SUGRIWO - SUBALI

SUGRIWO - SUBALI

Conflict Interest

Saat sedang menengok proyek, salah satu agenda rutin yang saya jalani setelah rapat koordinasi adalah menanda-tangani SPK (surat perintah kerja) untuk kontraktor.

Nah, suatu ketika saya sedang meneliti sebuah SPK yang akan saya tanda-tangani. SPK 5 unit bangunan rumah T-36.

Saya cek HARGA SATUAN BANGUNAN. Masih wajar, karena dengan spesifikasi bangunan yang kami tentukan, harga @ 1,275 jt/m2.

Saya cek TERMIN PEMBAYARAN. Dibagi 4 bulan dengan termin 20%, 25%, 25%, 25% dan retensi 2,5% x 2 bulan. Masih wajar. Apalagi ini INDENT, jadi sebenarnya pencairan KPR sudah kami terima. Cashflow kami memungkinkan membayar.

Saya cocokkan 5 unit bangunan tersebut dengan Buku MONITORING SPK, yaitu buku yang mencatat rumah di kavling (blok-mana) saja yang sudah pernah dibangun. Tujuannya supaya tidak ada pembangunan ganda. Ternyata 5 unit tersebut memang belum pernah dibangun sebelumnya.

Nah, 3 hal mayor sudah selesai saya periksa, yang lain lain adalah administratif. Saya merem saja, mengandalkan peran dan ketelitian Pimpinan Proyek yang saya percaya memimpin disitu.

Saya siap mau tanda tangan.

Ups ... Ada sesuatu yang menarik perhatian saya. Nama kontraktornya adalah PANJI SUGRIWO. Nama yang tidak begitu asing di telinga saya. Kenapa? Karena nama Pimpro disitu adalah PANJI SUBALI. Bukankah kedua nama itu menandakan ada sebuah 'hubungan' khusus?

Saya langsung panggil Panji Subali dan bertanya;

Panji, ini siapa kontraktor yang akan menerima pekerjaan bangunan? Kok namanya mirip denganmu, ada nama PANJI??

Iya bos, ini adik saya. Sudah berpengalaman 10 tahun di proyek perumahan. Harga borongan juga wajar, dijamin tak ada mark up dan kolusi.

Begini Panji, saya percaya adikmu punya pengalaman. Harga juga wajar. Yang jadi masalah, kalau sampai terjadi 'penyimpangan' atau kesalahan dalam pelaksanaan, maka kamu TIDAK AKAN BISA BERSIKAP TEGAS kepada adikmu, karena kamu takut dia rugi. Terjadi CONFLICT INTEREST. Padahal kalau dengan kontraktor lain yang bukan adikmu, mungkin kamu bisa bersikap tegas. Ok?

Jadi gimana bos? Bos tak bersedia tanda-tangan?? Tanya Panji melongo.

Saya mau tanda-tangan, jika nama kontraktornya bukan PANJI SUGRIWO. Cari kontraktor lain, syukur-syukur namanya SEMBODRO atau SRIKANDI, hehe .....

PUNYA SELIR 365 ORANG

PUNYA SELIR 365 ORANG

The Right Man On The Right Place

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti masalah Pertanian? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang Menteri Pertanian yang bertanggung jawab atas ketahanan pangan negerinya.

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti Ilmu Perang? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang Panglima Perang yang sakti mandraguna yang mampu menjaga negeri dari ancaman serangan lawan.

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti soal Kesehatan? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang tabib menjadi Menteri Kesehatan yang mengurusi kesehatan rakyat seluruh negeri.

Kerja kaisar itu cuma makan makan, lihat sexy dancer, pesta, menghukum pancung kepala orang. Dan malamnya memilih 1 diantara 365 selir mana yang akan diajak menemani paduka bercinta.

Asyik ya? Tapi jalannya pemerintahan negeri tetap menggelinding. Kenapa? Karena ada orang-orang yang tepat yang bertanggung jawab dibidangnya.

Selama Kaisar memilih orang yang tepat, maka Kaisar tak perlu mengerti detail dan mengurusi sendiri semua permasalahan. Semua dijamin beres. Running well.

Kata kuncinya? THE RIGHT MAN ON THE RIGHT PLACE.

