ROK MINI DAN KONDOM BEKAS PAKAI DI GEDUNG DPR RI

ROK MINI DAN KONDOM BEKAS PAKAI 

DI GEDUNG DPR RI

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Saya ketawa ngakak saat lihat liputan pagi di TV swasta soal adanya aturan dari BRT (Badan Rumah Tangga) DPR RI yang melarang pemakaian rok mini bagi tamu yang berkunjung ke gedung DPR RI. Ada-ada saja, lebay buangeet. Memang ada ya wanita pemakai rok mini berkeliaran di gedung DPR RI?

Lebih ngakak lagi saat sebuah harian di ibukota merilis statement dari BRT DPR RI yang mengakui sering ditemukan kondom bekas pakai di kotak sampah yang ada didalam gedung DPR RI. Amit-amit, lha didalam gedung dewan terhormat kok banyak berserakan sampah lendir beraroma mesum seperti itu.

Otak nakal saya langsung mengkaitkan hubungan benang merah antara rok mini dan sampah kondom bekas pakai tersebut. Hiii ngerii .... Semoga itu yang pakai rok mini bukan sales-sales yang memasarkan produk properti sembari menawarkan jasa prostitusi.


Sobat properti, dalam sebuah kasus pemasaran proyek properti dimana saya jadi konsultannya, ada kondisi dimana lead (prospek) sangat besar dan melimpah, terbukti dari nama yang tercatat di buku tamu, tetapi yang berhasil dikonversi sampai closing ternyata minim. Rasionya 1:30. Artinya ada 450 prospek (lead) tapi yang berhasil dituntaskan sampai konsumennya membayar tanda jadi hanya 15 unit saja. Sisanya menguap alias gagal (belum) closing.

Oh ya, proyek properti tersebut adalah proyek yang baru saja memulai pemasarannya. Jadi proyek masih berada di phase Introduction (perkenalan). Ini adalah proyek baru yang sebelumnya belum dikenal oleh konsumen. Progres fisik di lapangan masih sangat rendah, sehingga secara visual belum mampu menarik dan meyakinkan konsumen.

Menganalisa hubungan rok mini dan kondom bekas pakai di gedung DPR RI jauh lebih mudah ketimbang menganalisa kenapa dari 450 prospek hanya berhasil closing 15 unit saja. Apakah 435 prospek lainnya itu tak mau membeli karena faktor product atau faktor price?

Kalau dari segi promosi saya melihat sudah berhasil karena dalam waktu 1 bulan berhasil mencacat nama 450 orang di buku tamu bukanlah pekerjaan mudah. Pasti selling point yang dipilih untuk dipublikasikan sudah betul, dan pilihan jalur distribusi (place) penyampaian informasi ke konsumen juga sudah betul.

Jika aspek Promotion dan aspek Distribution (Place) sudah betul, maka yang perlu dikotak katik tinggal aspek Product dan aspek Price nya saja. Kemudian saya mengusulkan beberapa hal sbb;

ASPEK PRODUCT
1. Kebut pembangunan rumah contoh. Kalau bisa 2 bulan diselesaikan jadi pekerjaan dilakukan siang malam dengan man power yang optimal. Syukur-syukur diisi perabot (furniture) sebagai sampling. 
2. Buatlah mock up penyelesaian infrastruktur di salah satu area proyek secara parsial, tetapi pekerjaannya dibuat finish 100%. Misal; anda hanya mendandani area gerbang masuk. Maka pos jaga diselesaikan, taman disamping pos jaga diselesaikan. Jalan paving dan saluran diselesaikan. Taman berm dan pohon peneduh diselesaikan. Buatlah semua finish, jangan nanggung selesainya.

Kenapa hanya mengerjakan mock up secara parsial di salah satu area proyek? Supaya budget yang disedot dan dialokasikan untuk keperluan tersebut tidak besar. 

3. Segera dimulai pembangunan fasos fasum yang dianggap mampu meningkatkan value kawasan. Jika ada rencana (misal) membangun lapangan futsal dan kolam renang, ya segeralah memulainya. Ekspos dan publikasikan itu ke calon konsumen. Tunjukkan bahwa anda bukan over promise under delivery alias banyak janji tapi tak direalisasi. 

ASPEK PRICE
1. Merevisi harga dan memastikan bahwa harga jual perdana ini lebih rendah setidaknya 10% dibanding harga kompetitor. Harga yang sama dengan kompetitor akan membuat produk tidak kompetitif karena progres fisik kompetitor sudah tinggi sementara progres kita masih rendah.

2. Merevisi harga seperti item 1 diatas konsekwensinya adalah memperkecil profit margin. Memang merugikan, tetapi hanya akan dilakukan sementara waktu dan hanya dilakukan maksimal sampai dengan 20% kuota (dari total unit atau dari total luasan lahan efektif) terjual.

