, atau sekedar mengganti materialnya. Sedikit mengubah vacade akan membuat konsumen merasa bahwa rumah yang mereka beli berbeda dengan rumah sebelumnya di komplek yang sama.

4. Ubahlah denah (tata ruangnya). Misal; jika semula dalam denah letak KM/WC diapit 2 kamar tidur, anda ubah penempatan KM/WC menjadi kebelakang disamping kamar kedua. Mengubah denah bisa menciptakan kesan bahwa rumah yang anda jual di phase kedewasaan berbeda dengan yang dipasarkan di phase sebelumnya (perkenalan dan pertumbuhan).

5. Ubahlah luasan atau type bangunannya. Jika semula T-36 anda ubah menjadi T-30 saja, tetapi masih tetap 2 kamar. Beda type memberi kesan kuat bahwa produk yang kita pasarkan adalah produk baru dengan luasan baru dan benefit yang baru.

Kelima hal diatas hanyalah beberapa usulan implementatif untuk memunculkan produk inovatif. Bukan berarti harus dilakukan semua, tapi cukup salah satu atau beberapa saja. Essensi terpenting adalah bahwa anda mesti memunculkan sesuatu yang baru supaya kejenuhan serta kebosanan konsumen direduksi. Jangan berpikir bahwa inovasi perubahan itu harus selalu ekstrem dan signifikan. Karena terkadang perubahan kecil sekedar menambah profil dan mengganti warna cat saja sudah dianggap 'inovasi' di mata konsumen.

Sebagai penutup, saya meminta pembaca artikel ini untuk mengingat 1 hal penting bahwa jika suatu saat nanti Limbad berubah gaya rambutnya atau mendadak bisa ngomong, maka hal itu sudah pernah saya ramalkan sebelumnya.