Nah, sebagai pengusaha properti, tak perlu kita mesti jago di semua bidang. Keuangan, Teknik, Marketing, Umum, Perijinan, semua adalah hal yang spesifik dan berbeda beda. Butuh waktu panjang untuk menguasai semuanya. Memakan waktu jika anda mau belajar satu demi satu.

Lebih baik anda memilih orang-orang yang tepat dibidang yang tepat. Berbakat, berpengalaman, cerdas, dan tekun. Merekalah yang akan bertanggung jawab dibidangnya masing-masing. Anda hanya tinggal melakukan fungsi koordinasi saja. Melatih dan membiasakan mereka dengan sisdur yang kita tentukan.

Jika semua anggota tim sudah bisa menjalankan fungsinya masing-masing dengan baik, tugas kita menjadi ringan dan punya waktu luang.

Tapi ingat, jangan tiru-tiru Kaisar yang menggunakan waktu luangnya guna mengunjungi salah satu diantara 365 selirnya, hehe ...

SEMAR BAGONG

SEMAR BAGONG
Perlunya Time Frame Dalam Bisnis

Saat kami sedang jalan jalan memantau kompetitor disekitar proyek yang kami pasarkan, kami melihat sebuah papan info bertuliskan; DIJUAL KAVLING, disertai No HP penjual.

Lokasinya masuk kisaran 500 m dari jalan raya, terdiri atas beberapa kavling saja yang dibagi di kanan kiri dengan jalan lebar 6 m ditengahnya, yang belum ada apa apanya. Sementara proyek kami bisa diakses langsung dari jalan raya. Artinya lokasi kavlingan tersebut dibawah proyek kami.

Harga kavling efektif ditempat kami Rp 900.000/m2. Bayangan kami harga kavling disitu paling cuma kisaran 400 - 500.000/m2. Iseng-iseng saya kontak no HP penjualnya. OMG, harga per m2 adalah Rp 1,5 jt/m2. Saya terkejut. Saya minta diulang; Betul, harga 1,5 jt/m2.

Saya geleng-gelang kepala. Entah darimana atau menghitung pakai kalkulator merk apa penjual kavlingan tersebut. Jangan jangan angkanya dicomot dari langit saat ada meteor jatuh, hehe ...

Bisnis itu adalah aktivitas yang mesti direncanakan. Kita mesti mengacu pada konsep SMART.

SPECIFIC
Bisnis kita mesti jelas.

MEASURABLE
Bisnis kita mesti terukur.

ACHIEVABLE
Bisnis kita mesti bisa diraih atau direalisasi.

RESULT
Bisnis kita harus ada hasil yang jelas, yaitu laba.

TIMEFRAME
Bisnis kita meski punya batasan waktu kapan hasilnya diraih.

Penjual kavlingan tersebut mungkin tidak berkhayal, karena harga lahannya bisa saja dihargai 1,5 jt/m2 pada saatnya nanti. Misalnya saja 10 tahun lagi. Tapi apakah dia mau menunggu sampai 10 tahun kedepan??

Mungkin dia bukan penganut konsep SMART, melainkan konsep SMAR. Aspek Time Frame dihilangkan. Bisnisnya tanpa batasan waktu, umur proyek tidak ditentukan. Hehe ...

SMAR?? Semar kan bapaknya Bagong. Semar Bagong !!

JENIS KELAMIN

‎​
JENIS KELAMIN

Hubungan Produk Dan Target Market

Sisdur standar buat saya sehabis mandi adalah; ketiak diolesi obat ketek, muka diberi krim pelembab, rambut dikasih wetlook, dan leher disemprot parfum.

Tapi pagi itu parfum botol hitam pekat kesukaan saya habis. Makanya iseng-iseng saya memakai parfum milik anak perempuan saya yang kelas 2 SMP. Entah merk nya apa, saya asal semprot saja.

Acara pertama pagi itu ke bank, menemui CS yang kebetulan mantan adik kelas SMA dulu. Entah kenapa CS itu saat sedang melayani saya kok malah senyum senyum.

Mas, pakai parfum apa sih? Sepertinya ini parfum buat cewek deh. Aromanya jasmine, aroma feminim. Masak ada mahkluk berkumis parfumnya feminim ..