3. Jika terlanjur merilis harga jual yang ketinggian, siasati dengan mengembalikan sebagiannya ke konsumen, misal dalam bentuk; cashback, subsidi biaya KPR, subsidi angsuran KPR dll. Pilihlah skema pengembalian seperti apa yang memberikan benefit pada konsumen.

Jika beberapa usulan dari saya untuk aspek Product dan aspek Price tersebut sudah dilakukan, barulah sales bertindak dengan memfollow up sisa prospek (lead) yang belum closing. Tanyakan apa saja keberatan mereka sehingga tidak mau atau belum closing? Lakukan supporting dengan mengcounter berbagai keberatan tersebut dengan benefit yang bisa diperoleh jika membeli produk perumahan ditempat anda.

Semoga sukses dan berhasil !

TERNAK PROPERTI DI KOLAM LELE

TERNAK PROPERTI DI KOLAM LELE

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Mengisi jam kosong dengan mengunjungi teman lama yang punya usaha sampingan budidaya lele ternyata asyik juga loh. Melihat ikan-ikan lele tersebut berebut makanan sampai bunyi riak airnya terasa berisik.

Teman saya punya 4 kolam yang berjajar rapi, ukuran lumayan besar. Sekali tebar benih katanya langsung 25.000 - 30.000 ekor. Nanti saat panen biasanya berkurang 10% akibat mati atau dikanibal sesama lele.

Iseng-iseng saya bertanya kenapa kok membangun 4 kolam? Kenapa tidak dijadikan 1 kolam saja yang besar, dengan kapasitas 100.000 - 120.000 ekor bibit lele sekali tebar. Menurut saya itu lebih praktis dan tidak makan tempat.

Teman saya menjawab; dibuat 4 kolam supaya tiap bulan dia bisa panen 1x. Sekali panen bisa 2500 kg, dimana 1 kg terdiri atas 7 s/d 9 ekor lele dewasa. Harga jual per kilogram kisaran Rp 11.000 - 12.000.

Dia mencontohkan; Kolam 1 ditanam bibit lele bulan Januari maka bisa dipanen bulan April. Kolam 2 ditanam bibit lele bulan Pebruari maka bisa dipanen bulan Mei. Kolam 3 ditanam bibit lele bulan Maret maka bisa dipanen bulan Juni. Kolam 4 ditanam bibit lele bulan April maka bisa dipanen bulan Juli. Nanti di bulan Mei yang ditanami bibit lele adalah kolam 1 yang sudah kosong setelah dipanen bulan April. Begitu seterusnya siklus tanam dan panen lele.

Wah, kok mirip dengan strategi saya membangun rumah stok untuk proyek perumahan ya? Khususnya untuk proyek RSH yang baru bisa akad kredit jika progres fisik bangunan sudah 100%. Biasanya saya akan menentukan terlebih dahulu berapa target rata-rata angka penjualan bulanan. Misalnya target penjualan 25 unit/bulan, maka mulai bulan ke 1 s/d ke 4 saya akan buka SPK (Surat Perintah Kerja) kepada kontraktor sejumlah 25 unit/bulan dengan perincian sebagai berikut (contoh);

JANUARI 2012
Buka SPK 25 unit
Jadwal penyelesaian 20 April 2012

PEBRUARI 2012
Buka SPK 25 unit
Jadwal penyelesaian 20 Mei 2012

MARET 2012
Buka SPK 25 unit
Jadwal penyelesaian 20 Juni 2012

APRIL 2012
Buka SPK 25 unit
Jadwal penyelesaian 20 Juli 2012

Dengan strategi demikian, mulai bulan April 2012 dan seterusnya, tiap akhir bulan bisa eksekusi akad kredit 25 unit, dan mendatangkan arus kas yang menyehatkan cashflow perusahaan.

Keberanian membuka SPK selama 4 bulan berturut-turut dengan jumlah 25 unit/bulan mengandung resiko jika ternyata angka penjualan tak mencapai target maka ada stok rumah yang idle tanpa pembeli. Yang biasanya ini diatasi dengan cara melokalisir stok rumah siap huni tersebut sebagai dagangan utama dan dagangan satu-satunya di pricelist yang dibagikan ke calon pembeli di bulan ke 5. Maksudnya yang ada di pricelist hanya berisi rumah-rumah stok tersebut saja. Unit yang belum dibangun sementara disingkirkan. Dengan cara itu pilihan pembeli akan terkonsentrasi ke rumah stok.

Bersamaan dengan periode penjualan 4 bulan pertama yang bisa kita asumsikan berada di tahapan Phase Introduction (perkenalan) di Siklus Hidup Produk (Life Cycle Product) itu, secara makro juga perlu dilakukan evaluasi terhadap Marketing Plan yang pernah disusun sebelum proyek dimulai.

Apakah Strategi Pemasaran (Segmentation, Targeting, Positioning) yang direncanakan sudah tepat? Ataukah ada yang salah implementasinya kedalam Taktik Pemasaran (Product, Price, Place, Promotion) sehingga hasilnya tidak optimal. Hasil evaluasi ini tentunya akan menghasilkan Marketing Plan yang baru, yang diharapkan bisa lebih baik hasilnya karena sudah mendapatkan gambaran dari hasil evaluasi 4 bulan pertama.

Jika sudah tahu potensi pasar dan daya serapnya, kemudian akan ditentukan target baru yang realistis dan mampu dieksekusi. Misalnya target bulanan diturunkan menjadi 15 atau 20 unit perbulan, maka angka target itulah yang akan kita jadikan acuan untuk membangun rumah rumah stok. Ingat!! Main RSH tak mungkin hanya membangun berdasarkan angka penjualan saja, karena jika anda memakai cara itu, nanti selalu ketinggalan alias ada idle 1 bulan dimana realisasi akad kreditnya minim dan tak ada arus kas masuk dalam jumlah signifikan ke rekening perusahaan. Dan itu membuat cashflow perusahaan bisa goncang.

Sekali layar terkembang, pantang surut sebelum mencapai dermaga tujuan. Berani memutuskan mengeksekusi sebuah proyek pasti sudah melakukan analisa sebelumnya yang outputnya menyatakan proyek tersebut feasible untuk dikembangkan. Kendala apapun dalam pemasaran proyek di phase awalan bukan berarti membuat ciut nyali dan lantas merevisi semua proyeksi dengan skala pesimis.

Evaluasi fakta dan data yang ada, kemudian lakukan improvement (perbaikan) dan adjustment (penyesuaian) agar target penjualan selanjutnya sesuai target yang direncanakan.

Tetapi soal strategi membangun rumah stok (RSH) dalam kaitannya dengan potensi akad kredit bulanan, saya merekomendasikan sobat-sobat properti untuk mengimplementasikan teori beternak lele seperti uraian diatas. Itu menghasilkan potensi pencairan bulanan secara kontinyu dalam jumlah yang sudah direncanakan sebelumnya.

I WILL ALWAYS LOVE YOU

I WILL ALWAYS LOVE YOU
ariwibowojinproperti.blogspot.com - Bukan sekali ini saja kita mendengar ada artis papan atas yang menjemput ajalnya sebagai korban narkoba dan obat-obatan terlarang. Elvis Presley, Kurt Cobain, Michael Jackson, Jimi Hendrix, dan sekarang menimpa Whitney Houston. Artis yang pernah bermain film berjudul The Bodyguard bersama Kevin Costner itu menghembuskan nafasnya dalam keadaan overdosis obat-obatan psikotropika. Lagu paling berkesan dari mendiang Whitney Houston adalah lagu berjudul 'I Will Always Love You'.

Ada pakar psikologi yang menyebutkan bahwa pribadi-pribadi yang pernah berada di puncak ketenaran dan popularitas tingkat tinggi itu sebenarnya adalah pribadi yang rapuh secara mentalitas. Mereka tak bisa membedakan antara kehidupan nyata (riil) dan kehidupan mereka saat berada diatas panggung.

Diatas panggung, mereka ditonton puluhan ribu orang. Disorot puluhan kamera. Mereka seolah dianggap dewa yang dipuja puja. Tepuk tangan dan teriakan fans membuat bintang-bintang itu melambung dan lupa diri.

Saat mereka kembali ke dunia nyata, mereka adalah pribadi yang tertutup. Tinggal di apartemen mewah seorang diri. Tak punya sahabat yang bisa diajak curhat. Bintang top itu merasa kesepian, galau, dan frustasi. Mereka terus berkhayal dan menginginkan saat-saat indah ketika dipuja-puja diatas panggung yang gemerlap.

Saat popularitasnya menurun, mereka makin frustasi. Masa kejayaan yang penuh puja puji sudah berlalu. Mereka hanya dapat job manggung di pub dan klub malam yang penontonnya ratusan orang saja. Honornya juga kecil. Akibatnya income yang masuk ke kocek bintang itu juga menyusut. Tapi gaya hidup mereka sudah terlanjur berada di level tinggi. Pengeluaran mereka besar, tak sebanding dengan pendapatan yang diperoleh.

Frustasi tingkat dewa inilah yang mengakibatkan mereka mencari kenikmatan semu dengan mengkonsumsi obat-obatan terlarang dan minuman keras. Melalui obat-obatan itu, mereka bisa fly, bisa menikmati masa ketenaran mereka kembali meski hanya di alam imajiner. Buntutnya mereka ketagihan. Dan jika ketergantungan ini sudah level akut, maka ujungnya adalah maut.

* * *

Sobat properti, di dunia marketing kita mengenal apa yang disebut sebagai Life Cycle Product (siklus hidup produk). Dimulai dari phase intruduction (perkenalan), lalu growth (pertumbuhan), disambung maturity (kedewasaan), dan phase terakhir adalah decline (penurunan).