Saya tersenyum kecut. Baru sadar, parfum ternyata punya jenis kelamin. Saya pikir asal harum saja, biar gak bau keringat, hehe .....

Yup, sekarang kita bicara soal bisnis properti. Berkali kali saya mengupas soal SEGMENTASI dan TARGETING. Itu adalah hal yang penting. Produk yang kita bangun bukan produk asal asalan. Mesti produksi secara khusus untuk menyasar target market yang khusus.

Teman saya di Bekasi sedang dalam tahapan perencanaan membangun sebuah perumahan yang bersebelahan persis dengan RSH (rumah sederhana sehat). Dia punya target market yang secara psikografis didefinisikan; "Mereka yang pengin naik kelas, dari lingkungan RSH ke lingkungan semi real estate". Konsep yang bagus.

Saya bertanya; Apa aplikasinya secara riil didalam produk?

Dia menyebutkan;
- Jalan lingkungan di RSH cuma lebar 6 m, di perumahan ini lebar 7 atau 8 m.
- Jalan lingkungan di RSH memakai aspal penetrasi berkualitas rendah, sedangkan di perumahan ini memakai paving K200.
- Bangunan di RSH memakai batako, sedangkan di perumahan ini memakai bata merah.

Wow, aplikasi yang keren. Sesuai dengan target market yang disasar, yaitu mereka yang ingin 'naik kelas'. Artinya produk dibuat sesuai dengan target yang disasar.

Kemudian saya bertanya;
Type berapa yang dipasarkan?

Teman saya menjawab T-30 dan T-38, tapi dengan harga borongan bangunan 1,5 jt/m2 sehingga kualitas bangunanya dijamin diatas kelas RSH. Dia tidak mau type yang lebih besar, karena jika harga jualnya kemahalan dikuatirkan tidak terjangkau.

Saya sepakat dengan dia. Tapi mendengar T-30 dan T-38, langsung terbayang rumah 2 kamar saja. Padahal di rumah T-21 RSH, hampir sebagian besar sudah menambah 1 kamar lagi dibelakang. Jadi definisi naik kelas hanya diperoleh secara kualitas lingkungan dan bangunan saja.

Kemudian saya memberi usulan agar dia mengalokasikan sekitar 10% dari rencana jumlah kavling yang ada agar dibuat lebar 8. Kemudian diatasnya dibangun rumah ukuran T-65 yang memiliki 3 kamar, tapi spec nya tetap batako ala RS+ yang harga borongannya max 1 jt/m2.

Jadi definisi 'naik kelas' disini bukan secara kualitas bangunan, tapi lebih kearah jumlah kamar. Naik kelas dari rumah 2 kamar menjadi 3 kamar. Mungkin saja anaknya sudah beranjak besar dan minta kamar terpisah.

Yoi, ide bagus pren, kata teman saya menanggapi usulan tadi. Berarti definisi 'naik kelas' yang disasar menjadi lebih banyak variannya. Mulai dari kualitas bangunan, kualitas lingkungan, sampai dengan jumlah kamar serta luasan tanah lebih besar.

Pelajaran yang bisa dipetik;
SEBUAH PRODUK HARUS DIBUAT SESUAI DENGAN TARGET MARKETNYA.

CAPEK DEH

CAPEK DEH

Menganalisa Sebuah Prospek

Mas AW, saya mau ketemuan di Semarang nanti sore ya. Tunggu saya yang mau datang bersama teman dari Solo. Ada prospek bagus di Sumedang Jabar.

Sorenya mereka datang dan kamipun ngopi bareng. Mereka langsung menggelar beberapa dokumen diatas meja;

1. Ijin lokasi 15 ha dari Bupati Sumedang tertanggal Nop 2005.
2. Siteplan 15 ha yang sudah disahkan Bupati Sumedang Des 2005.
3. Dukungan dari Jamsostek untuk PUMP (Pinjaman Uang Muka Perumahan) apabila ada perusahaan peserta Jamsostek yang karyawannya mengambil perumahan di proyek tsb.
4. Dukungan KPR dari BTN untuk pembeli perumahan tsb.

Saya lihat-lihat sebentar saja dan langsung saya taruh di meja. Saya kemudian bertanya;

Mana bukti penguasaan HAK ATAS TANAH? Apakah lahannya sudah dikuasai?