Siklus seperti ini harus kita pahami, karena setiap tahapan (phase) membutuhkan perlakuan yang berbeda. Hal yang sulit untuk diterima dengan lapang hati adalah saat penjualan produk properti kita memasuki phase DECLINE (penurunan). Ini adalah phase dimana disekeliling kita sudah hadir banyak pesaing yang lebih fresh dan lebih manis. Pesaing seakan mampu bersolek dan memikat konsumen lebih dari apa yang mampu kita lakukan.

Mereka (pesaing) tampil dengan gaya baru dan konsep baru yang lebih up date. Promosi mereka juga kencang yang membuat mereka diburu konsumen. Kita merasa jadi kuno, ketinggalan jaman. Mau mengubah penampilan dengan desain inovatif, budget perencanaan kita sudah habis. Kita merasa jadi kesepian, tak banyak pengunjung melirik kita. Yang telpon sedikit, yang survei langsung ke lokasi bisa dihitung dengan jari. Mau adakan promo yang menggigit, budget promosi sudah tipis.

Lagipula di phase decline, biasanya jumlah dagangan kita tinggal sedikit. Yang tersisa adalah unit-unit jelek dan tak diminati konsumen, misal; tusuk sate, kavling tidak strategis (belakang, terpencil, dekat kuburan, dekat pembuangan sampah), kavling tidak beraturan, nomor jelek (13, 44), dll. Mau belanjakan budget promosi gede juga kuatir akan sia-sia karena dagangannya tidak cukup menarik.

Dalam kondisi penjualan sulit seperti itu, apakah kita lantas boleh frustasi dan patah arang, kemudian mencari kenikmatan semu dengan mengkonsumsi miras dan narkoba? No way!!! Itu tidak akan menyelesaikan masalah.

Strategi apa yang paling pas kita lakukan di phase decline? Jawaban yang paling pokok adalah; Kurangi OHC (overhead cost). Lakukan rasionalisasi jumlah SDM. Disaat potensi revenue sudah tipis, maka biaya rutin juga harus kita pangkas. Berhentikan karyawan dengan hak-hak sesuai undang-undang, atau pindahkan ke proyek lain jika anda mengembangkan beberapa proyek properti lainnya.

Dan taktik pemasaran yang bisa kita lakukan adalah seperti ini;

# PRODUCT
Lakukan maintenance atas rumah stok supaya tetap tampil menarik di mata konsumen. Bersih, dan terawat. Jangan sampai nampak kusam dan halamannya banyak semak liar. Kualitas lingkungan dan infrastruktur juga mesti dijaga dengan pengelolaan estate management secara baik. Value yang bagus dari lingkungan akan meningkatkan hasrat dari calon konsumen untuk membeli unit stok yang masih tersisa.

# PRICE
Berlakukan diskon khusus, ekspose ke publik dengan label cuci gudang atau harga banting. Menciptakan persepsi di benak konsumen bahwa kita sedang memberlakukan harga obral akan membuat mereka masih mau melirik produk kita.

# PLACE (DISTRIBUTION)
Mengingat sales force kita sudah dibubarkan, maka personil yang tersisa di proyek kita mungkin tersisa 4-5 orang saja. Mereka mesti mampu menjalankan fungsi multitasking, merangkap semua jabatan. Misal; sales merangkap staf penagihan merangkap general affair. Supaya pemasaran tetap memberikan hasil yang bagus, kita tak boleh lagi mendistribusikan produk atau info produk melalui kekuatan internal saja, melainkan harus menggandeng mitra luar, yaitu broker properti. Beri kesempatan mereka membantu kita dengan fee kisaran 3% dari harga transaksi. Jadi stok kita akan masuk listing mereka. Tapi jangan mau dilakukan kerjasama eksklusif, melainkan tetap open saja. Jadi secara internal kita masih boleh menjual juga tanpa harus melewati broker.

# PROMOTION
Budget mepet bukan berarti kita tak melakukan aktivitas promo apapun. Sekedar pasang iklan baris sebulan 4x serta memasang spanduk di unit stok tetap harus dilakukan. Bisa juga memanfaatkan 'marketing online' di dunia maya yang low cost dan terkadang cukup efektif.

---------------

Nah, serangkaian taktik diatas silahkan anda implementasikan jika proyek properti anda sudah memasuki tahapan DECLINE (penurunan). Jangan putus asa, jangan frustasi, jangan patah arang. Pasti ada solusinya.

Reminder ;

Workshop 2 Hari

25 - 26 Pebruari 2012

Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta

JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER

Mengupas 8 jurus andalan dari Kitab Terlarang milik Perguruan Kungfu Properti yang akhirnya dibuka untuk umum.

Hub; sdri. Fitri (085248896666)

JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER

KITAB TERLARANG AKHIRNYA DIBUKA

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Kitab Terlarang Perguruan Kungfu Properti yang selama ini tersembunyi di ruang rahasia dan belum pernah diajarkan kepada murid-muridnya, akhirnya dibuka juga. Dan jurus hebat yang tertulis disana adalah JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER, yang akan membuat pendekar properti yang semula kemampuannya biasa-biasa saja, akan mengalami up grade luar biasa dalam jurus-jurus pemasaran properti.

Suhu ARI WIBOWO sudah membaca habis kitab tersebut dan mempelajarinya selama 8 malam di lereng gunung Ungaran dengan menjalankan laku TeTeK TaWa (Tanpa TV Kabel Tanpa Wanita), dan berhasil merangkumnya dalam sebuah modul dahsyat yang siap didemonstrasikan dimuka murid-murid perguruan. Bahkan murid-murid lama perguruan yang sudah terjun ke dunia kang auw sebagai pendekar properti akan dipanggil ulang guna diberi inject jurus baru ini supaya mereka lebih sakti saat bertempur di medan pertempuran bisnis properti yang sangat keras.

Jurus-jurus yang akan diajarkan ;

Hari Pertama

1. JURUS KOTAK AJAIB

2. JURUS BARCELONA

3. JURUS 3 RONDE

4. JURUS BIDADARI

5. JURUS NASI GORENG KOMPLIT

6. JURUS NURDIN HALID

7. JURUS TABRAK (TIDAK) LARI

8. JURUS VIAGRA

Hari Kedua

SOP (Sistem Operasional Prosedur) ADMINISTRASI PENJUALAN

Dibawakan langsung oleh suhu utama Perguruan Kungfu Properti; Ir. ARI WIBOWO, yang telah menjadi praktisi properti selama 17 tahun dan dikenal sangat mumpuni dalam ilmu STOPPING POWER nya. Dan punya skill public speaker diatas rata-rata. Jika anda ingin melihat kreativitas dan kedalaman ilmu suhu Ari Wibowo, bisa anda lihat di blog http://ariwibowojinproperti.blogspot.com

Workshop JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER akan digelar di Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta, tanggal 25-26 Pebruari 2012, dengan harga tiket sbb;

Periode Bayar          Harga

 6 - 10 Pebr '12.       Rp 1.000.000

11 - 15 Pebr '12.     Rp 1.250.000

16 - 20 Pebr '12.     Rp 1.500.000

21 - 25 Pebr '12.     Rp 1.750.000

Pembayaran yang sah hanya disetorkan ke rekening a/n Ari Wibowo di BCA Ungaran A/C 222 0365789. Selain ke rekening tersebut kami dari perguruan menyatakan tidak bertanggung-jawab apapun.

Info dan pendaftaran, hubungi;

Sdri. FITRI (HP 0852 4889 6666)

TABLET PUYER SAKIT KEPALA

TABLET PUYER SAKIT KEPALA

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Waktu jaman saya masih kuliah dulu, pernah suatu ketika di rumah kedatangan saudara jauh yang profesinya pelaut, dia datang membawakan oleh-oleh 3 botol red wine dari Australia. Katanya anggur tua yang sudah diperam lebih dari 10 tahun dan harganya mahal sekali. Kemasan botolnya menarik.

Saya gak punya bakat minum wine. Karena yang namanya bir saja saya gak doyan. Saya juga bukan perokok. Kalau minum kopi saya demen. Makan pastry saya tak suka. Tapi kalau makan tempe mendoan atau ubi goreng saya hobby banget. Ceritanya saya ini keturunan orang kampung, anak PNS yang dibesarkan dengan jajanan pasar, bukan pizza atau tiramisu seperti anak jaman sekarang.

Lha dapat anggur tua 3 botol ya jelas bingung. Saya tahu itu mahal, tapi soal enak tunggu dulu. Belum tentu mulut saya mau mengatakan anggur itu enak. Lha saya coba beberapa teguk saja rasanya pahit dan panas di perut. Pokoknya menurut lidah saya lebih enak jahe susu atau kopi tubruk deh. 

Akhirnya semua anggur itu saya berikan ke tetangga yang memang doyan minuman anggur semacam itu dan sejenisnya. Saya tidak bisa menikmatinya sama sekali. Meski itu adalah red wine mahal dan tua umurnya.

* * *

Sobat properti, suatu ketika saya datang ke proyek teman saya yang memasarkan rumah murah (RSH) di sebuah kota kabupaten kecil. Di ruang marketing saya lihat ada banyak spanduk siap pasang dengan bunyi seperti ini; "Pembelian Bulan Pebruari Gratis PC Tablet".

Saya terkejut. Ini keren amat rumah RSH harga 80 jutaan kok hadiah langsungnya berupa PC Tablet. Yang pertama saya penasaran dengan budget anggaran gimmick hadiah langsung tersebut. Setahu saya PC tablet harganya 4-6 jutaan. Dijawab ada PC Tablet merk lokal harganya 800 ribuan saja. Oh ya?? Saya baru dengar ada PC Tablet seharga 800 ribuan saja.