Mereka gelagapan.

Justru kami mau menggandeng partner untuk membebaskan lahan. Kisaran 5 tahun yang lalu harganya masih 120.000/m2, sekarang sudah 150.000/m2.

Harga lahan RSH kok semahal itu!

Saya bertanya lagi;
Apakah sudah ada CAPTIVE MARKET alias daftar calon pembeli yang sudah siap membeli unit-unit rumah di proyek ini?

Mereka menyodorkan 2 lembar list perusahaan di Kabupaten Sumedang yang jadi peserta Jamsostek.

Hehehe ... Saya benar-benar geli dengan prospek yang disodorkan ini. Sebenarnya tak ada opportunity apapun yang mereka bawa.

1. Ijin Lokasi sudah expired
2. Siteplan belum tentu kita suka
3. Dukungan Jamsostek tak ada arti apa apa
4. Dukungan KPR tak ada arti apa apa

Kenapa?? Dalam bisnis ini, yang kita butuhkan adalah LAHAN atau KONSUMEN (captive market). Jika lahan sudah dikuasai, tinggal kita carikan konsumennya. Jika konsumen sudah tersedia, tinggal kita carikan lahannya. Lha ini?? Keduanya belum ada. Perijinan memang penting, tapi itu bukan hal terpenting. Punya ijin tak punya lahan buat apa?

Lahan suruh kita yang membebaskan sendiri dengan modal kita. Konsumen? Cuma ada list perusahaan peserta Jamsostek. Ibarat menawarkan kijang, tapi kijangnya masih lari-lari di padang savana dan kita disuruh mengejar sendiri.

Capek deh !!!

ES PISANG IJO

ES PISANG IJO
Creating Demand Educate Market

Di Jakarta saya hobby banget makan es pisang ijo. Ada 2 tempat favorit saya, yaitu di Tanjung Duren dan Kelapa Gading. Saya suka banget pisangnya, dan bubur sumsumnya. Segarrrrr ...

Terinspirasi dari situ, saya ingin membuka restoran es pisang ijo di kota UNGARAN kabupaten Semarang, tempat dimana saya tinggal.

Saya minta pendapat pada anak perempuan saya, dia malah bertanya; Apa itu es pisang ijo? Orang sini doyannya es kelapa muda atau malah es dawet. Mana laku, papa?

Asem tenan, padahal justru temannya dia yang ABG ABG itu yang saya pikir jadi market potensial.

Saya tanya teman di kantor, dia berkomentar; Lidah orang sini mana cocok makanan Makasar, bos. Es pisang ijo itu pasangannya Cotto Makasar itu kan? Buktinya se kabupaten Semarang ini tak ada warung Cotto Makasar. Jadi es pisang ijo mana bisa laku.

Saya tak bergeming. Tetap yakin ini makanan enak, bisa dipasarkan. Soal produk belum dikenal, saya ahli promosi. Soal lidah belum kenal, bisa dibiasakan. Pendekatan saya simpel saja. Orang jawa suka kolak, suka manis. Jadi es pisang ijo yang manis ini juga akan mendapatkan penggemar.

CREATING DEMAND, EDUCATE MARKET. Menciptakan permintaan, mengedukasi pasar. Itulah yang harus saya lakukan. Menjual es pisang ijo yang belum ada di kota Ungaran, dan berusaha agar rasanya bisa diterima lidah orang situ.

Hari pertama omset 172.000.
Hari kedua omset 365.000
Hari ketiga omset 480.000
Hari keempat omset 548.000

Hari kelima sudah gak saya monitor lagi. Saya sudah yakin dagangan bakal laris manis. Kenapa? Ada bapak yang saya lihat datang sendirian di hari kedua, di hari ketiga datang bersama istri dan 2 anaknya. Artinya market sudah tercipta.

Seperti kasus es pisang ijo, saya juga mengaplikasikan konsep CREATING DEMAND EDUCATE MARKET di bidang properti. Dimana saya menjual KOKOST (toko - rumah kost). Sebuah kombinasi yang tidak lazim. Saya melihat potensi lahannya yang dekat dengan kawasan industri.