Okelah, dari sisi budget masuk. Tapi persoalannya adalah; Apa penduduk kota kabupaten kecil seperti itu tahu yang namanya PC Tablet? Apa gak bikin mereka bingung? Ini menyasar target market kelas menengah kebawah lho. Jangan-jangan mereka pikir PC Tablet itu sejenis tablet puyer sakit kepala atau tablet pil penurun demam. Ini gak match antara jenis hadiah dan kelas sosial konsumen yang diberi hadiah.

Kemudian saya mengusulkan agar hadiahnya diganti saja dengan yang budgetnya tak jauh beda tapi lebih bermanfaat buat mereka, misal; sepeda gunung, TV warna, atau handphone. Jenis hadiah langsung seperti ini bakal mudah dipahami oleh konsumen dan tak terjadi salah persepsi.

Sepertinya ini hal sepele, sekedar menentukan jenis hadiah langsung. Tapi kalau sampai salah memilih, bakal tidak efektif. Seperti kasus saya diberi 3 botol red wine mahal tapi tak bisa saya nikmati apapun. Pastikan pilihan hadiah yang kita berikan bisa dimanfaatkan oleh konsumen. Dan yang paling penting, menarik minat mereka membeli produk perumahan yang kita pasarkan. (25DCAE68)

SUDAH KEBELET NIH

SUDAH KEBELET NIH

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Yang namanya naik pesawat terbang saya sudah puluhan kali, bahkan mungkin lebih dari 100x. Tapi kejadian unik seperti yang saya lihat minggu lalu benar-benar baru pertama kali saya saksikan. Bikin saya deg-degan tapi sekaligus ngempet menahan tawa.

Ceritanya hanya beberapa saat setelah ada pengumuman bahwa tak lama lagi pesawat akan mendarat, para penumpang diminta kembali ke tempat duduk dan memakai sabuk pengaman. Eh, malah ada seorang pria gendut yang beranjak ke belakang menuju ke toilet. Tempat duduknya di 2 baris terakhir paling belakang, jadi dia bisa masuk tanpa pengamatan dari pramugari. Kebetulan saya ada di baris paling belakang sekali dekat toilet pesawat.

Sepertinya pria gendut tadi sudah tak tahan kebelet. Mungkin dia mau buang air kecil atau besar dan susah ditahan lagi. Pramugari mengetahui ada penumpang masuk ke toilet saat pesawat hampir mendarat segera beranjak dan berdiri didepan toilet. Mungkin pramugari berharap bahwa pria tadi sekedar kebelet pipis saja jadi selesai buang air kecil segera keluar.

Tapi ditunggu sampai beberapa menit pria tadi belum juga keluar. Pesawat sudah terbang makin rendah dan roda pesawat sudah terdengar bunyinya dikeluarkan dari lambung pesawat. Pilot sudah memerintahkan agar semua crew attendant mengambil posisi untuk landing. Pramugari mengetuk pintu dan berseru; "Pak, cepat pak keluar .. Hampir landing. Ayo segera kembali ke kursi ....". Ada jawaban dari dalam toilet tapi samar-samar entah apa bunyinya. Yang jelas si pria belum juga keluar. Pramugari agak gugup dan terus mengetuk pintu serta berseru meminta penumpang segera keluar dari toilet. Makin lama nampak pramugarinya agak panik.

Untunglah akhirnya pria tadi keluar juga sambil masih membetulkan ritsluiting celana dan bergegas menuju kursi serta memakai sabuk pengaman. Wajahnya merah padam terlihat malu. Pramugari juga segera duduk di tempatnya di dekat pintu pesawat paling belakang. Hanya beberapa menit kemudian roda pesawat sudah menyentuh landasan dan tiba di Soekarno Hatta.

Wow, hampir saja. Tak bisa saya membayangkan apa yang terjadi jika pria gendut tadi masih berada didalam toilet saat pesawat mendarat. Atau jangan-jangan pilot akan menaikkan kembali pesawat dan berputar di udara sampai si penumpang keluar dari toilet?

* * *

Sobat properti, lewat kisah nyata diatas saya ingin sampaikan pelajaran bahwa terkadang setiap rencana yang kita susun tentulah ada deadline atau batas jatuh temponya. Proyek properti yang kita kembangkan pasti juga direncanakan dengan durasi atau umur proyeknya secara tertentu.
Seperti pesawat yang sudah merencanakan di menit ke 50 akan mendarat, jadi 10 menit sebelum mendarat sudah ada pengumuman kepada penumpang bahwa akan segera dilakukan pendaratan. Dalam kondisi itu tidak diperkenankan lagi melakukan aktivitas apapun. Semua sudah harus duduk tenang di kursi dan mengenakan sabuk pengaman.

Jika anda merencanakan sebuah proyek properti yang akan anda kembangkan, terkait dengan 'deadline' atau umur proyek, saya berikan beberapa tips berdasarkan pengalaman empiris saya sbb;

#1. Bulan ke 1 s/d 2 biasanya kita masih berkutat dengan urusan perencanaan dan perijinan, jadi belum bisa efektif lakukan aktivitas pemasaran.

#2. Setelah ijin terbit, kita baru bisa melakukan aktivitas pemasaran. Jadi kita baru efektif melakukan pemasaran mulai bulan ke 3 dst.

#3. Selama bulan ke 3 s/d 6, secara cashflow kita baru menerima angsuran uang muka saja yang besarnya kisaran 10 s/d 20% dari harga jual.

#4. Mulai bulan ke 7 dst barulah ada pencairan KPR yang secara signifikan cukum memberikan kontribusi ke cashflow perusahaan.

#5. Pakailah asumsi umur proyek secara konservatif sbb: kelas real estate 1 tahun menjual 1 ha, kelas RSH 1 tahun menjual 2 ha. Ini asumsi konservatif yang membuat proyek anda aman dan feasible. Artinya kalau anda mengembangkan 2 ha ambil asumsi proyek selesai 24 bulan.

#6. Usahakan 3 bulan sebelum proyek berakhir (sesuai rencana) semua aktivitas pemasaran sudah selesai dilakukan, jadi 3 bulan tersisa tinggal dipakai untuk membangun, mengurus piutang/KPR, dan menyerah terimakan bangunan.

#7. Modal kembali 100% (BEP) biasanya terjadi saat 60% dari luasan lahan sudah dilakukan AJB PPAT dengan konsumen.

#8. Meskipun anda punya dukungan KPR Indent, pastikan semua unit sudah dibangun semua dan selesai 100% kisaran 2 bulan sebelum jadwal tutup proyek. Jadi saat modal sudah kembali dan cashflow sehat, pakailah strategi rumah stok supaya anda tidak tersandera kewajiban membangun lagi menjelang proyek berakhir.

Kesimpulan terpenting dari artikel ini; ada 2 bulan didepan dan 3 bulan dibelakang yang tidak boleh anda pakai untuk aktivitas pemasaran. Jadi 3 bulan menjelang proyek direncanakan berakhir, seharusnya semua unit yang anda pasarkan sudah habis terjual. Jika anda punya proyek durasi 24 bulan, berarti aktivitas pemasaran hanya bisa dilakukan di bulan ke 3 s/d 21 saja.

Jangan BAB (buang air besar)menjelang pesawat mendarat. Jangan masih melakukan aktivitas penjualan saat proyek direncanakan hampir selesai. Sisakan 3 bulan terakhir untuk membereskan piutang, urus KPR, serah terima bangunan dll. Supaya umur proyek anda tidak molor. (25DCAE68)

GADIS CANTIK SEXY AGRESIF

GADIS CANTIK SEXY AGRESIF

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Kejadian menarik terjadi di kota Semarang, dimana sebuah sindikat pengembang bermotif kriminal membangun sebuah kantor bagus di sebuah lokasi strategis yang berstatus disewa oleh mereka selama 5 tahun, dan disitu memasang gambar 3D (perspektif) sebuah bangunan apartemen megah serta menuliskan kalimat "AKAN SEGERA DIBANGUN APARTEMEN."

Siapapun yang melihatnya pasti berpikir bahwa di lokasi itulah akan dibangun apartemen yang dipasarkan. Apalagi melihat sales force yang terdiri atas gadis-gadis cantik nan sexy yang dengan agresif membujuk calon konsumen untuk membayar Uang Tanda Jadi pembelian apartemen. Dalam dokumen SPPA (Surat Pesanan Pembelian Apartemen) ternyata tidak secara eksplisit menuliskan dimana letak lokasi apartemen. Benar-benar jebakan batman. Konsumen bertransaksi tanpa sadar bahwa lokasi yang dipasarkan bukanlah disitu.

Coba anda lihat di bunyi board, adakah kata DISINI? Tidak ada. Jadi info akan segera dibangun apartemen memang benar, tapi lokasinya bukan DISINI (baca; disitu). Benar-benar sebuah modus operandi yang rapi dan terorganisir.

Komplotan pengembang ini berhasil meraup dana dari konsumen sebesar Rp 16 milyar lebih, yang sebagian besar dari angsuran uang muka. Sampai kemudian kedoknya terbongkar karena pembangunan apartemen tak kunjung dilakukan sehingga konsumennya curiga dan melaporkannya ke polisi. Saat ini komplotan tadi sudah ditahan di Polda Jateng.