Saya mengangkat positioning 'Berinvestasilah Secara Produktif'. Karena dengan kewajiban mengangsur KPR 2,3 jt/bln, bisa dicover sebagian dari hasil toko 1 jt/bln dan dari 4 kamar kost @ 250.000 = 1 jt. Total pendapatan 2 jt.

Tinggal nombok 300.000 buat angsuran KPR, ditambah bayar listrik air kisaran 300.000 juga per bulan.

Paling banter itu cuma berjalan 2 tahun saja. Mulai tahun ke 3 estimasi saya sudah equel antara angsuran KPR dan pendapatan.

Gak salah kan jika saya katakan CREATING DEMAND EDUCATE MARKET? Ayo, carilah ide lain yang lebih kreatif.

Beranikah anda menjual RSH T-22 di jalan Thamrin atau Soedirman? Hahaahaha ......

PRIA MISTERIUS

PRIA MISTERIUS
Belajar Dari Banyak Guru

Menjelang petang, dibawah hujan gerimis datang seorang pria misterius. Badannya kekar dan tegap, berambut panjang. Membawa sebuah bungkusan panjang yang tak jelas apa isinya. Dia mengetuk pintu padepokan Kungfu Properti.

Suhu, terimalah saya sebagai murid perguruan. Ajari saya cara menggandeng MPM (mitra pemilik modal). Beritahu proposal investasi macam apa yang membuat MPM mau berinvestasi di proyek kita. Saya sudah mencoba kesana kemari tiada hasil. Saya hampir putus asa.

Padahal sudah saya praktekkan ajaran dari guru saya, yaitu menawarkan proposal proyek dengan Rasio Investasi dimana dengan MODAL 2 milyar mendapat LABA 1 milyar dalam WAKTU 2 tahun. Namanya konsep 212.

Mohon petunjuk Suhu Perguruan Kungfu Properti, kata pria misterius itu sambil menyilangkan tangan haturkan sembah.

Karena merasa ngeri, biar dia cepat-cepat pergi, saya segera menjelaskan;

Jangan pakai Konsep 212. Kalau dalam waktu 2 tahun potensi laba cuma 50% dari modal, berarti setahun 25%. Jika mesti dibagi-bagi lagi ke MPT, MPM dan MPK, hasilnya kurang menarik. Suhunya pasti gendeng jika mengajarkan konsep investasi seperti itu.

Memang guru saya namanya Ibu Sito Gendeng, jawab pria misterius tersebut. Tetap dengan wajah serius.

Pakailah konsep kelayakan investasi dengan JURUS 1:2:3. Sebuah proyek dianggap layak (feasible) dikerjakan apabila memenuhi kaidah; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN. Artinya laba 200% dalam waktu 3 tahun, alias kisaran 65% pertahun. Dengan laba sebesar itu, dibagi bagi 3 pihak (MPT, MPK, MPM) sekalipun masih tetap menarik.

Tapi saya tak boleh menyimpang dari kaidah 212, suhu. Itu pakem saya. Murid Sito Gendeng tak boleh pakai jurus lain.

Lho, siapa bilang? Jangan terlalu kenceng memegang pakem. Fleksibel saja. Ibarat mobil retreat, kadang kita lihat spion kiri, kadang lihat spion kanan. Yang penting tidak nabrak. Dalam menjalankan bisnispun, tak perlu fanatik pakai otak kanan atau otak kiri. Sinergi saja, kapan mesti kita gunakan yang kiri, kapan mesti gunakan. Kalau setahu saya, pimpinlah dengan otak kanan, manajemenkan dengan otak kiri.

Juga jangan fanatik dengan 1 guru. Justru belajar dari banyak guru dan banyak aliran makin memperkaya diri kita. Dari guru A belajar cara membeli properti tanpa modal. Dari guru B belajar mendapatkan hot deal secara mudah.

Dari guru C belajar cara menjual dengan strategi pemasaran yang benar. Dari guru D belajar cara berhutang tanpa perlu mengembalikan, hehe ..

Ngomong-ngomong, nama kamu siapa sih bung?? Saya memberanikan diri bertanya. Penasaran.

Wiro Sableng, jawabnya. Kali ini sambil cengengesan.

Ups, ternyata dia Wiro Sableng, pendekar Kapak 212 ... Pantesan pakemnya 212 terus.