* * *

Sobat properti, menjual produk properti tanpa secara eksplisit menyebutkan lokasi sebenarnya adalah hal yang janggal. Tapi di masyarakat kita jarang ada yang paham sampai detail seperti itu. Konsumen asal disodori dokumen dengan banyak pasal dan tulisan kecil-kecil biasanya malas membaca dan main hajar tanda tangan. Tanpa tahu yang ditanda-tangani sudah mengcover semua kepentingan mereka atau tidak.

Pernah saya jumpai di sebuah proyek perumahan yang dikembangkan oleh pemain baru di bisnis properti, orang membeli rumah cuma diberi kuitansi saja atas penerimaan sejumlah uang. Tak ada dokumen yang berisi pasal-pasal yang mengatur hak dan kewajiban penjual dan pembeli yang harus ditanda-tangani. Bahkan kapan jadwal serah terima bangunan kepada konsumen hanya disampaikan lisan melalui mulut.

Waduh, kalau begini caranya, bisa-bisa bangunan baru dibangun dan diserahkan kepada konsumen 2 tahun lagi. Tidak ada janji tertulis kan? Berarti boleh pakai tafsir suka-suka pengembang. Konsumen pasti sangat dirugikan, tapi jika pengembangnya dituntut belum tentu kena karena bisa berdalih jadwal serah terimanya masih 2 tahun lagi. Cilaka bagi konsumennya!

Lampiran spesifikasi bangunan juga tidak ada sama sekali. Konsumen diminta menarik asumsi sendiri dari bangunan unit rumah contoh yang sudah ada. Jadi soal dinding batu bata atau batako, diminta ngecek sendiri. Soal plafondnya asbes atau triplek atau gypsum, juga diminta mengecek sendiri di rumah contoh. Konsumen tak punya pegangan apapun. Berpikir pintunya dari panel, ternyata cuma pintu triplek. Tak ada spesifikasi yang pasti.

Bahkan jika meniru modus operandi komplotan pengembang diatas, bisa-bisa pengembang baru tadi buka kantor pemasaran di sebuah lahan strategis di pusat kota, dan memasang board berbunyi; SEGERA DIBANGUN RUMAH MEWAH 2 LANTAI. Tapi ingat, tidak pakai kata DISINI. Jadi nanti realisasinya cari lahan di pelosok kampung yang harga tanahnya murah, bukan dibangun di tempat pemasangan board seperti yang disangka orang, haha ....

Sobat properti, hak konsumen harus kita hormati. Diatur dengan jelas dan terperinci. Mestinya itu semua sudah langsung tertuang dalam sebuah dokumen ketika mereka untuk pertama kalinya membayar uang tanda jadi (booking fee). Kalau menurut SOP (sistem operasional prosedur) Administrasi Pemasaran yang biasa saya ajarkan di Workshop SOP Adm Pemasaran, dokumen yang ditanda-tangani saat konsumen membayar UTJ adalah SPKB (Surat Pesanan Kavling dan Bangunan).

Di SPKB dicantumkan jadwal angsuran pembayaran, luas tanah, luas bangunan, juga jadwal serah terima bangunan. Dan tentu saja ada keterangan lokasi yang menyebutkan nama desa/kelurahan, kecamatan, dan kota/kabupaten. Dilengkapi dengan lampiran siteplan yang menunjukkan posisi (blok-no kavling) unit yang dibeli, gambar denah dan tampak bangunan, juga lampiran spesifikasi bangunan.

Semua lampiran itu menjadi satu kesatuan tak terpisahkan dengan SPKB. Jadi konsumen benar-benar membeli sebuah produk properti yang jelas kesemuanya. Tertuang dalam dokumen hitam putih. Ditanda-tangani oleh penjual dan pembeli. Jadi jika ada perselisihan bukan memakai tafsirnya sendiri-sendiri, melainkan mengacu pada hal yang sudah disepakati.

Sudahkah anda memiliki SOP (Sistem Operasional Prosedur) Administrasi Pemasaran yang rapi dan tertib? Yang mampu membuat operasional proyek anda running by system, dan mudah diduplikasi kemanapun saja anda punya proyek properti. Ada berbagai dokumen administrasi penjualan yang dibagikan di Workshop JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER + SOP Administrasi Pemasaran pada tanggal 25-26 Pebruari 2012 mendatang di Hotel Oasis Amir Senen Jakarta.

Berminat? Hubungi sdri. Fitri di HP (HP 0852 4889 6666).

-------------------------------------

Periode Bayar Harga
30 - 31 Jan '12. Rp 500.000
1 - 5 Pebr '12. Rp 750.000
6 - 10 Pebr '12. Rp 1.000.000
11 - 15 Pebr '12. Rp 1.250.000
16 - 20 Pebr '12. Rp 1.500.000
21 - 25 Pebr '12. Rp 1.750.000

Pembayaran yang sah hanya disetorkan ke rekening a/n Ari Wibowo di BCA Ungaran A/C 222 0365789. Selain ke rekening tersebut kami dari perguruan menyatakan tidak bertanggung-jawab apapun.